案情簡介

劉女士早年喪夫，含辛茹苦將女兒養大，2011年劉女士的女兒生下了外孫，為了方便照顧女兒，劉女士決定在女兒家附近買一處房子。經張女士介紹，劉女士認識了陳女士，陳女士原來為大井村村民，她父母原來的宅基地房屋剛剛得了三套房子，正準備賣。陳女士和兒子的戶口跟父母的戶口在一起，因此這個拆遷房屋也有陳女士和她兒子的份額。房子是現房，隨時可以住，總價60萬元，但是這處房子還沒有取得房產證。雖然劉女士有過一絲猶豫，但是張女士說與這個拆遷房屋有關的所有人都簽字就沒什么關系了。但是在簽訂買賣合同時，劉女士突然發現，拆遷協議的在冊人口一欄里除了陳女士和她的父母、兒子之外，還有一個女婿賈某，陳女士說那是我前夫，我們已經離婚了，而且離婚時我已經給了他十萬塊錢作為房屋補償，劉女士為了保險起見，讓陳女士給賈某打電話，電話接通后，陳女士給了中間人張女士，張女士問賈某，這個房子賣你同不同意呀，賈某說：這個房子與我有什么關系呀，我有什么不同意的。這下劉女士放心了，買下這處房子并裝修入住。居住兩年，法院來傳票一轉眼，劉女士住了兩年了，2013年8月的一天，劉女士突然接到法院傳票，賈某以陳女士及其父母、劉女士為被告要求確認買賣合同無效。賈某的理由是訴爭房屋屬于他與陳某、陳某父母、陳某兒子共同共有，共有人沒有經過其他共有人同意，處分房屋的行為無效。 一審開庭，完全被動 開庭時，劉女士這方由張女士和劉女士聘請的一名律師作為代理人，但劉女士的律師完全調入了對方關于共有權糾紛的圈套。而且張女士是了解房屋購買整個流程的證人，她卻作了代理人。開庭時，陳女士完全否認了曾經征得賈某同意賣房的事實，也完全不承認曾經給過賈某十萬元。一審可以說是草草了事。最后法院判決陳女士和其父母無權處分共有房屋，法院確認房屋買賣合同無效。一審的敗訴給了劉女士當頭一棒，眼看自己就將露宿街頭，而且劉女士打聽到陳女士好賭博，當初賣房子的錢早就被她輸光了，錢也不可能要回來了，劉女士真是一籌莫展。 二審律師成功逆轉，撤銷一審判決，駁回原告訴訟請求經多方打聽，劉女士了解到了王曉營律師是房產交易的專業律師，劉女士與王律師進行了面談。王律師看完判決書之后，馬上就判斷出這個案件適用法律錯誤。因為2013年3月剛剛出臺的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此法院再以無權處分確認買賣合同無效完全違背上述司法解釋。二審開庭時，王律師氣勢如虹，除了提出一審適用法律錯誤外，針對一審事實部分王律師還提出了一系列的代理意見：1、訴爭房屋是對陳女士父母擁有的宅基地進行的拆遷補償，賈某的戶口也不在被拆遷房屋內，更為可笑的是在拆遷協議簽訂時，賈某已經與陳女士離婚，可以說賈某與這個家庭沒有任何關系，又怎么能成為被安置人口而獲得拆遷補償款呢？既然沒有獲得拆遷補償款就更不可能成為本案訴爭房屋的共有人。僅憑拆遷協議里的在冊人口里有賈某就斷然推定賈某是訴爭房屋的共有權人毫無依據。 2、共同共有是基于夫妻關系、家庭關系或合伙關系而產生的。而一審法院又認為本案涉訴房屋應認定為共同共有，即使賈某對于涉訴房屋具有份額，也是在簽訂拆遷協議時取得，而且簽訂拆遷協議時賈某已經與陳女士辦理了離婚登記，賈某已經不屬于陳女士的家庭成員，何來共同共有？二審領取判決書那天，劉女士還是忐忑不安，當她拿到二審完勝的判決書時，由衷的覺得自己找到了一個好律師。

辦案思路及心得

作為一個律師對于國家新出臺的法律法規一定要特別關注，拿到一個案件應該仔細研究案情，找出與此案有關的全部法律法規，并找到突破口。而且可以當證人的人不要當代理人，因為代理人是不能當證人的，這是一個常識性問題。

裁判結果

二審律師成功逆轉，撤銷一審判決，駁回原告訴訟請求。