一、已經辦理了抵押登記是否還要財產保全

對于已經抵押的房子，在向法院起訴時是否還要申請財產保全，要根據具體情況分析：

1、如果原告本身就是該房屋的抵押權人，因在抵押權存續期間，該房屋的產權人(即被告或債務人)無法將該房屋進行買賣、過戶等，起到了與法院保全相同的效力，原告無需再向法院申請保全該房屋。

2、如果原告不是抵押權人的，則被告有可能在訴訟中解除該房屋的抵押并將該房屋出賣，從而達到轉移財產的目的，影響原告勝訴后的執行。在這種情況下，雖然被告的房屋已經設定了抵押，但原告仍應該向法院申請財產保全，則法院來查封房屋產權，以防止被告轉移財產。

《中華人民共和國擔保法》第四十九條抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

二、哪些情況下的房產不能被抵押

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產。

根據我國法律規定，下列房地產不得設立抵押：

(一)權屬有爭議的房地產;

(二)已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產;

(三)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

(四)列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物;

(五)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產;

(六)未依法登記領取權屬證書的房地產;

(七)未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業的房地產;

(八)行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產;

(九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。

三、財產保全的條件

第一，須當事人提出申請。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條規定，人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行的案件，可以根據對方當事人的申請，作出財產保全的裁定。第一百零一條規定，利害關系人因情況緊急，不立即申請財產保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害的，可以在起訴前向人民法院申請采取財產保全措施。當然，特殊情況下，當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取財產保全措施。

第二，申請人須提供擔保。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條規定，人民法院采取財產保全措施，可以責令申請人提供擔保;申請人不提供擔保的，駁回申請。第一百零一條規定，申請人應當提供擔保，不提供擔保的，駁回申請。

第三，財產保全的目的，是為了防止其合法權益受到難以彌補的損害或者避免可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行。

第四，保全財產的范圍，僅限于請求的范圍，或者與本案有關的財物。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零二條規定：財產保全限于請求的范圍，或者與本案有關的財物。

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