1997年12月19日，四川遠(yuǎn)通物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱遠(yuǎn)通公司）與成都泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱泰華公司）簽訂《租房協(xié)議》約定：泰華公司將泰華大廈商場1-5層租賃給遠(yuǎn)通公司，租期5年，自1998年4月19日至2003年4月18日止；第一年租金為1000萬元，第二年租金為1250萬元；自第三年起按國家公布的物價上漲指數(shù)逐年遞增，從1998年4月19日計租，遠(yuǎn)通公司第一次付款后的租金均按季度一次性付給泰華公司，交付時間均為本季度的租金于上一季度的最后7日內(nèi)交齊；泰華公司保證遠(yuǎn)通公司擁有大樓商場的使用權(quán)，并在1998年10月15日前完成該房屋配套設(shè)施和周邊環(huán)境的完整化并辦齊相關(guān)合格手續(xù)交給遠(yuǎn)通公司使用；遠(yuǎn)通公司如嚴(yán)重違反本協(xié)議或者拖延45天未能交足本季度租金時，泰華公司有權(quán)終止本協(xié)議，收回房屋使用權(quán)，并要求賠償損失；遠(yuǎn)通公司須按時向泰華公司支付房屋租金，如拖欠支付，應(yīng)按拖欠額和拖欠時間向泰華公司支付每月5%的違約金；泰華公司如嚴(yán)重違反本協(xié)議，遠(yuǎn)通公司有權(quán)終止本協(xié)議，并要求賠償損失。遠(yuǎn)通公司可以自己的名義與本商場一、二樓購房業(yè)主分別簽訂租賃協(xié)議，泰華公司按購房面積計算一樓租金認(rèn)定為160元每平方米，二樓租金為130元每平方米，每年按5元每平方米遞增等。
　　泰華公司在出租房的第三層占用800平方米堆放貨柜，于1998年11月27日搬走。泰華公司于1996年為他人貸款擔(dān)保將所出租房屋的第四層、第五層抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行成都市分行國際業(yè)務(wù)部（以下簡稱農(nóng)行國際部），成都市中級人民法院于1998年12月7日對抵押房屋進(jìn)行查封，但同意遠(yuǎn)通公司繼續(xù)使用第四層的500平方米房屋，該院于1998年12月11日以（1998）成執(zhí)字第884號裁定將該租賃房屋的第四層、第五層產(chǎn)權(quán)抵償農(nóng)行國際部。
　　泰華公司將第三樓堆放貨柜占用房屋以外的房屋按協(xié)議約定的時間交給遠(yuǎn)通公司，但未按約定時間交付租賃房屋的消防、客梯、貨電梯等設(shè)施。遠(yuǎn)通公司從1997年12月23日至1999年4月18日期間，直接支付給泰華公司房租50489012元，向泰華大廈業(yè)主支付租金2811237.6元，代泰華公司向蘇迅公司支付電梯款40萬元，代泰華公司向成都錦安典當(dāng)行支付借款利息13.6萬元、向成都市公安局鹽市口派出所支付拆遷過渡費10萬元、支付水電（含用于發(fā)電的油費）、電話費等211609.14元，共計支付租金8707747.94元。
　　1999年4月7日，泰華公司以遠(yuǎn)通公司拖欠房租為由向成都市中級人民法院起訴，請求解除雙方的《租房協(xié)議》并判令遠(yuǎn)通公司支付1925030元租金。
　　成都市中級人民法院審理認(rèn)為，雙方所簽《租房協(xié)議》合法有效。在簽訂協(xié)議時，泰華公司已將租賃房屋第四層、第五層為他人擔(dān)保抵押給債權(quán)人而未告知遠(yuǎn)通公司，致使該租賃房屋第四層、第五層被法院查封，遠(yuǎn)通公司只能使用其中500平方米。遠(yuǎn)通公司不愿意繼續(xù)租賃第四層、第五層，且有拖欠租金事實，對泰華公司解除合同的主張，予以支持。由于泰華公司的過錯造成遠(yuǎn)通公司無法使用的第四層和第五層部分，以及泰華公司占用的租賃房屋第三層，應(yīng)扣減相應(yīng)租金。雙方對1999年4月18日以前租金結(jié)算為，遠(yuǎn)通公司欠租金1091682.8元。扣除遠(yuǎn)通公司已履行的租金、法院查封部分、雙方同意抵扣租金后，遠(yuǎn)通公司尚欠泰華公司294513.1元。1999年4月19日以后的租金共計471560.1元。泰華公司主張的違約金，由于其在履行協(xié)議中也有違約事實，不予支持。該院于1999年7月26日作出（1999）成民初字第177號民事判決：
　　一、解除雙方的《租房協(xié)議》；
　　二、遠(yuǎn)通公司支付至1999年7月18日所欠泰華公司租金1709193.4元；
