一、《商品房預(yù)售銷售合同》登記程序

1：當(dāng)事人申請(qǐng)：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人自簽訂合同之日起30日內(nèi)持合同向縣以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方或買(mǎi)方委托賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按時(shí)到房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心提出登記申請(qǐng)，填寫(xiě)申請(qǐng)表格，提供相關(guān)材料。

進(jìn)行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在市房地產(chǎn)交易中心登記處領(lǐng)取產(chǎn)證：

——市局簽訂出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——全市不含浦東外銷出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——十三個(gè)區(qū)不含金山、浦東范圍內(nèi)的新建商品房不含閔行、寶山、嘉定、安居房、平價(jià)房的初始登記；

——郊縣含金山區(qū)５０畝以上的新建商品房和非商品房初始登記；

——市屬農(nóng)場(chǎng)范圍內(nèi)的各類房地產(chǎn)交易、登記；

——十三個(gè)區(qū)不含金山、浦東、閔行、寶山、嘉定范圍內(nèi)的三資企業(yè)房地產(chǎn)登記購(gòu)買(mǎi)內(nèi)銷房的除外；

——僑匯房高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房的交易、變更登記；

——全市涉外的房地產(chǎn)交易、變更登記；

——全市花園住宅的交易、變更登記；

——全市不含浦東外銷地塊房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶、變更登記；

——全市涉外地塊的房地產(chǎn)其他權(quán)利登記；

——市局直接交辦的各類房地產(chǎn)交易、登記。

涉外指外銷批租地塊、房地產(chǎn)權(quán)利人為境外法人和其他組織或外籍人士、港澳臺(tái)同胞、僑胞下同。

進(jìn)行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證：

——新區(qū)土地管理部門(mén)簽訂的出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——新區(qū)范圍內(nèi)新建內(nèi)銷商品房和非商品房的初始登記；

——非涉外含三資企業(yè)的各類房地產(chǎn)的交易、登記；

——房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶、變更登記；

——非涉外的房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

進(jìn)行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在各區(qū)不含金山縣房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證：

——區(qū)土地管理部門(mén)簽訂的內(nèi)銷出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——新建非商品房的初始登記；

——非涉外的各類房地產(chǎn)交易、變更登記；

——非涉外地塊房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶、變更登記；

——地產(chǎn)其他權(quán)利登記；

——嘉定地區(qū)范圍內(nèi)的新建內(nèi)銷商品房的初始登記；

——嘉定地區(qū)范圍內(nèi)的“三資”企業(yè)房地產(chǎn)登記。

進(jìn)行以下房地產(chǎn)交易、登記的，在各縣含金山區(qū)房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)證：

——縣土地管理部門(mén)簽訂的內(nèi)銷出讓合同的土地使用權(quán)初始登記；

——本縣范圍內(nèi)５０畝以下的非涉外新建商品房和非商品房初始登記；

——非涉外含三資企業(yè)的各類房地產(chǎn)的交易、變更登記；

——非涉外地塊房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶、變更登記；

——非涉外的房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

2：交易中心（交易管理所）審核，對(duì)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，不予受理，并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。

3：進(jìn)行合同登記，加蓋登記專用章。

4：交納登記費(fèi)用。

登記需提供的材料

1：當(dāng)事人身份證明資料、授權(quán)委托書(shū)、代理人身份證明；

2：房地產(chǎn)權(quán)利證明文件，如預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（期房）等；

3：商品房預(yù)、出售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同（外銷商品房預(yù)、出售合同或買(mǎi)賣(mài)合同須經(jīng)公證）；

4：其他相關(guān)材料。

合同登記費(fèi)用

1：交易金額不超過(guò)10萬(wàn)元（人民幣，下同），每份50元；

2：交易金額超過(guò)10萬(wàn)元但不超過(guò)50萬(wàn)元，每份150元；

3：交易金額超過(guò)50萬(wàn)元但不超過(guò)100萬(wàn)元，每份300元；

4：交易金額超過(guò)100萬(wàn)元，每份500元。

二、房地產(chǎn)權(quán)證登記

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定，商品房在交付使用之日起90日內(nèi)，購(gòu)房者需要持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù),即購(gòu)房人辦理小產(chǎn)證，這需要在房地產(chǎn)交易中心辦理交易變更登記。

