銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 公 告 《銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，于2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過。2008年7月24日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議批準(zhǔn)。現(xiàn)予公布，自2008年9月1日起施行。 銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 2008年7月30日 寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》的決定 （2008年7月24日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過） 寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議決定：批準(zhǔn)《銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，由銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布，自2008年9月1日起施行。 寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 2008年7月24日 銀川市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修訂《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定 （2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過） 銀川市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議審議了市人民政府提請(qǐng)審議的《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂草案，決定對(duì)《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修訂： 一、將《條例》中所有“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”；“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”；“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。 二、刪去第三條第一款的內(nèi)容，將第四款修改為“本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。” 三、刪去第五條中“逐步建立物業(yè)管理招投標(biāo)的有形市場(chǎng)”的表述。 四、第六條第四款修改為“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。” 五、將第七條第二款修改為“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積30％以上時(shí)，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)”；刪去該條第三款的內(nèi)容。 六、刪去第八條的內(nèi)容，第九條至第五十九條的條序依次前移。 七、將第九條修改為“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)制定和修改管理規(guī)約； (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金； (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)決定第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。” 八、第十二條第一款修改為“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由自覺履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應(yīng)作為業(yè)主委員會(huì)成員。” 增加“業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的文件資料及財(cái)物。”的內(nèi)容，作為該條第五款。 九、將第十五條修改為“業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員半數(shù)以上簽字同意。” 十、將第二十條第一款修改為“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式、業(yè)主委員會(huì)工作人員津貼或薪酬標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主大會(huì)決定。” 十一、刪除第三十條第三款中“并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備”的表述。 十二、將第三十一條第二款修改為“前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗(yàn)收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿30日后。” 十三、將第三十二條修改為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有： (一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機(jī)動(dòng)車車庫（棚）、監(jiān)控室、機(jī)房等共用設(shè)施設(shè)備，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房； (二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間； (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施； (四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地； （五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。” 十四、將第三十四條修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當(dāng)以書面形式予以確認(rèn)。 查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；屬于部分或者全體業(yè)主責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。” 十五、將第三十六條第一款第二項(xiàng)修改為“(二)住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。” 第二款修改為“物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。” 十六、將第三十九條第一款修改為“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)；未成立業(yè)主委員會(huì)的，交還給建設(shè)單位。” 十七、在第四十四條中增加“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。”的內(nèi)容，作為該條第二款。原第二款修改為“保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。”作為該條第三款。 十八、將第五十條第一款修改為“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會(huì)決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。” 十九、刪除第六十條第二、三款，第六十一、六十二、六十三、六十四、六十五條、七十條的內(nèi)容。 第六十條第一款的內(nèi)容與第六十六條的內(nèi)容合并作為一條表述，內(nèi)容是“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理的辦法由銀川市人民政府另行制定。”作為第五十九條。 二十、本決定自2008年9月1日起施行。 《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定進(jìn)行相應(yīng)修正，重新公布。 銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例 第一章總則 第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。 第二條 本條例適用于銀川市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。 第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。 第四條銀川市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門委托具體負(fù)責(zé)興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 第五條 政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、引導(dǎo)和支持物業(yè)管理向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。 第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 第六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。 第七條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積30％以上時(shí)，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。 首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位或出售單位承擔(dān)。 第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)制定和修改管理規(guī)約； (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金； (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)決定第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 第十一條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 第十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由自覺履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應(yīng)作為業(yè)主委員會(huì)成員。 業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)增補(bǔ)委員。 業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的文件資料及財(cái)物。 第十二條 業(yè)主委員會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以履行下列職責(zé)： (一)擬訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案； (二)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟。 