　　三、遠(yuǎn)通公司騰退租賃房屋給泰華公司，從1999年7月19日以后按每月4715601元租金給付泰華公司至騰退之日；四、駁回泰華公司的其他訴訟請求。遠(yuǎn)通公司、泰華公司不服該判決，均提出上訴。
　　四川省高級人民法院二審認(rèn)為，泰華公司在簽訂協(xié)議時已將租賃房屋的第四層、第五層為他人擔(dān)保抵押給債權(quán)人，未告知遠(yuǎn)通公司，故《租房協(xié)議》對第四、五層的租賃內(nèi)容無效，其余內(nèi)容合法有效。泰華公司未按約交付全部租賃房屋第三層以及整棟樓的消防、客梯、貨電梯和配套設(shè)施，屬違約。泰華公司在第三層樓房內(nèi)堆放貨柜，租金應(yīng)扣除，但由于遠(yuǎn)通公司不能提供其要求泰華公司交付第三層房屋的有關(guān)證據(jù)，扣除的租金作為損失，由雙方各承擔(dān)50%。因泰華公司過錯造成遠(yuǎn)通公司無法使用的第四層、第五層部分，租金應(yīng)扣除。按照成都市物價局、成都市房地產(chǎn)管理局成價發(fā)〔1996〕第360號文件規(guī)定，對第三、四、五層應(yīng)扣減部分租金和使用費。截止1999年4月18日，遠(yuǎn)通公司以各種方式支付泰華公司租金共計8707747.94元，按雙方原約定一至五層租金10000000元，遠(yuǎn)通公司尚欠1292252.06元，扣除遠(yuǎn)通公司租金和使用費1777825.87元后，遠(yuǎn)通公司多付給泰華公司485573.81元，并未欠租違約。泰華公司主張解除協(xié)議的請求，既不符合雙方約定條件，也不符合法律法規(guī)規(guī)定條件，不予支持。該院于1999年12月7日作出（1999）川民終字第125號民事判決：
　　一、維持一審判決的第四項；
　　二、撤銷一審判決的第一、二、三項；
　　三、雙方所簽《租房協(xié)議》除約定第四層、第五層房屋的租賃關(guān)系無效外，其余內(nèi)容有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
　　四、雙方簽訂的《租房協(xié)議》中，泰華大廈第一、二、三樓房屋，1999年4月19日至2000年4月18日的年租金為7870370.36元，遠(yuǎn)通公司應(yīng)將已發(fā)生的租金與泰華公司結(jié)算付清，今后的房租，仍應(yīng)按約定時間支付給泰華公司；
　　五、遠(yuǎn)通公司使用第四層500平方米的房屋從1999年4月19日至退還給泰華公司止，按每日1286元支付給泰華公司。
　　泰華公司不服該判決，向最高人民法院提出申訴。該院于2001年以（2001）民一監(jiān)字第126號民事裁定，指令四川省高級人民法院再審。
　　四川省高級人民法院再審認(rèn)為，雙方簽訂的《租房協(xié)議》有效，雙方基本上按協(xié)議履行了各自的義務(wù)。原審判決扣除第三層堆放貨柜部分租金以及對第四層、第五層扣除使用費的認(rèn)定和計算方法，均無不當(dāng)。雙方繼續(xù)合作已失去基礎(chǔ)，泰華公司請求解除《租房協(xié)議》，予以支持。導(dǎo)致租房協(xié)議不能繼續(xù)履行，泰華公司負(fù)有主要過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。該院于2002年9月4日作出（2002）川民再終字第22號民事判決：一、維持該院二審判決第一項；二、撤銷該院二審判決第二、三、四、五項；三、解除《租房協(xié)議》；四、泰華公司承擔(dān)違約金3650000元；五、遠(yuǎn)通公司使用泰華大廈，從1999年4月19日至2001年4月18日的租金為15194355.36元，抵扣違約金后為1154435536元，由遠(yuǎn)通公司支付給泰華公司。
　　遠(yuǎn)通公司不服該判決，向四川省人民檢察院提出申訴。該院審查后提請最高人民檢察院抗訴。
　　最高人民檢察院經(jīng)審查認(rèn)為，四川省高級人民法院（2002）川民再終字第22號民事判決判令遠(yuǎn)通公司向泰華公司支付從1999年4月19日至2001年2月18日的1519435536元租金，判決內(nèi)容超出當(dāng)事人的訴訟請求范圍，違反法定程序，認(rèn)定事實的主要證據(jù)不足。（一）終審判決違反法定程序。泰華公司于1999年4月7日起訴時的訴訟請求是解除租賃協(xié)議，要求遠(yuǎn)通公司支付1999年4月之前的租金1925030元及違約金452389.94元。本案經(jīng)過法院一審、二審和再審三次審理，均認(rèn)定截止1999年4月18日（第一年度截止日），遠(yuǎn)通公司并未拖欠租金。