一、房屋預售備案是怎樣的

房屋銷售備案登記是政府為了規范房屋租賃備案登記工作，提高工作的效率，確保工作的質量的一項工作。這項工作的主要內容是申請、審查、復查、交付、質量監督，后歸檔。這項工作的目的是為了規范房屋租賃備案登記工作，提高人們的工作效率，確保房屋的工作質量。房屋銷售備案登記具有很大的方便，和便捷性。

而房屋銷售備案呢，就是房地產管理部門為了規范房屋租賃和銷售進行的登記工作。由出租屋管理服務工作站的內勤崗去負責受理房屋租賃的雙方當事人的房屋資料，并認真進行審查，并對稅收員負責對房屋租賃雙方當事人的資料進行復查而來的。房屋租賃和銷售，出租人和承租人需要簽訂書面租賃合同，并去房產管理部門登記備案。

商品房預售登記備案的目的：

在我國商品房預售過程中，開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發商占有。開發商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發商很有可能將房屋賣給第三人，即出現一房多賣的情況。

為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效;如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”

二、商品房登記預告的特征

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定;而我國對商品房預售登記備案制度并沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性;而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是“意思自治”原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率;而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記;而商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。

三、商品房預售有什么風險

1、常見風險一：開發商在建設項目土地被抵押狀況下，不告知購房人抵押的事實，與購房人簽訂商品房買賣契約，且該房屋的權利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

2、常見風險二：開發商在建設項目土地被抵押狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利地將土地抵押轉成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續。

3、常見風險三：開發商在不通知抵押權人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款后，長期不為購房者辦理登記備案(被設定抵押的房屋無法辦理登記備案)。

房管局人士分析說，雖然開發商與購房人簽訂的合同從法律上是有效的，但由于開發商未辦理登記備案手續，使行政部門無法對購房人的權益加以保護。一旦開發商資金發生危機，不能如期償還銀行的貸款，銀行為主張其抵押權，可通過司法程序對已銷售但未辦理登記備案的房屋進行查封并處理。盡管購房人已履行了合同義務，并支付了部分或全部房款，但最終無法取得該房屋。

以上知識就是小編對“房屋預售備案是怎樣的”問題進行的解答，房屋預售備案是房屋銷售的一項制度，是指決口房預售的時候，需要到房屋管理部門進行備案登記，以保護消費者的權益。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。