近幾年房屋價(jià)格上漲過快，二手房買賣過程中出現(xiàn)房屋出賣人的違約情形越來越多。自然，其中因雙方買賣不滿足上市條件的安置房而簽訂買賣合同的行為所導(dǎo)致的糾紛居多。房屋出賣人眼看房?jī)r(jià)上漲可帶來更多的收益而選擇毀約；作為房屋買受人面對(duì)房屋出賣人突如其來的不誠(chéng)信行為，自然充滿了擔(dān)心和顧慮，房子拿不到了，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，同樣價(jià)格也買不到類似房子了，可謂是損失巨大。

從維護(hù)房屋買受人利益的角度出發(fā)，守約的房屋買受人可以基于以下幾種訴求達(dá)到維護(hù)自身合法權(quán)益的目的，本文將一一闡明，以求與各位共同討論、進(jìn)步。

? ?第一，可要求解除合約，雙倍返還定金。

雙倍返還定金，在法律上講是定金雙倍返還罰則，所謂定金罰則，其實(shí)是定金擔(dān)保作用的體現(xiàn)。《合同法》第115條規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。而《擔(dān)保法》第89條也有相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

? ?第二、可要求承擔(dān)合同約定的違約金。

法律實(shí)務(wù)中違約金的索賠金額往往比適用定金罰則的索賠金額高出許多。自然要求負(fù)有違約責(zé)任的房屋出賣人承擔(dān)違約責(zé)任是有依據(jù)可循的。《合同法》第114條第1款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。同時(shí)，《合同法》第116條規(guī)定當(dāng)同時(shí)約定違約金和定金的情形時(shí)，非違約方，可以選擇適用違約金或者定金條款。依此規(guī)定，在合同當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對(duì)方當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金罰則，即對(duì)方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金規(guī)則，也可以選擇適用定金罰則，但二者不能同時(shí)適用。

? ?第三、可要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶。

對(duì)大部分房屋買受人來說，如條件允許起訴強(qiáng)制履約過戶是最佳的選擇。強(qiáng)制履行又稱為實(shí)際履行，是指合同一方當(dāng)事人違反合同義務(wù)時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)要求其依據(jù)合同的約定繼續(xù)履行合同義務(wù)的一種責(zé)任形式。

作為違約后的補(bǔ)救方式，強(qiáng)制履行強(qiáng)調(diào)的是違約方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，而重點(diǎn)不在于彌補(bǔ)受害方的損失。《合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《合同法》第110條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

因此，站在守約的買房人的角度，是可以采取主張繼續(xù)履行方式來比就損失的。根據(jù)《民事訴訟法》第251條：在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。依據(jù)該規(guī)定，法院判決房屋出賣人協(xié)助履行過戶義務(wù)，拒不履行的，由取得勝訴判決的房屋買受人憑判決書至法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院在查明買受人并無對(duì)待給付義務(wù)后，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書。房地產(chǎn)登記行政主管部門憑法院的民事判決書和協(xié)助執(zhí)行通知書直接辦理過戶手續(xù)。

? ?第四、可要求賠償房?jī)r(jià)上漲的損失。

出賣人違約后買受人請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)的訴訟在實(shí)務(wù)實(shí)踐中較為普遍，但是該訴求卻遠(yuǎn)比要求違約的房屋出買人承擔(dān)定金罰則、違約金、繼續(xù)履行復(fù)雜的多，所以放在最后與大家一起討論。

由于近年來房屋價(jià)格攀升過快，房屋買賣合同中約定的定金和違約金往往會(huì)低于房屋價(jià)格上漲的金額。很多房屋出賣人以配偶等房屋共有人提出異議、房屋不滿足交付條件、房屋中介資質(zhì)問題等理由和方式拒絕履行合同甚至直接進(jìn)行一房二賣、一房多賣，造成合同履行不能的客觀情況，以此為由要求解除合同。這些行為均基于出賣人受到房屋價(jià)格上漲的利益驅(qū)使，是違背誠(chéng)實(shí)信用原則的惡意違約行為，侵害了買受人的合法權(quán)益，人民法院在裁判此類案件時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)該種投機(jī)行為予以懲戒，維護(hù)守約方利益，以引導(dǎo)社會(huì)公眾誠(chéng)實(shí)守信。

法律實(shí)務(wù)中主張賠償房?jī)r(jià)上漲的損失的主要法律依據(jù)是《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。《合同法》第113條第1款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。從該規(guī)定可以看出，要求賠償房屋差價(jià)損失必須有兩個(gè)條件：首先，買受人可以公國(guó)購(gòu)買房屋獲取增值利益；其次，雙方都可以預(yù)見受人可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)買房屋和房屋價(jià)格上漲獲得利益。

所以，房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

? ?（一）差價(jià)損失的確定方法

既然法律支持違約的房屋出賣人賠償差價(jià)損失，那么差價(jià)損失如何確定呢？實(shí)務(wù)中通常通過以下三種方法予以確認(rèn)：

?1）雙方協(xié)商。如果雙方當(dāng)事人能夠?qū)Ψ课萆档牟顑r(jià)損失協(xié)商一致，則可以依照雙方確定的金額認(rèn)定差價(jià)損失。

?2）比照同類房屋價(jià)格。房屋屬于人們?nèi)粘Ｉ钪械闹卮笾С觯话愣蓟趧傂孕枨蠖?gòu)買，如果出賣人違約，買受人必然會(huì)考慮另行購(gòu)買，購(gòu)買同等類型的房屋需要多支付的金額可以作為其經(jīng)濟(jì)損失的金額。如果有類似房屋的價(jià)格作為比照，就不宜啟動(dòng)評(píng)估鑒定程序，評(píng)估鑒定不但增加當(dāng)事人訴訟費(fèi)用的支出，而且也延長(zhǎng)了糾紛解決的時(shí)間，很容易導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大。

3）價(jià)格評(píng)估。如果沒有相類似的房屋可以比照，則可選擇由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估鑒定的方式確定房屋的價(jià)格。

? ?（二）如何確定房屋價(jià)格認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)

涉及房屋差價(jià)損失確定的問題，自然就涉及確定房屋價(jià)格時(shí)點(diǎn)的問題，解決該問題也比較復(fù)雜，需要綜合考慮房屋出賣人的違約時(shí)間、買受人要求解除合同的時(shí)間、防止損失擴(kuò)大、房?jī)r(jià)上漲情況以及個(gè)案的特殊情況等。因該類案件如雨后春筍般的出現(xiàn)且呈逐年上升趨勢(shì)，在真實(shí)的案例中也并非無跡可尋，其實(shí)實(shí)務(wù)中主要是以買受人提出解除合同為時(shí)間點(diǎn)確定。買受人發(fā)現(xiàn)出賣人不履行合同而要求解除合同、賠償損失的情況下，買受人通常會(huì)先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成則會(huì)起訴，從起訴到進(jìn)行評(píng)估時(shí)間也不會(huì)很長(zhǎng)，房屋價(jià)格在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)過大的漲跌。所以實(shí)踐中以買受人起訴要求解除為時(shí)間點(diǎn)來確定房屋價(jià)值。

在實(shí)踐中雙倍返還定金、違約金、繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶、或賠償房?jī)r(jià)上漲的損失者四種訴求并非只能擇其一而排他關(guān)系，如可以要求判決強(qiáng)制履行之外再賠償違約金。當(dāng)然，《合同法》第114條第2款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。至于如何最大程度的維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，這就需要法律人根據(jù)具體案件情況具體分析了。