商品房預售是否應當強制登記

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第四條?【合同自由原則】當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。

我國《合同法》第4條規定"當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預"。商品房預售合同是一種買賣合同。商品房預售中的預告登記制度實質上限制了契約自由，主要是限制了預售人選擇合同相對人的自由，并因此而進一步限制了其他幾項自由。雖然根據債權的平等性和相對性，法律并不禁止就同一標的物設定內容相同的多項債權，預售人享有就同一商品房簽訂多個買賣合同的自由，但此時因預告登記制度，這項自由其實是喪失了，體現在這項自由上的利益也不能得到保護了。契約自由原則之下，法律不應該干預人們締結合同的權利，而應在一方當事人違反締約規則或不履行合同義務時，為另一方提供救濟的途徑。在商品房預售中，法律本應該在一方當事人不履行其義務時才發揮救濟的作用，但預告登記制度卻使法律提前介入了。

房屋預售的條件有哪些

房屋預售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導致投機行為，損害消費者的正當權益。為此，《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下全書簡稱《城市房地產管理法》)專門對房屋預售的條件作出了規定。根據該法第四十四條第一款的規定，房屋預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。

(二)持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規劃之下，房屋建設也不例外。房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。

(三)按提供預售的房屋計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。此項規定是房屋預售的關鍵性問題。

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售和現售有什么區別

商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱“賣樓花”。

商品房現售與商品房預售主要區別在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。

以上知識就是小編對“商品房預售是不是應當強制登記”問題進行的解答，商品房預售中的預告登記制度實質上限制了契約自由，主要是限制了預售人選擇合同相對人的自由，但不是強制登記的行為。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。