快報(bào)訊(記者尹曉波)昨天下午，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，南京市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人也在第一時(shí)間告訴快報(bào)記者，政府將研究有關(guān)政策，不排除制定相關(guān)政策的細(xì)則的可能性。

　　在新政中有規(guī)定特別“醒目”：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”

　　南京浙商投資有限公司總經(jīng)理張國(guó)安表示，這一政策顯然是矯枉過(guò)正了。因?yàn)橐恍┤莘e率本來(lái)就小的地塊，不可能蓋那么多的面積90平方米以下的小戶(hù)型。南京目前一個(gè)商品房項(xiàng)目，一般按照120平方米以下占80%、100平方米以下占60%的結(jié)構(gòu)比例操作，這種規(guī)定只能是臨時(shí)性的。實(shí)際上，一些老百姓需要大房子。他說(shuō)，如果南京主城區(qū)樓盤(pán)控制建筑面積的話(huà)，將片面提高城區(qū)房子的總價(jià)，現(xiàn)在一些單價(jià)在萬(wàn)元以上的恰恰正是一些小戶(hù)型公寓。而假使在南京的江寧和江北等區(qū)域也開(kāi)發(fā)大批量的90平方米以下的房型，那肯定是與市場(chǎng)背道而馳的。

　　據(jù)悉，目前南京對(duì)普通房的標(biāo)準(zhǔn)是：“同時(shí)滿(mǎn)足下列三個(gè)條件享受2%契稅優(yōu)惠：一是容積率在1.0以上，其次建筑面積須在144平方米以下，第三個(gè)方面則直接以房?jī)r(jià)劃分，將全市分為江南八區(qū)、江寧和江北三個(gè)地區(qū)，享受優(yōu)惠普通住房的交易價(jià)格分別為每平方米8690元、5100元和3700元。”反之，即是高檔房。

　　現(xiàn)在新政公布，意味著開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房型的面積上要“縮水”，那一些標(biāo)準(zhǔn)是否隨之調(diào)整？南京市房產(chǎn)局人士表示，國(guó)家的規(guī)定很“死”，沒(méi)有任何“討價(jià)還價(jià)”的余地。參照這個(gè)細(xì)則規(guī)定，南京政府部門(mén)在很多方面需要進(jìn)一步消化和細(xì)化。比如高檔房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、今年拆遷規(guī)模的控制、住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)等方面。

　　【南京業(yè)內(nèi)人士解讀】

　　又一個(gè)“六一新政”

　　這一《意見(jiàn)》隨即被南京房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看作是前不久國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)六條”具體的細(xì)化意見(jiàn)，是繼去年“六一新政”之后的又一“六一新政”。就新政涉及到的內(nèi)容，南京房產(chǎn)部門(mén)、國(guó)土部門(mén)及房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向快報(bào)讀者作了第一時(shí)間的相關(guān)解讀。

　　抑制“炒房”2年限成5年限

　　新政提及：“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”

　　解讀：二手交易從原先的2年限延長(zhǎng)至5年限，目的就是抑制投機(jī)者或者說(shuō)投資者的“炒房”。新政執(zhí)行的日期是6月1日，一些市民如果有新房而沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，那到“六一”以后就要按新規(guī)定執(zhí)行了。

　　防止囤地資本金在35%以上

　　新政提及：“為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。”

　　解讀：這一政策南京其實(shí)從前年就開(kāi)始執(zhí)行了，自有資本金比例必須在35%以上后，南京開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2005年，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量雖然由2004年的453家提高到577家，增長(zhǎng)了27%，但是無(wú)開(kāi)發(fā)工作量的企業(yè)數(shù)量卻由2004年的125家提高到226家，增長(zhǎng)了80%。

　　首付比例自住、房小首付二成

　　新政提及：“從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。”

