一、首先應(yīng)當(dāng)告知買方，在購買二手房前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容主要為房屋權(quán)屬調(diào)查，包括：

1、房屋是否已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)我國法律規(guī)定，未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的二手房是禁止流通的。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。

3、賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，如不是，則無權(quán)賣房。

4、房屋是否有其他共有權(quán)人，如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)，因此，在簽訂買賣合同前應(yīng)當(dāng)首先征得其他共有權(quán)人的同意。

5、房屋是否已經(jīng)出租，如已出租，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)先征得承租人的同意。

6、如系已經(jīng)出租房屋，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后不影響原租賃合同的效力，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。

7、房屋有無設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利，如有，應(yīng)當(dāng)首先取得他項(xiàng)權(quán)利人的同意。

8、凡需在簽訂買賣合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。

9、審查二手房有無下列禁止買賣情形：

(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;

(2)已被國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回土地使用權(quán)的;

(3)權(quán)屬有爭議的;

(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(5)列入動(dòng)拆遷范圍的;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

10、對土地使用權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查。

(1)調(diào)查擬購買的二手房是否取得土地使用權(quán)屬證書。

(2)調(diào)查擬購買的商品房利用的土地使用年限。

(3)購買帶有花園的別墅時(shí)，調(diào)查花園是否取得土地使用權(quán)。

二、其次應(yīng)調(diào)查交易有無對買方的限制

對境外人士在中國購買房產(chǎn)的限制

律師要提示委托人，出于國家安全和軍事安全和經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的考慮，境外人士在中國購房有時(shí)是受限制的，律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門進(jìn)行調(diào)查。

三、要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能

為保證委托人的合法權(quán)益，律師應(yīng)提供委托人其所購買的商品房應(yīng)保持正常使用功能，超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。

四、律師對賣方的特別調(diào)查

(1)二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

(2)二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

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