終審判決判令遠(yuǎn)通公司支付自1999年4月19日至2001年2月18日的房屋租金15194355.36元，超出了當(dāng)事人的訴訟請求范圍。按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條的規(guī)定，本案的再審判決即為生效判決，當(dāng)事人無上訴權(quán)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十四條規(guī)定：在第二審程序中，原審原告增加獨立的訴訟請求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。本案終審法院對訴訟請求之外的事項未經(jīng)審理和調(diào)解，逕自作出判決，違反法定程序，致使遠(yuǎn)通公司就該事項不能舉證、辯論與上訴，有礙判決公正。（二）終審判決認(rèn)定事實的證據(jù)不足。終審法院在法庭審理過程中，僅就雙方當(dāng)事人在1999年4月19日前的合同履行情況進(jìn)行調(diào)查和審理，并未組織當(dāng)事人對1999年4月19日至2001年2月8日的合同履行情況進(jìn)行舉證和辯論，在未查明遠(yuǎn)通公司是否欠租的情況下即判決遠(yuǎn)通公司支付1999年4月19日至2001年2月8日的租金15194355.36元，屬認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足。據(jù)此，最高人民檢察院于2004年3月5日以高檢民抗〔2004〕11號民事抗訴書，就此案向最高人民法院提出抗訴。
　　最高人民法院受理最高人民檢察院抗訴后，于2004年7月20日公開開庭審理此案，最高人民檢察院派員出席法庭支持抗訴。
　　最高人民法院經(jīng)審理查明，1998年5月7日，遠(yuǎn)通公司向泰華公司出具《關(guān)于交納租用泰華大廈商場1-5層一季度租金的情況書》載明：至該情況書出具之日，扣除已付定金150萬元以及支付購房戶一季度租金等額外，僅一季度租金尚有233189.2元未付。同年7月8日，遠(yuǎn)通公司再次向泰華公司出具《關(guān)于交納租用泰華大廈商場1-5層一季度租金的情況書》1份，載明：至該情況書出具之日，尚欠一季度租金120210.09元。同年7月30日，遠(yuǎn)通公司向泰華公司《承諾書》5份，承諾：泰華公司在典當(dāng)行貸款400000元，貸款利息4%（月息）由其承擔(dān)，期限兩個月，到期由其還本金，此筆貸款充抵租金。1999年1月26日，遠(yuǎn)通公司再次向泰華公司出具《承諾書》1份，承諾：1999年2月20日前支付泰華公司租金600000元，3月20日前支付租金500000元，4月20日前支付租金800000元。同月29日，遠(yuǎn)通公司向泰華公司出具書面函稱：同意泰華公司在外借款400000元，期限一個月，利息按月息5%計算，如其未按1月26日承諾支付租金，則借款利息由其按月支付。
　　最高人民法院另查明，成都市中級人民法院于2000年出具《情況說明》1份，證明出租房屋第四、五層雖經(jīng)查封及產(chǎn)權(quán)凍結(jié)，但允許泰華公司經(jīng)營。2001年中國農(nóng)業(yè)銀行四川省分行也出具《情況說明》1份，承認(rèn)農(nóng)行國際部對泰華公司于查封后繼續(xù)出租并經(jīng)營使用抵押房屋是同意并予以支持的。
　　最高人民法院還查明，遠(yuǎn)通公司于訴訟期間曾多次支付租金。雙方于2000年12月1日依據(jù)二審判決簽署《對帳單》1份，載明：截止2001年1月18日，遠(yuǎn)通公司仍欠租金644212.19元，違約金67017.1元。2000年12月2日至2001年2月26日，遠(yuǎn)通公司多次向泰華公司支付租金及違約金共計1334212元。2001年2月28日，遠(yuǎn)通公司依成都市中級人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行搬出，騰退全部租賃房屋。再審期間，遠(yuǎn)通公司與泰華公司在調(diào)解未能達(dá)成一致情形下，為本案所涉租金及因租金支付而產(chǎn)生的違約金結(jié)算事宜，當(dāng)庭陳述并向法庭分別提交書面說明，一致認(rèn)可以上述《對帳單》及所付款額，作為泰華公司起訴后直至遠(yuǎn)通公司騰退租賃房屋之前的租金結(jié)算依據(jù)，并一致認(rèn)可本案所涉全部租金及因租金支付而產(chǎn)生的違約金，均已結(jié)清。