第十三條 業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。 業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。 第十四條業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員半數(shù)以上簽字同意。 第十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)； (二)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)； (三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施的權(quán)利； (四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利； (五)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)； (六)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管； (七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則及通過適當(dāng)途徑向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù)； (八)違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。 管理規(guī)約修訂后，應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。 第十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定或從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，在物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。 第十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式、業(yè)主委員會(huì)工作人員津貼或薪酬標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主大會(huì)決定。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 第二十條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約。 物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二十一條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利： (一)按照物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)； (二)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)酬金； (三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)； (四)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為； (五)享有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，按經(jīng)營(yíng)范圍開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： (一)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)； (二)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； (三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)； (四)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況； (五)接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督管理； (六)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全； (七)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益； (八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)對(duì)員工的管理和培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。 第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施的用途。 第四章前期物業(yè)管理 第二十六條 物業(yè)建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 建設(shè)單位應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。 第二十七條 鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)管理招投標(biāo)具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作： (一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； (二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； (三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)作為物業(yè)買賣合同的附件并報(bào)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制作管理規(guī)約示范文本。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第三十條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔(dān)，約定由物業(yè)買受人交納的，建設(shè)單位負(fù)連帶交納責(zé)任；物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗(yàn)收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿30日后。 第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有： (一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機(jī)動(dòng)車車庫（棚）、監(jiān)控室等共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房； (二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間； (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施； (四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地； （五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。 第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中對(duì)配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行約定，未約定的配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。 第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當(dāng)以書面形式予以確認(rèn)。 查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；屬于部分或者全體業(yè)主責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第三十四條 建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及下列資料： (一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內(nèi)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和上述資料移交給建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)。 第三十五條 建設(shè)單位必須在首次業(yè)主大會(huì)成立后30日內(nèi)，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理用房： (一)住宅總規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的，按不低于總建筑面積4‰提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供； (二)住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。 物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個(gè)不得擅自改變其用途。 第三十六條 建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置、面積等相關(guān)資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置和面積等同時(shí)進(jìn)行登記。 第五章物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用 第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容： (一)委托管理物業(yè)的基本情況； (二)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)； (三)物業(yè)服務(wù)等級(jí)或服務(wù)質(zhì)量； (四)服務(wù)費(fèi)用； (五)雙方的權(quán)利與義務(wù)； (六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配； (七)專項(xiàng)維修資金的管理與使用； (八)物業(yè)管理用房及配套設(shè)施設(shè)備； (九)合同期限； (十)違約責(zé)任； (十一)雙方約定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的示范文本。 第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)；未成立業(yè)主委員會(huì)的，交還給建設(shè)單位。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項(xiàng)目。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第四十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式可實(shí)行包干制或酬金制。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。 第四十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本條例設(shè)立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)并符合專項(xiàng)維修資金使用條件的，可在專項(xiàng)維修資金中列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。 