蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議制定　2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議批準(zhǔn))

　　第一章　總則

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第四章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

　　第五章　物業(yè)的移交和接管

　　第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七章　法律責(zé)任

　　第八章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

　　第三條　業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

　　第四條　市和縣級(jí)市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　市和縣級(jí)市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第五條　物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項(xiàng)。

第二章　業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條　在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(二)享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　　(三)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

　　(四)提議召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)主〈代表〉大會(huì))，對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　(五)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、專項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(七)要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則(以下簡(jiǎn)稱大會(huì)議事規(guī)則)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)的決定和業(yè)主(代表)大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠、拒付；

　　(五)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　(六)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主(代表)大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

　　第八條　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主(代表)大會(huì)制度。業(yè)主通過業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　第九條　業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

　　業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主(代表)大會(huì)：

　　(一)已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；

　　(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。

　　第十一條　業(yè)主(代表)大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主(代表)大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收 到書面告知之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備組。未及時(shí)書面告知的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào) 成立首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備組。

　　籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的工作人員擔(dān)任。籌備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。

　　首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十二條　籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　(二)確認(rèn)業(yè)主身份；

　　(三)提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見；

　　(四)擬訂大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見；

　　(五)做好召開會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十三條　業(yè)主(代表)大會(huì)依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)依法決定下列事項(xiàng)：

　　(一)制定和修改大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第十四條　業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主(代表) 大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建 筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上 的業(yè)主同意。

　　首次業(yè)主(代表)大會(huì)通過大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會(huì)籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會(huì)議事規(guī)則確定。

　　第十五條　業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

　　有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時(shí)會(huì)議:

　　(一)經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　(三)大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　提議召開業(yè)主(代表)大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

　　業(yè)主委員會(huì)逾期不召集會(huì)議的，房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期召集；經(jīng)責(zé)令仍未召集的，業(yè)主可以申請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)召集。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主(代表)大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集和主持業(yè)主(代表)大會(huì)；

　　(二)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

　　(三)簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　(四)制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

　　(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況；

　　(六)審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計(jì)的本物業(yè)管理區(qū)域的財(cái)務(wù)報(bào)告；

　　(七)聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　(八)接受業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主(代表)大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，可以召開臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由 主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng) 出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　(一)具有完全民事行為能力；

　　(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和組織能力；

　　(四)本人、配偶以及直系親屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主(代表)大會(huì)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì)委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì)議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)的任期由業(yè)主(代表)大會(huì)決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。

　　業(yè)主委員會(huì)委員辭職，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月向業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議提出書面辭呈。

　　業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)按照大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主(代表)大會(huì)重新選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十條　有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)委員資格中止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

　　(二)喪失履行職責(zé)能力的；

　　(三)索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和報(bào)酬的；

　　(四)不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(五)無正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　　(六)提出書面辭呈的；

　　(七)其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　委員資格中止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主(代表)大會(huì)審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書；

　　(二)業(yè)主委員會(huì)委員名單；

　　(三)大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　(四)首次業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議記錄；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理備案申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì)，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì)憑備案證明申請(qǐng)刻制印章并且保管、使用。

　　備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告所在地房產(chǎn)行政主管部門。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主(代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前一個(gè)月，尚未召開業(yè)主(代表)大會(huì)產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)委員集體提出書面辭呈的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主(代表)大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動(dòng)。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十四條　業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?

　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十五條　業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。召開業(yè)主(代表)大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)并聽取其建議，會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居民委員會(huì)。

　　第二十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十七條　新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市人民政府制定。

　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：

　　(一)新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　(二)新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

　　(三)新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　(四)已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的意見后,會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門確定。

　　第二十九條　建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

　　第三十條　新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(kù)(棚)、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　第三十一條　物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)；在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。

　　物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

　　物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第四章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

　　第三十二條　從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：

　　(一)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；

　　(二)協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

　　(三)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

　　(四)對(duì)物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)程度，按照合同約定。當(dāng)事人就人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。

　　第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

　　(四)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

　　(五)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

　　(六)擅自停水停電；

　　(七)其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

　　第三十五條　前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

　　第三十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主(代表)大會(huì)召開并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個(gè)月前，根據(jù)業(yè)主(代表)大會(huì)的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同到期的三個(gè)月前書面通知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和房產(chǎn)行政主管部門。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主(代表)大會(huì)沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照招投標(biāo)確定的標(biāo)準(zhǔn)收取。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主(代表)大會(huì)決定，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人和價(jià)格行政管理部門的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預(yù)收超過六個(gè)月期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

　　第四十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂５飿I(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　電梯起始層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)(電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外)，但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修、更新改造費(fèi)用。

　　第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會(huì)未成立的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費(fèi)。

　　第四十二條　利用物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　共用設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主(代表)大會(huì)的決定使用。

　　第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第五章　物業(yè)的移交和接管

　　第四十四條　受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

　　(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)業(yè)主名冊(cè)；

　　(五)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的同時(shí)，將其使用、保管的所有文書、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

　　對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和所在地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其移交；對(duì)拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整移交有關(guān)物業(yè)、財(cái)物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

第六章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫(kù)，業(yè)主、非業(yè)主使用 人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。

　　地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

　　第四十八條　任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)采取措施保障安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會(huì)同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等，需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護(hù)，以及路燈、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運(yùn)責(zé)任范圍由各縣級(jí)市、區(qū)人民政府確定。

　　第五十條　業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)將車庫(kù)用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；

　　(二)人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

　　(三)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化；

　　(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

　　(六)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛；

　　(七)在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　(八)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

　　(九)違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　　(十)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

　　第五十一條　業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第五十二條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　承租人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　第五十三條　房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

　　(一)業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

　　(二)單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。

　　(三)單幢房屋有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例 承擔(dān)；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　　(四)單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護(hù)范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　　(五)單幢房屋可上人屋頂(包括屋面和周邊圍護(hù))，為各層共用的，由屋頂庇護(hù)范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；為若干層(戶)使用的，由使用層(戶)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　　(六)住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　　屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

　　第五十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第五十五條　依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和房產(chǎn)行政主管部門 應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚膶ｍ?xiàng)維修資金賬戶中列 支，并向業(yè)主公示。

　　第五十六條　物業(yè)管理實(shí)行專項(xiàng)維修資金制度。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項(xiàng)維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

　　專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

第七章　法律責(zé)任

　　第五十七條　業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金；對(duì)于超過三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條　業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第五十九條　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　　(一)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主(代表)大會(huì)籌備工作的，責(zé)令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款；

　　(二)建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備、成立費(fèi)用的，責(zé)令其承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，并可處以五千元以上五萬元以下的罰款；

　　(三)建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規(guī)定的，責(zé)令其改正，并可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；

　　(四)建設(shè)單位未對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具的，責(zé)令其改正，并可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；

　　(五)建設(shè)單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責(zé)令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書。

　　第六十條　違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十一條　房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第八章　附則

　　第六十二條　本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

　　本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織、自行實(shí)施管理物業(yè)的方式。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主(代表)大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、 垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。

　　第六十三條　市人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)擬定大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導(dǎo)規(guī)范。

　　第六十四條　工業(yè)廠房、辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第六十五條　本條例自2008年1月1日起施行。