一、《商品房預(yù)售銷售合同》登記程序

1：當(dāng)事人申請：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人自簽訂合同之日起30日內(nèi)持合同向縣以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。因此，買賣雙方或買方委托賣方應(yīng)當(dāng)按時到房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心提出登記申請，填寫申請表格，提供相關(guān)材料。

進行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在市房地產(chǎn)交易中心登記處領(lǐng)取產(chǎn)證：

——市局簽訂出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——全市不含浦東外銷出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——十三個區(qū)不含金山、浦東范圍內(nèi)的新建商品房不含閔行、寶山、嘉定、安居房、平價房的初始登記；

——郊縣含金山區(qū)５０畝以上的新建商品房和非商品房初始登記；

——市屬農(nóng)場范圍內(nèi)的各類房地產(chǎn)交易、登記；

——十三個區(qū)不含金山、浦東、閔行、寶山、嘉定范圍內(nèi)的三資企業(yè)房地產(chǎn)登記購買內(nèi)銷房的除外；

——僑匯房高標(biāo)準內(nèi)銷房的交易、變更登記；

——全市涉外的房地產(chǎn)交易、變更登記；

——全市花園住宅的交易、變更登記；

——全市不含浦東外銷地塊房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過戶、變更登記；

——全市涉外地塊的房地產(chǎn)其他權(quán)利登記；

——市局直接交辦的各類房地產(chǎn)交易、登記。

涉外指外銷批租地塊、房地產(chǎn)權(quán)利人為境外法人和其他組織或外籍人士、港澳臺同胞、僑胞下同。

進行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證：

——新區(qū)土地管理部門簽訂的出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——新區(qū)范圍內(nèi)新建內(nèi)銷商品房和非商品房的初始登記；

——非涉外含三資企業(yè)的各類房地產(chǎn)的交易、登記；

——房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過戶、變更登記；

——非涉外的房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

進行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在各區(qū)不含金山縣房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證：

——區(qū)土地管理部門簽訂的內(nèi)銷出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——新建非商品房的初始登記；

——非涉外的各類房地產(chǎn)交易、變更登記；

——非涉外地塊房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過戶、變更登記；

——地產(chǎn)其他權(quán)利登記；

——嘉定地區(qū)范圍內(nèi)的新建內(nèi)銷商品房的初始登記；

——嘉定地區(qū)范圍內(nèi)的“三資”企業(yè)房地產(chǎn)登記。

進行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在各縣含金山區(qū)房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證：

——縣土地管理部門簽訂的內(nèi)銷出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——本縣范圍內(nèi)５０畝以下的非涉外新建商品房和非商品房初始登記；

——非涉外含三資企業(yè)的各類房地產(chǎn)的交易、變更登記；

——非涉外地塊房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過戶、變更登記；

——非涉外的房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

2：交易中心（交易管理所）審核，對不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，不予受理，并向申請人說明原因。

3：進行合同登記，加蓋登記專用章。

4：交納登記費用。

登記需提供的材料

1：當(dāng)事人身份證明資料、授權(quán)委托書、代理人身份證明；

2：房地產(chǎn)權(quán)利證明文件，如預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（期房）等；

3：商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合同（外銷商品房預(yù)、出售合同或買賣合同須經(jīng)公證）；

4：其他相關(guān)材料。

合同登記費用

1：交易金額不超過10萬元（人民幣，下同），每份50元；

2：交易金額超過10萬元但不超過50萬元，每份150元；

3：交易金額超過50萬元但不超過100萬元，每份300元；

4：交易金額超過100萬元，每份500元。

二、房地產(chǎn)權(quán)證登記

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定，商品房在交付使用之日起90日內(nèi)，購房者需要持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù),即購房人辦理小產(chǎn)證，這需要在房地產(chǎn)交易中心辦理交易變更登記。

根據(jù)修改后的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》新增加的第二十九條規(guī)定，權(quán)利人（申請人）逾期辦理房地產(chǎn)過戶登記的，登記機關(guān)可以按照規(guī)定登記費的3倍以下收取登記費。因此，廣大購房者務(wù)必請在上述規(guī)定時限內(nèi)及時辦理房地產(chǎn)登記，否則不僅可能會產(chǎn)生不必要的房地產(chǎn)權(quán)利風(fēng)險（主要是不能對抗登記的第三人），而且會導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟損失。

