個(gè)人獨(dú)資企業(yè)是指根據(jù)《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的由自然人投資的企業(yè)實(shí)體，其財(cái)產(chǎn)歸投資者所有，其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。以個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人的人格或主體身份進(jìn)行的民事或商業(yè)活動(dòng)；投資者對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)享有完全所有權(quán)，并可以直接控制該財(cái)產(chǎn)；法律上稱之為自然人企業(yè)

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法第17條規(guī)定：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人依法享有企業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，其相關(guān)權(quán)利可以依法轉(zhuǎn)讓或繼承。”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓或繼承越來(lái)越普遍。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的房屋所有權(quán)如何登記，眾說(shuō)紛紜。不同的觀點(diǎn)來(lái)自于對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法律主體地位的不同理解

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于其投資主體的單一性和所有者對(duì)企業(yè)控制的單一性，該法將所有者人格與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)人格視為一體，認(rèn)為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不具備獨(dú)立的法律主體資格，但與企業(yè)投資者具有相同的法律人格。因此，認(rèn)為在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)登記的房屋所有權(quán)與以業(yè)主個(gè)人名義登記的房屋所有權(quán)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性區(qū)別，其房屋所有權(quán)可以在業(yè)主和企業(yè)之間自由變更；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者繼承時(shí)，由于所有者的變更，其房屋所有權(quán)也發(fā)生變化，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)在組織和財(cái)產(chǎn)上相對(duì)獨(dú)立于投資者，具有自己的人格。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)既不是自然人，也不是法人，而是具有相對(duì)獨(dú)立法人資格的非法人商業(yè)實(shí)體，具有自身特定的權(quán)利能力、行為能力和獨(dú)立的民事主體資格。以個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名義登記的房屋所有權(quán)與以業(yè)主名義登記的房屋所有權(quán)存在實(shí)質(zhì)性差異，業(yè)主與企業(yè)之間不得隨意變更房屋所有權(quán)；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的出售和轉(zhuǎn)讓，不僅是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承時(shí)，作為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)主體的房屋所有人沒(méi)有發(fā)生變化，因此其房屋所有權(quán)不需要進(jìn)行相應(yīng)登記

我傾向于第二種觀點(diǎn)，即在現(xiàn)實(shí)生活中，作為獨(dú)立的市場(chǎng)主體，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)以自己的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其民事主體資格得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)可

從法律角度看，我國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主體的地位。它們不同于自然人和法人，具有明顯的非法人群體屬性。但是，由于其投資者是自然人，因此與一般的非法人團(tuán)體明顯不同：

作為獨(dú)立的商業(yè)實(shí)體，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)可以在民事活動(dòng)中根據(jù)所有者的意愿獨(dú)立表達(dá)意圖；不僅有自己的企業(yè)名稱，而且必須以企業(yè)的名義開(kāi)展活動(dòng)；有自己獨(dú)立的住所；投資者死亡或宣告死亡不一定導(dǎo)致企業(yè)解散；具有獨(dú)立的權(quán)利和行為能力，能夠以自己的名義參與訴訟并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；他的人格相對(duì)獨(dú)立

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法第5條：“國(guó)家依法保護(hù)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益”。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，即投資者的投資和企業(yè)的利潤(rùn)積累，在企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)中獨(dú)立于投資者的其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)。企業(yè)可以在不違背所有者意愿的情況下，獨(dú)立享有占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。其財(cái)產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立

由于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的人格和財(cái)產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)具有相對(duì)獨(dú)立的利益。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的利益和投資者的個(gè)人利益在時(shí)間和空間上有很大的分化，特別是當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將積累的財(cái)產(chǎn)投資于生產(chǎn)時(shí)。其利益相對(duì)獨(dú)立

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法第31條：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，投資人應(yīng)當(dāng)以其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)。”。可見(jiàn)，對(duì)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，立法在堅(jiān)持投資民事責(zé)任的同時(shí)，改變了要求個(gè)人獨(dú)資企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任的做法，采取了互補(bǔ)性。這就是說(shuō)，只有當(dāng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不足以清償時(shí)，它才可以用其投資者的其他財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，而不是同時(shí)由個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和投資者承擔(dān)責(zé)任。法律將個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與投資者劃分為不同的責(zé)任，其責(zé)任性質(zhì)也分離。其責(zé)任相對(duì)獨(dú)立

綜上所述，作為一種特殊的市場(chǎng)主體，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)對(duì)其擁有完全的控制權(quán)，其意義、財(cái)產(chǎn)、利益和責(zé)任的獨(dú)立性受到一定的限制，這與普通的非法人組織不同。然而，這些相對(duì)的特征并不能否認(rèn)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的民事主體——非法人組織而存在。相反，它確認(rèn)了獨(dú)資企業(yè)是一個(gè)獨(dú)特的非法人組織，以及投資者以非法人企業(yè)的組織形式參與社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的表現(xiàn)，因此被稱為自然人企業(yè)

作為其他組織的非法人組織，可以依法取得房屋所有權(quán)證書并進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的非法人團(tuán)體屬性決定了企業(yè)投資者的變更不影響企業(yè)的民事主體資格。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者繼承時(shí)，其房屋所有權(quán)不需要進(jìn)行相應(yīng)登記；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)，必須經(jīng)投資人同意；個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散、關(guān)閉，經(jīng)清算、注銷后，其剩余的房地產(chǎn)方可變更登記為所有者所有。此時(shí)，應(yīng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記或變更登記。筆者認(rèn)為這是一種轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)樗遣煌瑱?quán)利主體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。但是，《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第2條“本法所稱個(gè)人獨(dú)資企業(yè)……由自然人投資，財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人投資者所有”。第十七條：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人依法享有企業(yè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。”。因此，轉(zhuǎn)讓登記時(shí)不應(yīng)繳納契稅

作為一種特殊的市場(chǎng)主體，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)對(duì)其享有完全控制權(quán)

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