一、交樓的法律概念

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”;國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”。建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”。根據(jù)以上法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定，交樓的概念是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，將驗(yàn)收合格，符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，買受人按照有關(guān)規(guī)定和合同約定辦理一定手續(xù)，接收商品房。開發(fā)商的法律義務(wù)是交付的樓房必須是按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，在合同約定的期限將符合交付使用條件的房屋交付給買受人;買受人的法律義務(wù)是按照有關(guān)規(guī)定和合同約定繳納費(fèi)用，辦理一定手續(xù)，接收房屋，不得無(wú)故拒收。

二、交樓應(yīng)具備那些條件?

《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制定的《商品房買賣合同》示范文本第八條列舉了四種商品房交付條件：驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格、取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)公司目前采用交樓條件是上述示范文本列舉的四種商品房交付條件中的“驗(yàn)收合格”。并在合同中對(duì)“驗(yàn)收合格”具體解釋為由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對(duì)該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》及取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》。

另外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十二條規(guī)定：“銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。”商品房買賣合同中因此還約定交房時(shí)要提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。此外還需提供《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。

三、竣工驗(yàn)收的條件是什么?

2000年1月10日國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告;(四)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;(五)有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”實(shí)踐中，房屋建設(shè)竣工后即由建設(shè)、施工、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方共同參與竣工驗(yàn)收，形成《單位(子單位)工程竣工驗(yàn)收記錄》，四方簽字蓋章以表示認(rèn)可工程質(zhì)量，驗(yàn)收合格即可交付使用。

四、沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案是否可以交樓?

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”上述規(guī)定表明竣工驗(yàn)收備案是在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用之后。因此，竣工驗(yàn)收備案不是商品房交付的必要條件，而是職能部門的事后監(jiān)督行為。按照合同約定的條件沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案也是可以交樓的。

五、交樓的主體是什么?

交樓的主體為簽訂《商品房買賣合同》的出賣人和買受人。出賣人按照《商品房買賣合同》的約定，把具備合同約定交付條件的商品房交付給買受人(俗稱交樓)，買受人按照規(guī)定和雙方的約定辦理一定的手續(xù)接受商品房(俗稱收樓)。出賣人負(fù)責(zé)交樓的一般包括開發(fā)商及其授權(quán)的代表，買受人收樓的一般是買受人或其書面授權(quán)的代理人。

六、交樓的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”該《辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”有些公司因此對(duì)所交房屋與樣板房的一些設(shè)施如有區(qū)別則在合同中相應(yīng)作出補(bǔ)充規(guī)定。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套標(biāo)準(zhǔn)：供水、供電在該商品房交付使用時(shí)達(dá)到使用條件，電話、有線電視、燃?xì)饩€路在商品房交付使用時(shí)安裝完畢。

七、什么情況下，業(yè)主可以拒絕收樓?

根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用?”及第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?。”有些合同范本規(guī)定：“雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。”因此，如果未經(jīng)竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收不合格，不符合法律規(guī)定或者合同約定交樓條件的情況下，業(yè)主可以拒絕收樓。

八、法律、法規(guī)對(duì)房屋的質(zhì)量保證期強(qiáng)制性規(guī)定有哪些?

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管道、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

民用建筑節(jié)能條例第二十三條規(guī)定，在正常使用條件下，保溫工程的最低保修期限為5年。保溫工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。另外2003年8月8日廣州市建委下發(fā)了《廣州市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住宅交樓管理的通知》對(duì)房屋的質(zhì)量保證期也作了更為詳細(xì)的規(guī)定：1、地基和主體結(jié)構(gòu)：設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限;2、屋面防水：5年;3、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：5年;4、地面空鼓開裂、天面飾面開裂：2年;5、門窗翹裂、五金件損壞：2年;6、管道堵塞：2年;7、衛(wèi)生潔具：1年;8、燈具、電器開關(guān)：6個(gè)月。