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寧波
商品房售樓廣告 有無法律效力
編輯同志：我們是某住宅小區業主，因為相信開發商散發的售樓廣告中“花園式小區、綠化面積超過40%、配備有音樂噴泉的中央廣場”等承諾，我們均以高于同位置其他小區房屋的價格買了該小區的商品房。前不久開發商通知交房時，我們卻發現廣告中承諾的音樂噴泉不知所蹤，中央廣場和大部分綠化面積也變成了停車場。經多次與開發商交涉，開發商均以售樓廣告不是合同內容，沒有法律效力為由拒不承擔責任。請問：售樓廣告到底有無法律效力。
小區業主
小區業主：你們所提問題我們請同一律師事務所楊生文律師作答。
楊律師認為：根據現行法律的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料作為商業廣告，原則上應認定為要約邀請，除明確訂入合同中之外，一般情況下不能將其作為合同內容。但法律同時規定，如果開發商在銷售廣告和宣傳資料中，就商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同之中，亦應當認定為合同內容;當事人違反該內容的，應當承擔違約責任。據此規定，未訂入商品房買賣合同的銷售廣告和宣傳資料成為合同內容，必須同時具備以下兩個要件：
第一，銷售廣告和宣傳資料中對房屋以及相關設施所作的說明和允諾具體確定;
第二，銷售廣告和宣傳資料中對房屋及相關設施所作的說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
從小區業主們所反映的情況看，開發商在售樓廣告中對綠化面積和中央廣場的說明和允諾明確而具體，且對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，應視為合同內容，開發商應當承擔違約責任。
楊律師提醒廣大業主：銷售宣傳廣告作為商品房銷售的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。許多業主購買商品房的信息來源，也大都來自于開發商散發的宣傳廣告。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，開發商為獲取最大利潤經常做出一些虛假、夸大不實的宣傳。雖然法律規定了在上述特殊情形下宣傳廣告可視為合同內容，但由于適用的條件不但嚴格而且非常籠統，在實踐中很難把握，加上業主一方舉證能力的限制，往往導致業主的維權舉步維艱。因此，為了有效地保護自己的合法權益，在簽訂商品房買賣合同時應盡可能將宣傳廣告中的內容訂入合同，或要求開發商將其以附件的形式予以確認。
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