離婚房產分割常見問題分析

情況1

婚前買房婚后共同還貸

【案例】2005年5月，小張購置了一套商品房。小張付了10萬元首付款后，又向銀行貸了36萬元。2006年12月，小張與妻子結婚。婚后，二人共同償還月供。

今年年初，小張和妻子的婚姻亮起紅燈。雖然對離婚這件事沒有異議，但卻在房產分割問題上產生爭執。小張的妻子認為這套房屋她也有份，要求小張按房屋目前市值的一半給她補償。小張則認為首付是他付的，還貸的大部分錢也是他掙的，妻子的要求不公平。

【法條援引】《婚姻法司法解釋(三)》第十條：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

【律師解釋】關于"婚前買房，婚后共同還貸"這一點，其實在《物權法》中已經能找到答案。由于購房合同是小張婚前與開發商簽訂的，首付也是在婚前交的，依照《物權法》的相關規定，小張婚前簽訂的轉讓房屋物權的合同已生效，雖然未拿到房產證，但房產證的頒發也是依據這一合同，所以小張是房屋的實質權利人，房屋是小張婚前的個人財產。

也就是說，關于房屋到底判給誰的問題，在雙方不能協商一致的情況下，法院會將房產判給小張，但小張需要給妻子進行補償。那補償如何計算呢?第十條的第二款中明確提出，婚后用夫妻共同財產還貸部分，應當由房屋產權人給予配偶一定補償，而且還要考慮房產升值利益。

情況2

婚后買房一方父母資助

【案例】2006年，高女士的兒子與相戀多年的女友登記結婚。結婚后，兒子和兒媳一直住在高女士家。2008年，高女士給兒子在省城小店區買了一套商品房，房屋登記在高女士的兒子名下。這兩天，小兩口正鬧離婚，對于房子的歸屬，高女士來到律師事務所進行咨詢。

【法條援引】《婚姻法司法解釋(三)》第七條第一款：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產。

【律師解釋】在實際生活中，父母出資為子女結婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會與子女簽署書面協議，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房父母的利益。

這一規定從我國的實際出發，將產權登記主體與明確表示贈與一方聯系起來，可以使父母出資購房真實意圖的判斷依據更為客觀，便于司法認定及統一裁量尺度，也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權益。

當然，根據婚姻法第十九條，"夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有"。將個人財產約定為共同財產，實際是一種贈與。但僅一個約定并不足以保障非產權方真正享受到房子的權益。根據最新的司法解釋第六條，贈與約定在房產變更登記之前可以撤銷。

所以，夫妻雙方在產權證上的名字非常重要，沒有加上名字，即使有證據證明是共同房產，也容易被登記一方單方處置。

情況3

一方買房一方裝修

【案例】2008年3月，男孩小谷和小李登記結婚?；楹螅」鹊母改赋鲑Y在市區內購買了一套價值50萬元的商品房。產權歸在小谷名下。房屋購買后，小李家出錢對房子進行了裝修并購買了家電。今年年初，兩人因感情破裂準備離婚。小李提出房子的裝修費用全部是她承擔的，房子應算夫妻共同財產，應該平均分割。

【法條援引】《民事訴訟法》第64條規定："當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。"

【律師解釋】在許多地方，傳統的觀念仍然是結婚時男方承擔買房責任，女方一般出裝修費或購買其他生活用品?；楹蟾改赋鲑Y購房，產權登記在出資者自己子女名下的情況，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，這部分出資應認定為受贈子女個人所有。裝修是對房屋的添附，不能作為房屋的份額進行分割。也就是說，離婚時，小谷應返還對方這項費用。

需要指出的是，我國法律實行"誰主張，誰舉證原則"。也就是說，想要得到補償，小李要有能夠證明自己曾支付過裝修費用及具體的花費數額的證據才行。比如裝修材料的收據或者發票等。

情況4

小兩口和雙方父母共同出資購房

【案例】2005年3月，女孩小秦與男友小梁步入婚姻的殿堂。由于雙方家庭都沒有足夠的能力給兩人買房，結婚后，二人一直租房居住。2008年，兩人有了5萬元的積蓄。于是，兩人用5萬元積蓄，再加上小秦父母給的5萬元和小梁家里給的5萬元作為首付款，又貸款30萬元買了一套商品房。今年5月，兩人感情出現危機要離婚，房子的分割成了問題。

【法條援引】《婚姻法司法解釋(三)》第七條第二款：由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

【律師解釋】在不同的個例中，房產應該按照各自父母出資的比例進行分割。在這一具體案件中，按照法律規定，兩人婚后的積蓄5萬元，屬于夫妻共同財產。而雙方父母對他們的資助，也恰好相同。小兩口的貸款月供也出自共同的家庭收入。所以，離婚時，可按各自一半份額分割，同時對銀行的債務也應對半承擔。