一、土地使用年限續費是否有統一規定?

土地使用年限續費沒有統一規定，土地使用年限到期后續費是肯定的，國家不可能無償讓人使用土地的，需要補繳出讓金續期。但是具體的續費金額數量需要咨詢當地國土局。就目前中國土地制度管理法而言，土地使用權到期續費是肯定的。但短期內不會實行，因為會影響三四線樓市去庫存。即便續費，也不是直接續交土地出讓金，很有可能會與房地產稅結合起來考慮。

我國土地使用權的出讓實行的是有限期的制度。這個限期的最高年限根據國務院1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，依據不同的用途分別為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

關于土地使用權出讓的年限問題，還應當注意以下三個基本問題：

1、土地使用權出讓年限的起算點，并不是從合同生效之日起計算，而是從土地使用者領取土地使用證、即取得土地使用權時計算。

2、土地使用權年限屆滿時可有三種情況：其一，土地使用者需要繼續使用土地。這種情況下，土地使用者應當在屆滿前一年申請續期，經批準后重新簽訂土地使用權出讓合同，依規定支付土地出讓金。其二，土地使用者申請續期未獲批準的。這種情況主要是基于社會的公共利益，需要依法收回該出讓的土地，則該土地使用權就應由國家無償收回。其三，土地使用者未申請續期的。這種情況下，土地使用權自然應當由國家無償收回。

3、土地使用權年限屆滿時地上的建筑物處理問題，我國城市房地產管理法沒有規定，但根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條的規定，在土地使用權約定的土地使用權期滿后，土地使用權由國家無償收回，地上的建筑物也由國家無償取得。

二、國有土地使用權人的權利有哪些?

1、使用土地

這是指土地使用權人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權的最主要內容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設定土地使用權所限定的目的范圍內進行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據有關法律規定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

土地使用權人為了實現使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權人亦受占有之保護，并依此享有物上請求權。

2、處分土地使用權

這是指土地使用權人可依其意志轉讓、抵押和出租土地使用權。只要土地使用權人轉讓、抵押和出租土地使用權符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權人與出讓土地使用權人在行使該權利時所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益

這是指依出讓方式獲得土地使用權以及以繼受方式取得該土地使用權的權利人開發、利用、經營土地所獲得的利益。根據我國現行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權以及以繼承方式取得該土地使用權的權利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發、利用、經營活動獲取收益。由于土地是一種特殊的財產，極易形成壟斷價格，因此，一些國家和地區對土地產權人開發、利用和經營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現在兩個方面：一是對土地價格加以限制。例如：日本從1970年開始實行一種旨在控制土地交易價格的官方公開價格即公示地價制度;韓國也于1972年開始確立了基準價制度;我國臺灣地區一直實行土地“公告現值”和“公示地價”制度等。二是對土地征收轉讓收益稅和產權稅。盡管一些國家和地區有關這類稅種各不相同，但都是為了對土地產權人的收益加以限制。目前，我國一些地區亦開始實行地價公示制度，這一方面在于防止國有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機。與此同時，國家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產稅費規定，旨在對土地使用人的收益加以限制。我國現行法律文件僅允許劃撥土地使用權人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權從事開發經營活動，并產生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4、取回地上物和獲得有關費用之補償

土地使用權人在土地使用權消滅時，是否可以取回地上物和獲得有益費用之補償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”(第40條)。一些學者對此有不同看法，認為土地使用權人投資于土地所形成的財產應當歸土地使用權人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發和利用，影響土地使用權人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學者在評述我國《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的上述規定時，認為這是采用國際慣例作法。這實在是一種誤解。實際上，有關地上權消滅之后，地上權人對地上之物及有關費用是否可以取回或獲得相應補償的問題，許多國家和地區一般都采用肯定的規定。

申辦土地使用權續期的時候要交費這是可以肯定的，但交費的標準不是國家統一規定的。這一點大家也應該知道的，因為在剛開始審批土地使用權的時候，對土地使用稅費方面的一些政策想必也會有所了解。土地的市場價值是有土地的位置，當地的經濟發展的這些因素來決定的，所以續費肯定也是參差不齊的。

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