一、根據(jù)買賣不破租賃原則適用條件有什么?

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限?！奔捶▏鴮?duì)于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對(duì)抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡穹ǖ洹返?71條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！奔匆?guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對(duì)于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對(duì)抗力。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典對(duì)此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)?，“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

二、適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)，還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動(dòng)產(chǎn)”。

“租賃”，依合同法第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對(duì)租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制，就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)，從字面看無論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到229條的時(shí)候，不禁會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

買賣不破租賃在合同法的第229條中規(guī)定的，那么在本條規(guī)定中也是寫明了如果房屋在租賃期間房屋進(jìn)行了買賣時(shí)，該房屋的租賃關(guān)系也是不會(huì)取消的，那么這一條規(guī)定也是保障了承租人的合法權(quán)益不受到侵害，同時(shí)在租賃的合同到期后承租人也是需要立即歸還房屋使用權(quán)的。

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