　　最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原再審判決認(rèn)定本案雙方所簽《租房協(xié)議》合法有效，并無不當(dāng)。本案出租房屋第四、五層，雖屬泰華公司先行抵押而后出租的情形，但抵押權(quán)人農(nóng)行國際部對該項抵押物的出租，不僅事前未表示異議，而且事后亦表示同意與支持，且事實上直至遠(yuǎn)通公司騰退房屋之前，農(nóng)行國際部始終未行使此項抵押物的過戶或變賣權(quán)利，未干涉遠(yuǎn)通公司對該項抵押物的實際使用，而遠(yuǎn)通公司在得知該項抵押物被查封之后，直至泰華公司提起本案訴訟之前，亦一直未就該項抵押物的繼續(xù)租賃提出任何異議且繼續(xù)占用該抵押房屋，故遠(yuǎn)通公司關(guān)于本案《租房協(xié)議》中涉及出租房屋第四、五層的內(nèi)容，僅因泰華公司出租之時未曾向其告知已設(shè)抵押的事實而應(yīng)為無效的主張，于法無據(jù)，不予支持。泰華公司提起本案訴訟之前，第四、五層出租房屋的租金，遠(yuǎn)通公司仍應(yīng)依約支付。第三層雖堆放泰華公司貨柜，但究竟是為留存遠(yuǎn)通公司使用還是泰華公司強(qiáng)行占用，雙方訴訟中說法不一，而糾紛發(fā)生之前遠(yuǎn)通公司自身所出具的多份有關(guān)租金支付的情況說明以及承諾之中，均未就此提出任何異議，亦未將堆放貨柜面積的租金從其所欠租金中予以扣減，故遠(yuǎn)通公司關(guān)于因該項貨柜堆放而應(yīng)予扣減租金的事后主張，不能成立。但鑒于泰華公司自愿承擔(dān)一審判令其所承擔(dān)的占用期間一半的租金計349204.9元，故該部分租金可予扣減。依照雙方協(xié)議，自1998年4月19日至1999年4月18日，遠(yuǎn)通公司應(yīng)付1-5層出租房屋租金10000000元，但遠(yuǎn)通公司實際所付租金加上其代泰華公司對外實際支付的全部款項僅為8707747.94元，即便加上泰華公司自愿承擔(dān)的第三層貨柜堆放期間的租金數(shù)額，與應(yīng)付租金相抵后，遠(yuǎn)通公司仍然欠租。且依據(jù)遠(yuǎn)通公司所出具的兩份《關(guān)于交納租用泰華大廈商場1-5層一季度租金的情況書》已足可表明，遠(yuǎn)通公司原本依協(xié)議于1998年4月19日前即應(yīng)付清的第一季度租金，拖欠至1998年7月8日仍未付清，其首季度應(yīng)付租金即已逾期超過45天；之后各季度所應(yīng)支租金，依據(jù)遠(yuǎn)通公司多份承諾函，亦可表明其均未能按約支付。泰華公司依據(jù)遠(yuǎn)通公司欠租情形訴請解除《租房協(xié)議》，應(yīng)予支持。訴訟過程中，遠(yuǎn)通公司實際占用租賃房屋，原再審判決在判決解除雙方所簽《租房協(xié)議》的情形下，判令遠(yuǎn)通公司應(yīng)予支付訴訟期間直至其騰退房屋之前所應(yīng)支付的租金及使用費，未超越本案審理范圍。但原再審判決就本案訴訟期間所實際發(fā)生的租金款額未經(jīng)質(zhì)證，即判令遠(yuǎn)通公司仍應(yīng)支付訴訟期間直至騰退房屋之前的租金數(shù)額15194355.36元，確有不妥，且在遠(yuǎn)通公司欠租違約情況下，單方面確認(rèn)泰華公司違約并責(zé)令承擔(dān)違約金，亦屬不當(dāng)，均應(yīng)予以糾正。泰華公司就出租房屋第四、五層事先設(shè)置抵押未告知遠(yuǎn)通公司，確有違約之處。再審期間，雙方均認(rèn)同2000年12月1日雙方所簽《對帳單》以及此后遠(yuǎn)通公司所付款額，認(rèn)可本案所涉全部租金及因租金支付而發(fā)生的違約金均已全部結(jié)清，雙方均不得就此再行追究。遠(yuǎn)通公司主張解除合同的過錯在泰華公司，要求賠償其可得利益的請求，缺乏事實依據(jù)，不予支持。最高人民法院于2005年1月27日作出（2004）民一抗字第7號民事判決：
　　一、維持四川省高級人民法院（2002）川民再終字第22號民事判決第三項，即解除泰華公司與遠(yuǎn)通公司于1997年12月19日簽訂的《租房協(xié)議》；
　　二、撤銷四川省高級人民法院（2002）川民再終字第22號民事判決第一、二、四、五項和（1999）川民終字第125號民事判決及成都市中級人民法院（1999）成民初字第177號民事判決；
　　三、駁回雙方當(dāng)事人的其它訴訟請求。

來源：中國人大網(wǎng)兩高公報案例庫
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