一、房屋價格風險該怎么防范

價格問題是二手房交易最大的問題。賣房人習慣于拿同地區商品房的房價來比較確定自己所售房屋價格，導致二手房價格與商品房價格差距不大;而買方由于考慮到自己所買的房屋是一個舊房出價較低，從而導致雙方價格相差懸殊，無法成交。建議買賣雙方參考以下因素對標的房屋價格有一個清醒的認識：

1、房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，相應房價也應適當調低。

2、環境因素。環境因素既有自然的，也有社會的;既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。

二、怎么防范房屋交易法律風險

首先，買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。

其次，標的房屋所存在的風險。此方面的風險主要有：

1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

2、房屋權屬存有爭議;

3、房屋為共有，出賣人未經共有權人同意;

4、房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益;

5、房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;

6、已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;

7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;

8、交易房屋存有質量問題。

最后，交易手續方面的風險。房屋屬于不動產范疇，其交易規則有別于一般動產的交易規則。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續齊全、合法時，登記機關才予以登記。若手續不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

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