第一章　總　則

　　第一條　為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令)等法律、法規(guī)和規(guī)章,結(jié)合本溪市實(shí)際,制定本辦法。

　　第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、管理和監(jiān)督,適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金,是指專項(xiàng)用于住宅、非住宅(含商品住宅、集資建房及經(jīng)濟(jì)適用房、解困房和拆遷安置房等保障性住房)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱住宅共用設(shè)施設(shè)備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括:電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條　住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門所屬的住宅專項(xiàng)維修資金的管理機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、存儲(chǔ)、保值增值、劃轉(zhuǎn)使用、結(jié)算分?jǐn)偤托畔⒉樵兎?wù)等日常管理工作;建立相應(yīng)資質(zhì)企業(yè)的服務(wù)平臺(tái)。

　　財(cái)政、審計(jì)、自然資源等相關(guān)部門按照各自職責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。

　　第六條　住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)費(fèi),可以從合理成本中列支。

　　第二章　維修資金的交存

　　第七條　下列住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金:

　　(一)住宅(一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外)。

　　(二)住宅小區(qū)內(nèi)的住宅、非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定交納商品住宅專項(xiàng)維修資金。

　　非住宅包括商業(yè)用房、辦公用房、車庫、人防工程等。

　　第八條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照建筑面積每平方米48元標(biāo)準(zhǔn)交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)建筑安裝工程造價(jià)變動(dòng)情況等因素,適時(shí)調(diào)整住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)并予公布。

　　第九條　業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有。

　　第十條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式確定一家商業(yè)銀行,作為住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行;以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總賬,以幢為單位設(shè)分幢賬,按照房屋門號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的,以幢為單位設(shè)總賬,按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

　　第十一條　住宅、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)前,將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　進(jìn)行房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售的開發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前,將未出售房屋的首期住宅維修專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　第十二條　未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。

　　已入住但未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)按本規(guī)定補(bǔ)交。

　　第十三條　業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。原則上續(xù)交后業(yè)主分戶賬面余額不得低于首期交存額。

　　續(xù)交方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙三分之二(專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主,以下同)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主,且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到續(xù)交通知之日起10日內(nèi),將續(xù)交的住宅專項(xiàng)維修資金交存至專戶管理銀行。

　　第十四條　專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具遼寧省人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修專用票據(jù)。

　　第三章　維修資金的使用

　　第十五條　住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造等,不得挪作他用。

　　保修期起算時(shí)間無法確定的,從實(shí)際入住時(shí)間算起,需要維修、更新和改造的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備超過國家規(guī)定保修期限的,可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。

　　第十六條　住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循快捷方便、公開透明,受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　第十七條　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照下列規(guī)定分?jǐn)?

　　(一)屬于住宅管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費(fèi)用,由全體業(yè)主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)?

　　(二)專屬一幢樓的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費(fèi)用,由該樓全體業(yè)主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)?

　　(三)專屬一個(gè)單元的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費(fèi)用,由該單元全體業(yè)主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)?

　　(四)專屬一個(gè)樓層的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造及增設(shè)費(fèi)用,由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造,涉及尚未售出的住宅、非住宅的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售商品住宅建筑面積,分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用。

　　第十八條　住宅專項(xiàng)維修資金的使用,按照以下程序進(jìn)行:

　　(一)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè),根據(jù)維修、更新、改造及增設(shè)項(xiàng)目提出使用方案;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由業(yè)主委員會(huì)組織相關(guān)業(yè)主提出使用方案;業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提出使用方案;

　　(二)應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙三分之二參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主持使用方案、工程預(yù)算、業(yè)主表決情況等材料向市住建行政主管部門申請(qǐng)列支;

　　(四)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審核同意后,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)平臺(tái)選聘施工企業(yè)組織實(shí)施使用方案;

　　(五)工程完工后,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)持工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、工程結(jié)算審核報(bào)告、業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用明細(xì)等材料向市住建行政主管部門申請(qǐng)結(jié)算;

　　第十九條　發(fā)生下列情形之一,需要立即對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行維修、更新和改造的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng),啟動(dòng)應(yīng)急程序。費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金中列支:

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)樓體外墻面(含屋檐、陽臺(tái))空鼓、開裂的;

　　(三)屋面、外墻面嚴(yán)重滲漏的;

　　(四)住宅區(qū)內(nèi)的排水管線損壞,造成污水外溢的;

　　(五)消防、監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)功能障礙的;

　　(六)供水、供電、供氣設(shè)備損壞,影響居民用水、用電、用氣的;

　　(七)因不可抗力原因?qū)е挛飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的;

　　(八)危及房屋使用安全等應(yīng)當(dāng)緊急維修的其他情況。

　　第二十條　住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及房屋使用安全和嚴(yán)重影響住用功能的緊急情況,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:

　　(一)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng);

　　(二)屬于應(yīng)急維修范圍的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)立即到市住建服務(wù)平臺(tái)選聘施工企業(yè)組織實(shí)施搶修;

　　(三)工程完工后,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)持工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告、業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用明細(xì)等材料向市住建行政主管部門申請(qǐng)結(jié)算;

　　第二十一條　發(fā)生第十八、十九、二十條情況,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行認(rèn)定審核后,向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。

　　未按規(guī)定實(shí)施維修、更新和改造的,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可以組織代修;維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。

　　第二十二條　下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支:

　　(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新及改造費(fèi)用;

　　(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(三)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的過境道路、路燈、綠化、亮化景觀工程及建筑節(jié)能、保溫設(shè)施改造等維修及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(四)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的維修費(fèi)用;

　　(五)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第二十三條　在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。

　　利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債,應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國債,并持有到期。

　　禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　第二十四條　下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用:

　　(一)住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息;

　　(二)利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益;

　　(三)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,業(yè)主所得收益(業(yè)主大會(huì)另有決定的除外);

　　(四)住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

　　利用共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙三分之二參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

　　第四章　維修資金的監(jiān)管

　　第二十五條　住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨住宅所有權(quán)同時(shí)過戶。

　　受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

　　第二十六條　房屋滅失的,按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金:

　　(一)房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;

　　(二)開發(fā)建設(shè)單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位;開發(fā)建設(shè)單位不存在的,按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系,收繳同級(jí)國庫。

　　第二十七條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每半年與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目,并向業(yè)主公布下列情況:

　　(一)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;

　　(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;

　　(三)業(yè)主分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;

　　(四)其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公布。業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的,可以申請(qǐng)復(fù)核。

　　第二十八條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每半年向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

　　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度,接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第二十九條　因住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、管理發(fā)生糾紛時(shí),當(dāng)事人可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十條　開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十二條規(guī)定將房屋交付買受人的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,處以3萬元以下的罰款。

　　開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第十七條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新及改造費(fèi)用的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,處以1萬元以下的罰款。

　　第三十一條　業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存、續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金,或者拒不分?jǐn)偩S修、更新、改造及增設(shè)費(fèi)用的,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者利害關(guān)系人可以向人民法院提起訴訟。

　　第六章　附　則

　　第三十二條　本辦法實(shí)施前,已售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)本辦法補(bǔ)建。

　　第三十三條　各縣(區(qū))住宅專項(xiàng)維修資金由所在地人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門自行管理,可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十四條　本辦法自2021年4月1日起施行。