（一）提交材料

買賣雙方當(dāng)事人（或其代理人）共同到房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心，提交相關(guān)材料，填寫房地產(chǎn)登記申請書和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請書。所需材料：

1、房地產(chǎn)登記申請書。

2、當(dāng)事人身份證件或單位營業(yè)執(zhí)照。

3、交易合同。

4、付款憑證。

5、委托辦理應(yīng)提交委托書原件和法人、代理人身份證明。

6、契稅申報表。

7、商品房用地面積分攤明細表。

8、房產(chǎn)總平面圖、分層兩面圖及地籍圖各2份。

（二）房屋預(yù)登記（初審）

交易中心經(jīng)初審認為合格的，送房地區(qū)性產(chǎn)測繪部門配圖，繪制房屋平面圖和地籍圖。初審不合格的，退還申請人并說明理由。

（三）配圖

房地產(chǎn)權(quán)證需附有地籍圖和房屋平面圖，這些圖紙是對房屋及其相應(yīng)分攤土地面積的確認和標(biāo)定，必須由房地產(chǎn)管理部門認定的測繪部門繪制并加蓋公章。買房人也需在圖紙上簽字加蓋章。

地籍圖和房屋平面圖一式兩份，一份制作房地產(chǎn)權(quán)證，一份在房地產(chǎn)登記機構(gòu)保存。

（四）繳納稅費

1、契稅：根據(jù)上?！蛾P(guān)于本市對個人購買商品住房按照國家規(guī)定征收契稅的通知》個人購買普通商品住房按成交價格的1.5％征收契稅，購買花園住宅按成交價格的3％征收契稅。由買受方繳納。

2、交易手續(xù)費：從2002年3月1日起，上海市住房交易手續(xù)費將執(zhí)行新標(biāo)準，再度下調(diào)費用，與原標(biāo)準相比具體有三項變動，一是新標(biāo)準改變了計費辦法，由原按件計收改為按每平方米建筑面積計收；二是購房者購買新建商品住宅不再承擔(dān)交易手續(xù)費，而由開發(fā)商承擔(dān)；三是存量住房交易手續(xù)費標(biāo)準，上海的新標(biāo)準規(guī)定每平方米收取5元，由交易雙方各承擔(dān)50％。也就是說，購買新建商品住房的買房者，不再承擔(dān)交易手續(xù)費，而是由開發(fā)商承擔(dān)，交易手續(xù)費為每建筑平方米3元。具體操作是，如果購房者去辦理產(chǎn)權(quán)證，首先由購房者代繳交易手續(xù)費，然后向開發(fā)商報銷。購買的是非居住類商品房，由買賣雙方按照房屋成交價格的0.08%繳納。

3.產(chǎn)權(quán)登記費：個人購買商品住房登記費為每件100元；單位產(chǎn)權(quán)按每件200元繳納。

4.合同印花稅：雙方按照房屋總成交金額的0.05%繳納。

5、權(quán)證印花稅：買受方按5元/件繳納。

6、權(quán)證工本費：買受方按25元/件繳納。

7、土地圖紙費：買受方按25元/件繳納。

8、個人買房抵押登記費：申請公積金貸款，購房者按每件100元交費；申請組合貸款，由購房者按每件200元支付房地產(chǎn)其他權(quán)利登記的費用。

9、文件登記費：簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)到房地產(chǎn)交易管理部門登記備案，并按每件100元支付房地產(chǎn)權(quán)利的文件登記備案費用。

（五）審核及制證、發(fā)證

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)受理登記申請之日起三十日內(nèi)作出準予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。按期到房屋所在地區(qū)、縣房地局領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，購房事宜全部結(jié)束。

買賣整幢房屋的只須買方到場即可；如交易的是整幢房屋中的一部分，那么賣方也應(yīng)到場，另行辦理房屋產(chǎn)權(quán)的要變更登記。

購房居民為領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)向區(qū)、縣房地局提交的文件和證明有：本人身份證、私章以及市交易部門開出的《房屋賣契》。如不能親自到場辦理，購房者同樣要給代辦人出具符合規(guī)定的委托書。并把自己的私章交給他代為辦理。