根據(jù)修改后的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》新增加的第二十九條規(guī)定，權(quán)利人（申請(qǐng)人）逾期辦理房地產(chǎn)過(guò)戶登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。因此，廣大購(gòu)房者務(wù)必請(qǐng)?jiān)谏鲜鲆?guī)定時(shí)限內(nèi)及時(shí)辦理房地產(chǎn)登記，否則不僅可能會(huì)產(chǎn)生不必要的房地產(chǎn)權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)（主要是不能對(duì)抗登記的第三人），而且會(huì)導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（一）提交材料

買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人（或其代理人）共同到房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心，提交相關(guān)材料，填寫(xiě)房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)書(shū)。所需材料：

1、房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)。

2、當(dāng)事人身份證件或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

3、交易合同。

4、付款憑證。

5、委托辦理應(yīng)提交委托書(shū)原件和法人、代理人身份證明。

6、契稅申報(bào)表。

7、商品房用地面積分?jǐn)偯骷?xì)表。

8、房產(chǎn)總平面圖、分層兩面圖及地籍圖各2份。

（二）房屋預(yù)登記（初審）

交易中心經(jīng)初審認(rèn)為合格的，送房地區(qū)性產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)配圖，繪制房屋平面圖和地籍圖。初審不合格的，退還申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。

（三）配圖

房地產(chǎn)權(quán)證需附有地籍圖和房屋平面圖，這些圖紙是對(duì)房屋及其相應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e的確認(rèn)和標(biāo)定，必須由房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)定的測(cè)繪部門(mén)繪制并加蓋公章。買(mǎi)房人也需在圖紙上簽字加蓋章。

地籍圖和房屋平面圖一式兩份，一份制作房地產(chǎn)權(quán)證，一份在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)保存。

（四）繳納稅費(fèi)

1、契稅：根據(jù)上海《關(guān)于本市對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房按照國(guó)家規(guī)定征收契稅的通知》個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房按成交價(jià)格的1.5％征收契稅，購(gòu)買(mǎi)花園住宅按成交價(jià)格的3％征收契稅。由買(mǎi)受方繳納。

2、交易手續(xù)費(fèi)：從2002年3月1日起，上海市住房交易手續(xù)費(fèi)將執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，再度下調(diào)費(fèi)用，與原標(biāo)準(zhǔn)相比具體有三項(xiàng)變動(dòng)，一是新標(biāo)準(zhǔn)改變了計(jì)費(fèi)辦法，由原按件計(jì)收改為按每平方米建筑面積計(jì)收；二是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，而由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；三是存量住房交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上海的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每平方米收取5元，由交易雙方各承擔(dān)50％。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的買(mǎi)房者，不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，而是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，交易手續(xù)費(fèi)為每建筑平方米3元。具體操作是，如果購(gòu)房者去辦理產(chǎn)權(quán)證，首先由購(gòu)房者代繳交易手續(xù)費(fèi)，然后向開(kāi)發(fā)商報(bào)銷。購(gòu)買(mǎi)的是非居住類商品房，由買(mǎi)賣(mài)雙方按照房屋成交價(jià)格的0.08%繳納。

3.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房登記費(fèi)為每件100元；單位產(chǎn)權(quán)按每件200元繳納。

4.合同印花稅：雙方按照房屋總成交金額的0.05%繳納。

5、權(quán)證印花稅：買(mǎi)受方按5元/件繳納。

6、權(quán)證工本費(fèi)：買(mǎi)受方按25元/件繳納。

7、土地圖紙費(fèi)：買(mǎi)受方按25元/件繳納。

8、個(gè)人買(mǎi)房抵押登記費(fèi)：申請(qǐng)公積金貸款，購(gòu)房者按每件100元交費(fèi)；申請(qǐng)組合貸款，由購(gòu)房者按每件200元支付房地產(chǎn)其他權(quán)利登記的費(fèi)用。

9、文件登記費(fèi)：簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)登記備案，并按每件100元支付房地產(chǎn)權(quán)利的文件登記備案費(fèi)用。

（五）審核及制證、發(fā)證

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)受理登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。按期到房屋所在地區(qū)、縣房地局領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房事宜全部結(jié)束。

買(mǎi)賣(mài)整幢房屋的只須買(mǎi)方到場(chǎng)即可；如交易的是整幢房屋中的一部分，那么賣(mài)方也應(yīng)到場(chǎng)，另行辦理房屋產(chǎn)權(quán)的要變更登記。

購(gòu)房居民為領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)向區(qū)、縣房地局提交的文件和證明有：本人身份證、私章以及市交易部門(mén)開(kāi)出的《房屋賣(mài)契》。如不能親自到場(chǎng)辦理，購(gòu)房者同樣要給代辦人出具符合規(guī)定的委托書(shū)。并把自己的私章交給他代為辦理。