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寧波
警惕房產糾紛中的不可抗力因素
可將新政作為不可抗力為抗辯，如法院不予支持，可以合同法司法解釋中規定的情勢變更原則作為抗辯，確因新政出臺導致付款能力不足的應能解除合同。
不可抗力因素是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如:(1)自然災害,如臺風、洪水、冰雹、泥石流;(2)**行為,如征收、征用;(3)社會異常事件,如罷工、騷亂。
延期交房的不可抗力因素一般有以下幾種情況:
(一)自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災害事故;
(二)政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關的是，政府行政機關在購房合同履行期間內制定新的行政法規等政策性文件，例如最近新出的房產限購令等。此時開發商也無權要求購房者承擔合同不能履行的責任;
(三)社會環境原因，如戰爭、罷工、騷亂等。
一般來說，開發商延期交房包括兩種情況:
(一)正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況;
(二)非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。
我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規定，即指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據該項規定，“不可抗力”表現為一種客觀情況，且該情況的出現須同時具備不能預見、不能避免和不能克服三個條件。發生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影響合同繼續履行的，當事人免于承擔違約責任。在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是“不可抗力”，可是開發商往往擴大了“不可抗力”的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規和原來不同、施工配套的批準和安裝的延誤等認定為“不可抗力”。
房產糾紛中自己的確需要律師的幫助，可以在線咨詢律霸網律師提供協助。
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