樓市新政引發的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛,認定為“情勢變更”而不是“不可抗力”更符合法律規定,也更能體現當事人的權益平衡。法院采取這種應對措施,也更為符合政策調控的基本目標。
近期,國家行政機關出臺了一系列遏制部分城市房價過快上漲的政策措施,不可避免產生的直接影響之一就是,部分已經簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現被迫“違約”。這種未必真正構成合同法上的“違約”狀態也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看,這種趨勢已經初現端倪。
司法機關在這些案件的處理上,不僅需要實現個案的權益平衡,同時要積極引導對類似案件的規范處理。同時,司法機關還需要考慮,國家出臺的相關政策對于規范樓市的積極導向作用,案件處理的結果不能背離調控政策的基本宗旨和目標。
典型案例:首付不夠,要求解約退房
2010年3月,張小姐通過中介公司介紹,選中了位于北京市通州區的一套建筑面積為97平米的二手房,房屋總價款250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同,合同約定張小姐首付20%,余款通過申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當日,張小姐根據合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。
4月,張小姐在中介機構的協助下,向銀行申請貸款,但此時張小姐獲悉,根據新的國家政策,自己需要支付的首付比例已從20%上調到30%,首付數額提高了25萬元。張小姐四處籌措,仍無力支付75萬元的首付款。張小姐想到了解除合同,同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無法預見到的,由此導致合同無法履行,自己沒有過錯,因此,王先生應該將定金退還給自己;而王先生認為由于張小姐自身資金的原因導致合同無法履行,應當適用定金罰則,定金不予返還;張、王二人反復協商,仍然無法達成一致,產生糾紛。
張小姐被迫無奈,訴至法院,請求解除雙方買賣合同,王先生退還購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構成違約,不同意退還定金。
關鍵問題:“政策性違約”的性質如何認定
從目前發生的糾紛來看,購房者向法院提起訴訟,訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同,請求判令賣房人退還其已交納的款項。購房者的事實依據非常明確,均直接指向國家行政機關及地方政府對樓市的調控政策,導致合同無法履行。而法律依據則各有不同:一是主張上述政策調整構成合同法上的“不可抗力”,因此,要求依據我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的的,當事人可以解除合同”的規定,解除合同。二是主張上述政策調整構成合同法上的“情勢變更”,因此,要求依據我國《合同法》司法解釋(二)第二十六條關于“情勢變更”原則的規定,解除合同。
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