　　解讀：這個(gè)規(guī)定“終結(jié)”了先前關(guān)于首付提高到5成的說(shuō)法。不過(guò)，首付不管是3成還是2成，是對(duì)購(gòu)房者及銀行而言。在南京，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商和銀行對(duì)購(gòu)房者已經(jīng)要求首付3成。這項(xiàng)政策在一定程度上也是為抑制“炒房族”而設(shè)，同時(shí)保障一些低收入家庭購(gòu)買(mǎi)自住住房。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　7成土地供應(yīng)給“低價(jià)房”

　　新政提及：“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位”

　　解讀：南京市國(guó)土部門(mén)人士表示將認(rèn)真消化政策，制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。現(xiàn)在南京的中低價(jià)商品房用地，實(shí)際上就是采用先限房?jī)r(jià)的方式出讓的，比如，河西的一處中低價(jià)房，就采取了限價(jià)3600元/平方米出讓的方式。如果讓純粹的商品房用地也采取限房?jī)r(jià)的方式出讓?zhuān)敲匆矐?yīng)該先限定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，這種情況只能適用于一些“勾地”政策的土地，比如一些條件苛刻的地塊。

　　【南京市場(chǎng)最新反應(yīng)】

　　首付三成

　　昨天，南京多家銀行稱(chēng)，首付款提高到3成后，部分買(mǎi)房自住者壓力加大，但對(duì)金融信貸業(yè)務(wù)影響不大。

　　現(xiàn)狀：各銀行“首付”成數(shù)不同

　　招行南京分行一位相關(guān)人士告訴記者，現(xiàn)在很多客戶(hù)本來(lái)貸的就是7成。據(jù)其介紹，一方面銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行成數(shù)控制；另外一方面，房貸利率兩次調(diào)高后，很多客戶(hù)為了少付利息寧愿多付款少貸款，真正買(mǎi)房貸到8成的客戶(hù)不到10%。

　　農(nóng)行江蘇省分行營(yíng)業(yè)部一位工作人員告訴記者，在6月1日之前，他們?nèi)园凑宅F(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即一手樓首付款最低2成、二手樓首付款最低3成、別墅等高檔住房首付款最低4成。交行南京分行一位相關(guān)人士稱(chēng)，現(xiàn)在他們對(duì)市區(qū)的房子一般最低首付2成，郊縣的房子最低3成。在南京，如果一套房子總價(jià)75萬(wàn)元，首付多個(gè)一成，就是7.5萬(wàn)元，對(duì)于購(gòu)房自住的人來(lái)說(shuō)，支付壓力加大了，但需求剛性無(wú)法轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)變化不會(huì)太大。

　　尷尬：90平米“大小”相對(duì)論

　　不過(guò)，對(duì)于《意見(jiàn)》一刀切的做法，有銀行提出了自己的擔(dān)憂(yōu)。一位不愿透露姓名的銀行人士稱(chēng)，就以江蘇為例，在蘇北，90平方米的房子就不算小了，而在南京90平方米是很普通的戶(hù)型，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一的地方，應(yīng)該根據(jù)自己的情況來(lái)區(qū)別對(duì)待。

　　也有銀行擔(dān)心，即使政策出臺(tái)后，銀行會(huì)不會(huì)統(tǒng)一執(zhí)行？“現(xiàn)在銀行競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。”這位銀行人士稱(chēng)，國(guó)有銀行因?yàn)橛虚_(kāi)發(fā)貸款的支撐，所以掌握了很多樓盤(pán)的個(gè)人按揭貸款，而小銀行沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)。為了爭(zhēng)搶個(gè)人貸款客戶(hù)，很有可能以?xún)?yōu)質(zhì)客戶(hù)等原因降低首付款比例。

　　門(mén)檻：對(duì)開(kāi)發(fā)商信貸摳得更嚴(yán)

　　為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，《意見(jiàn)》明確規(guī)定，銀行要嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。

　　昨天農(nóng)行江蘇省分行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)自有資金比例35%的限制，其實(shí)上次對(duì)房產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)就已經(jīng)出臺(tái)了，上次調(diào)控就將自有資金比例從30%提高到了35%，目前銀行已經(jīng)嚴(yán)格按照這一比例來(lái)執(zhí)行了，這次通知更強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)格執(zhí)行。

