一、企業按揭購入固定資產的一般會計處理

企業按揭貸款是一種向銀行等金融機構融資用于向供貨商購置所需固定資產并分期歸還本息的貸款方式。按揭購入固定資產可分為兩類：一類是購入固定資產后，一般不需繼續發生大的支出即可投入使用，如按揭購入汽車或帶裝修的辦公用房;另一類是購入固定資產后不能馬上投入使用，如按揭購入不帶裝修的辦公用房，需按辦公要求裝修后方可使用。企業按揭購入固定資產的會計處理主要涉及以下幾個問題：

(一)固定資產入賬價值的確定

根據《企業會計準則第4號——固定資產》，“購買固定資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，除按照《企業會計準則第17號——借款費用》應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。”

根據《企業會計準則第17號——借款費用》，“購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。”所購建固定資產達到預定可使用狀態，具體可以從以下幾個方面進行判斷：

l.固定資產的實體建造(包括安裝)工作已經全部完成或實質上已經完成;

2.所購建的固定資產與設計要求或合同要求相符或者基本相符，即使有個別與設計或合同要求不相符的地方，也不影響正常使用;

3.繼續發生在所購建固定資產上的支出金額很少或幾乎不再發生。

據此可得出以下結論：

1.按揭購入后即可投入使用的固定資產，分期支付的按揭利息在投入使用前應計入當期損益，不予資本化;按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產，分期支付的按揭利息在投入使用前應予資本化，投入使用后則應計入當期損益。

2.對于按揭購入后即可投入使用的固定資產，入賬價值為不考慮按揭利息時購買該項固定資產應支付給銷售方的全部價款。對于按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產，其入賬價值由以下幾個部分組成：(1)不考慮按揭利息時購買該項固定資產應支付給銷售方的全部價款;(2)繼續發生的費用(如購入辦公用房的裝修費);(3)投入使用前的按揭利息。企業用按揭購買的固定資產投資時，入賬價值為以評估價值為基礎雙方協商的公允價值。

在財務處理時，因按揭購入固定資產不同于一般的固定資產，可在“固定資產”一級科目下另設“按揭購入固定資產”二級明細科目進行核算。

(二)負債入賬價值的確定

按揭購入固定資產，不論是按揭購入即可投入使用的固定資產，還是按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產，其負債的入賬價值均可比照企業長期借款方式按不考慮按揭利息所需支付的價款確定。在進行賬務處理時，考慮到按揭時間往往比較長，一般都在一年以上，應在“長期應付款”下另設明細“應付按揭貸款”科目進行核算。

(三)停止資本化后的應付按揭利息處理

根據企業會計準則的具體規定，停止資本化后的應付按揭利息應計入當期財務費用。

(四)折舊的計提

在確定按揭購入固定資產的入賬價值之后，根據估計使用年限和預計的凈殘值率，可按平均年限法、工作總量法或雙倍余額遞減法、年數總和法等方法及相關財稅法規計提折舊。

例1：某企業A于200X年l2月初采取l0年期按揭貸款方式購買一處房屋，按揭貸款支付總價款和利息360萬元，其中房產價值300萬元，利息60萬元。首期支付120萬元，尚有240萬元于10年內分次付清，每年支付24萬元。房屋購入后支付契稅9萬元和發生后續建設裝修改造費ll萬元，于200X年12月底投入使用。

(1)購入時(單位：萬元，下同)

借：在建工程——按揭購入固定資產300

貸：銀行存款120

長期應付款——應付按揭貸款180

(2)支付契稅和后續建設裝修改造費

借：在建工程——按揭購入固定資產20

貸：銀行存款20

(3)投入使用

借：固定資產——按揭購入固定資產320

貸：在建工程——按揭購入固定資產320

(4)每年計提和支付價款利息時(為簡化計算均按年計算和會計處理，下同)

①借：財務費用6

貸：長期應付款——應付按揭貸款6

②借：長期應付款——應付按揭貸款24

貸：銀行存款24

(5)每年計提折舊時

假如使用年限為20年，用直線法計提折舊，凈殘值率為5%，則：

借：管理費用15.2

貸：累計折舊15.2

二、按揭貸款購入固定資產用于投資與處置的會計處理

個人或企業按揭購入固定資產用于投資的會計處理

現實社會經濟生活中，常會發生自然人、企業等投資主體將未到期按揭購入的固定資產用于投資興辦新的經濟實體的經濟行為。根據《企業會計準則第2號——長期股權投資》，“投資者投入的長期股權投資，應當按照投資合同或協議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協議約定的價值不公允的除外。”

據此，將按揭購入固定資產用于投資應按中介機構的評估價值或在評估價基礎上由投資方協商確定的公允價格作為入賬價值。按揭購入固定資產發生的后續按揭費用，由按揭購入個人或企業承擔，不應在被投資企業核算。對于投入后不能馬上達到使用狀態，需后續發生安裝等費用的，則應由被投資企業進行固定資產等會計核算。

例2：某自然人B將10年按揭貸款購買的一處房屋X用于投資興辦獨資企業。房屋購買合同價款l00萬元，按揭貸款利息20萬元，現已首付60萬元，支付契稅3萬元，尚有60萬元于10年內分次付清。簡單裝修5萬元，于購買的12月末即投入使用。

(1)購入時

借：在建工程——X房屋100

貸：銀行存款60

長期應付款——應付按揭貸款40

(2)發生支付契稅和后續建設裝修改造費

借：在建工程——按揭購入固定資產8

貸：銀行存款8

(3)投入使用

借：固定資產——按揭購入固定資產108

貸：在建工程——按揭購人固定資產108

(4)每年計提和支付價款利息時

①借：財務費用2

貸：長期應付款——應付按揭貸款2

②借：長期應付款——應付按揭貸款6

貸：銀行存款6

(5)每年計提折舊時

假如使用年限為20年，用直線法計算提取折舊，凈殘值率為5%，則：

借：管理費用5.13

貸：累計折舊5.13

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