樓市新政引發(fā)的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認(rèn)定為“情勢變更”而不是“不可抗力”更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。法院采取這種應(yīng)對措施，也更為符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)。

近期，國家行政機(jī)關(guān)出臺了一系列遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

司法機(jī)關(guān)在這些案件的處理上，不僅需要實(shí)現(xiàn)個案的權(quán)益平衡，同時要積極引導(dǎo)對類似案件的規(guī)范處理。同時，司法機(jī)關(guān)還需要考慮，國家出臺的相關(guān)政策對于規(guī)范樓市的積極導(dǎo)向作用，案件處理的結(jié)果不能背離調(diào)控政策的基本宗旨和目標(biāo)。

典型案例：首付不夠，要求解約退房

2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了位于北京市通州區(qū)的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價(jià)款250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當(dāng)日，張小姐根據(jù)合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。

4月，張小姐在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，向銀行申請貸款，但此時張小姐獲悉，根據(jù)新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調(diào)到30%，首付數(shù)額提高了25萬元。張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無法預(yù)見到的，由此導(dǎo)致合同無法履行，自己沒有過錯，因此，王先生應(yīng)該將定金退還給自己；而王先生認(rèn)為由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復(fù)協(xié)商，仍然無法達(dá)成一致，產(chǎn)生糾紛。

張小姐被迫無奈，訴至法院，請求解除雙方買賣合同，王先生退還購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構(gòu)成違約，不同意退還定金。

關(guān)鍵問題：“政策性違約”的性質(zhì)如何認(rèn)定

從目前發(fā)生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國家行政機(jī)關(guān)及地方政府對樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無法履行。而法律依據(jù)則各有不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》司法解釋（二）第二十六條關(guān)于“情勢變更”原則的規(guī)定，解除合同。