　　此次通知要求商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。“近幾年南京的房產(chǎn)市場(chǎng)比較紅火，目前對(duì)空置房的抵押貸款業(yè)務(wù)，銀行很少做到。”

　　快報(bào)記者王海燕

　　地塊出讓

　　紫金山南麓“絕版”的韋陀巷地塊今天下午正式掛牌出讓。由于新政中涉及到一些規(guī)定，讓該地塊的出讓愈加顯得撲朔迷離。

　　地塊“限高”條件不見(jiàn)了

　　早在4月21日的南京市國(guó)土局網(wǎng)站上，玄武區(qū)韋陀巷這幅地塊就已經(jīng)公告出讓。該幅地塊東至體育學(xué)院路、北至滬寧高速公路、西至邵家山、南至寧杭公路，出讓總面積184977.9平方米，規(guī)劃性質(zhì)是一類(lèi)居住及配套設(shè)施用地。

　　據(jù)了解，該幅地塊曾于去年5月4日公開(kāi)掛牌，底價(jià)為7.9億，容積率為0.5。由于種種原因，6月19日國(guó)土部門(mén)重新將地塊掛牌出讓?zhuān)馁u(mài)時(shí)間定為7月8日，并將地塊容積率調(diào)高至1.01、底價(jià)上調(diào)至8.49億，最終還是流標(biāo)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　2005年6月15日，南京市規(guī)劃局發(fā)布修改后的《韋陀巷地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》，在建筑容量控制中規(guī)定，建筑檐口高度不得高于12米，但是這次國(guó)土局在出讓公告中已經(jīng)看不到任何限高的條件。

　　到底這幅地塊將“花落誰(shuí)家”，是本地企業(yè)還是外地大鱷？有可靠消息稱(chēng)，南京本地的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商棲霞建設(shè)很早就報(bào)了名，有意奪得該幅地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　可以建20%的酒店式公寓

　　在公告中，要求該用地西南角預(yù)留占地面積20000平方米的旅游配套設(shè)施用地，但是可設(shè)置不超過(guò)地上建筑面積20%的酒店式公寓及相關(guān)配套設(shè)施。這就為開(kāi)發(fā)商留了很大余地，完全可以在別墅和旅游配套設(shè)施之外建設(shè)公寓和酒店，超出了原先旅游配套設(shè)施的局限。

　　樓面地價(jià)最低4590元/平方米

　　該地塊有多少潛力可挖？一名房產(chǎn)商給記者“掐算”了一下：該用地的容積率為1.01，剛好超過(guò)了南京市房產(chǎn)新政所頒布的普通商品房和非普通商品房分界線，在容積率上滿(mǎn)足了普通商品房的條件。地塊總面積為184977.9平方米，出讓底價(jià)為8.49億元，平均地價(jià)為4590元/平方米，未來(lái)如果都建公寓的話(huà)，僅樓面地價(jià)就高達(dá)4590元/平方米；如果混建的話(huà)，樓面地價(jià)將更高。

　　韋陀巷地塊如何開(kāi)發(fā)成謎

　　在昨天國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中，規(guī)定“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。”

　　南京房產(chǎn)局相關(guān)人士表示，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建筑安裝成本和利潤(rùn)組成，地價(jià)的變化影響了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)商拿地時(shí)會(huì)根據(jù)城市具體地段的房?jī)r(jià)，來(lái)決定出多高的價(jià)錢(qián)收購(gòu)?fù)恋夭艅澦恪倪@個(gè)意義上講，反而是房?jī)r(jià)影響了地價(jià)。

　　他說(shuō)，韋陀巷地塊無(wú)疑也是低密度、大套型住宅的一個(gè)典范，開(kāi)發(fā)商拿到地塊后如何開(kāi)發(fā)也成為一大“謎團(tuán)”。

　　快報(bào)記者尹曉波