保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 第四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可向委托方收取一定的代辦費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 第四十八條 物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴。 第四十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會(huì)決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 業(yè)主大會(huì)未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第六章物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十條 物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。 第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 第五十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。 因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂恢復(fù)協(xié)議。 第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途； (二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； (三)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等； (四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲； (五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； (六)占用公共場(chǎng)地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等； (七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； (八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能； (九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫； (十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。 第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對(duì)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項(xiàng)、管理服務(wù)費(fèi)用及違約責(zé)任等進(jìn)行約定。 市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。 第五十六條 利用住宅小區(qū)內(nèi)道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房進(jìn)行其它活動(dòng)或經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車場(chǎng)(庫)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。 車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。 第五十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，造成公共或他人物業(yè)損壞、財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理參照上款執(zhí)行。 第七章 法律責(zé)任 第六十條 業(yè)主、使用人違反本條例或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。 第六十一條 有下例行為之一的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰： (一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的； (二)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的； (三)不移交有關(guān)資料或逾期不移交有關(guān)資料的； (四)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的； (五)挪用專項(xiàng)維修資金的； (六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的； (七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的； (八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的； (九)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； (十)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； (十一)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的； 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的。 第六十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。 第六十三條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門或者其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。 第八章 附 則 第六十四條 本條例所稱物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主活動(dòng)用房等。 第六十五條 本條例所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)且建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用給排水管道、加壓水泵、水箱、電梯、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室、停車場(chǎng)、車庫、文體設(shè)施和共用設(shè)施、設(shè)備使用的房屋等。 第六十六條本條例自2005年5月1日起施行。 關(guān)于修訂《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》的 說明 （2008年7月21日在寧夏回族自治區(qū)第九屆 人大常委會(huì)第四次會(huì)議上） 銀川市人大常委會(huì)副主任 呂秀斌 主任、各位副主任、秘書長(zhǎng)、各位委員： 銀川市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議，審議了由市人民政府提請(qǐng)審議的關(guān)于修訂《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》的議案，通過了《關(guān)于修訂銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例的決定（草案）》，現(xiàn)就修訂《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的有關(guān)情況說明如下： 一、修訂《條例》的必要性 物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，也是反映城市整體功能和綜合素質(zhì)的重要方面。正確引導(dǎo)和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展，對(duì)保障廣大人民群眾根本利益和促進(jìn)“兩個(gè)最適宜”城市建設(shè)至關(guān)重要。《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》自2005年5月1日頒布實(shí)施以來，為調(diào)整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理活動(dòng)，解決長(zhǎng)期以來物業(yè)管理用房權(quán)屬不清、物業(yè)管理配套設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)劃要求、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、管理、使用不明確等物業(yè)管理方面的問題，起到了非常重要的作用。但隨著銀川市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步規(guī)范，物業(yè)管理中出現(xiàn)了一些新情況，新問題，特別是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布實(shí)施后，國(guó)務(wù)院也隨之對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》中個(gè)別條款與上位法規(guī)定不一致，部分內(nèi)容已不適應(yīng)新的形勢(shì)。因此對(duì)《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂是非常必要的。 二、《條例》修訂的過程 2007年下半年市政府相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、新修訂的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合建設(shè)部、財(cái)政部《住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》，結(jié)合《條例》施行中出現(xiàn)的新情況提出了修訂建議。市人大常委會(huì)法工委、政府法制辦先期介入，先后召開4次研討會(huì)，就行業(yè)管理部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金、物業(yè)的使用與維護(hù)等內(nèi)容廣泛征求業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的意見，經(jīng)反復(fù)研究論證修改，形成了《條例修改稿》。經(jīng)政府法制辦審查后，提請(qǐng)市政府研究，形成了《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《條例修訂（草案）》），提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議。 2008年4月11日下午市人大法制委員會(huì)召開第二次會(huì)議，并請(qǐng)市人大常委會(huì)立法專家咨詢委員會(huì)成員參加，對(duì)市政府提請(qǐng)的《條例修訂案（草案）》進(jìn)行了認(rèn)真研究和初步審議，提出了關(guān)于《條例修訂（草案）》的審議意見。2008年4月16日上午，市十三屆人大常委會(huì)第三次會(huì)議分組審議了《條例修訂（草案）》和市人大法制委員會(huì)關(guān)于《條例修訂（草案）》的審議意見。期間常委會(huì)法工委會(huì)同有關(guān)方面歸納整理了常委會(huì)審議時(shí)組成人員提出的修改意見和建議。4月16日下午16時(shí)30分，市人大法制委員會(huì)召開第三次會(huì)議，對(duì)修訂草案進(jìn)行了統(tǒng)一審議,吸納了常委會(huì)審議時(shí)的部分意見和建議，提出了《關(guān)于修訂銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例的決定（草案）》，經(jīng)主任會(huì)議決定，提請(qǐng)市人大常委會(huì)全體會(huì)議審議，并表決通過。 三、修改的主要內(nèi)容 （一）對(duì)與國(guó)家法律法規(guī)不一致的內(nèi)容進(jìn)行修改。 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布施行后，國(guó)務(wù)院也對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，與此同時(shí)國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部也相繼出臺(tái)了《住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，根據(jù)以上法律、法規(guī)和兩部文件精神，主要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行了修改： 1、由于國(guó)家法律對(duì)“物業(yè)”的定義沒有做界定，為了不產(chǎn)生歧義，刪去了《條例》第三條第一款關(guān)于“物業(yè)”的界定表述。同時(shí)將本條第四款中的“物業(yè)使用人”修改為“除業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。” 2、將原《條例》中的“物業(yè)管理企業(yè)”全部修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”；“業(yè)主公約”全部修改為“管理規(guī)約”；“業(yè)主臨時(shí)公約”全部修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。 3、由于我區(qū)至今尚未制定有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域劃分的辦法及標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際需要，將第六條第四款“物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法按自治區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”修改為“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。” 4、將《條例》第七條第二款“物業(yè)及其配套設(shè)施全部竣工并交付使用后2年內(nèi)或業(yè)主入住率達(dá)60%以上時(shí)，應(yīng)由建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。”修改為“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積30％以上時(shí)，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。”同時(shí)刪除該條第三款“開發(fā)建設(shè)單位在首次業(yè)主大會(huì)中的投票權(quán)不得超過30%。”和第八條“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”的內(nèi)容。 5、對(duì)《條例》第九條所規(guī)范的業(yè)主應(yīng)共同決定的事項(xiàng)進(jìn)行了細(xì)化，增加了“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)決定第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”的表述。 6、將《條例》第十五條中“業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員2／3以上簽字同意通過”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意”。 7、為了依法保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，進(jìn)一步明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的權(quán)屬，將《條例》第三十一條所規(guī)范的內(nèi)容作了進(jìn)一步明確，修改為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機(jī)動(dòng)車車庫（棚）、監(jiān)控室等共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房；(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間； (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(棚)、除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設(shè)施；(四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；（五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。” 8、鑒于國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部已根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定制定了《住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行的實(shí)際，刪去條例第六十條二、三款，第六十一、六十二、六十三、六十四、六十五、七十條的有關(guān)物業(yè)維修資金的內(nèi)容，并將第六十條一款與第六十六條合并表述，修改為：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理的辦法由銀川市人民政府依據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》制定實(shí)施細(xì)則。 （二）根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的新情況、新問題所修改的內(nèi)容。 1、為解決業(yè)主委員會(huì)不履行自己的職責(zé)，特別是不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)問題，在第十條中增加一款，“業(yè)主委員會(huì)不按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，經(jīng)20%以上的業(yè)主請(qǐng)求，物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)可以組織召集，所發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。” 2、為解決新老業(yè)主委員會(huì)及其成員之間就其保管的有關(guān)文檔資料及財(cái)物移交問題，在《條例》第十二條中增加了“業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交其保管的文檔資料和相關(guān)財(cái)物。業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的文件資料及財(cái)物。”同時(shí)對(duì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主及其配偶、直系親屬擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員作了禁止性規(guī)定。 3、為了提高業(yè)主委員會(huì)工作人員的積極性和主動(dòng)性，解決當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)工作人員無津貼或薪酬的問題，在第二十條第一款中增加了“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式、業(yè)主委員會(huì)工作人員津貼或薪酬標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主大會(huì)決定。”的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主委員會(huì)開展工作所需經(jīng)費(fèi)的來源進(jìn)一步給予了明確。 4、為了進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)的責(zé)任與義務(wù)，將條三十四條修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當(dāng)以書面形式予以確認(rèn)。 查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；屬于部分或者全體業(yè)主責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。” 5、鑒于一些開發(fā)商將不適用于物業(yè)管理的房屋作為物業(yè)用房的實(shí)際情況，為了方便業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聯(lián)系，更好的為業(yè)主提供服務(wù)，將《條例》第三十六條修改為“物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個(gè)不得擅自改變其用途。” 6、為了進(jìn)一步解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間就物業(yè)服務(wù)合同期滿及合同期內(nèi)的撤管、續(xù)管問題，將第五十條第一款修改為“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會(huì)決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。” 7、為了進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主因裝飾裝修活動(dòng)對(duì)物業(yè)共有部位及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC，解決一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)給業(yè)主退還保證金的問題，《條例》第五十六條中增加了“裝修保證金用于業(yè)主因裝飾裝修活動(dòng)對(duì)物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC。裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束后，未發(fā)生損壞結(jié)果的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三個(gè)月內(nèi)退還裝修保證金，涉及拆改供熱管道的，在一個(gè)運(yùn)行期結(jié)束后一周內(nèi)退還；發(fā)生損壞結(jié)果的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在整改完成后三個(gè)月內(nèi)退還保證金。”的內(nèi)容。 （三）法律責(zé)任部分依照修改的相關(guān)內(nèi)容，增加了“開發(fā)建設(shè)單位或出售單位違反本條例規(guī)定，未按照規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。”的內(nèi)容，作為第六十七條。 此外還對(duì)《條例》的文字、條序作了修改、調(diào)整，因不改變?cè)猓什灰灰徽f明。 以上說明及《關(guān)于條例修訂的決定》請(qǐng)一并審議。