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侵犯優先購買權，買賣合同有效嗎？

來源: 律霸網整理溫昭 · 2020-07-15 · 305人看過

【案情介紹】
陳某和王某共同擁有廣州一商業城店面，他們二人是該店的店主，合伙做服裝生意。不久，王某隨同父母遷居去了上海，廣州商業城的生意主要由陳某經營。2006年7月1號，陳某經過王某的同意將該店面出租給個體服裝經營戶劉某，劉某每月支付租金5000元，租期2年。合同生效后，劉某按期支付租金并開始營業。2006年12月5號，陳某告知劉某，其已將該房屋賣與他人，并于12月18號在房屋管理部門辦理了房屋過戶手續。劉某認為在他承租期間，陳某出賣其承租的房屋買賣行為無效，于是將陳某告上法庭。就在這時，王某也從上海趕來，主張自己作為房屋共有人對店面的優先購買權。

【案情結果】
此案件經過審理，法院考慮到劉某沒有房產，而王某已經遷居上海的情況。因而支持了劉某的主張，判決陳某與他人的房屋買賣行為無效，在同等條件下，劉某對該房屋有優先購買權。

【案情分析】

《最高人民法院關于貫徹執行＜民法通則＞若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋應當提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 《民法通則》第78條第2款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”結合本案例，陳某在出賣房屋前未履行提前通知房屋共有人王某和房屋承租人劉某的義務，顯然構成了對房屋共有人和房屋承租人優先購買權的侵害。

在出現幾個優先購買權的情況下，法律是如何處理的呢？一般來說，在數個共有人同時主張優先購買權的情況下，如果房屋好劃分，可以按均等優先購買處理；如果不能劃分，數個主張權利者又協商不成的，由最先主張權利者購買；或者最先主張權利者有房屋居住，而后主張權利者確有困難的，應照顧住房困難者購買。在房屋共有人和承租人同時主張優先購買權的情況下，比如：本案例的情況，應首先考慮房屋共有人的權利，然后考慮承租人的權利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可以照顧承租人的優先購買權。本案例就是法院在考慮了房屋承租人和房屋共有人的不同情況后，判決承租人優先購買。

【律師提醒】
優先購買權是指公民、法人在特定買賣的同等條件下，依法享有的優先于他人購買財產的權利。目前，最難以解決的是何謂“同等條件” ？其具體內容法律并沒有明確規定，一般同等條件包括房價、所買房屋的部位、數量以及房價的交付方式、期限等，但最為重要的同等條件是房價。
需要注意的是：（1）法院對優先購買權利人放棄優先權后又主張權利的不予支持；（2）有證據證明優先購買權人表示不予購買的，視為明確表示放棄；（3）對于明知共有人出賣其份內的房屋，或者出租人出賣房屋時，承租人既不作出優先購買的直接表示，又不阻止其出賣給第三人，據此推定優先購買權利人放棄權利。

現實中多發的情形是優先購買權利人想行使優先購買權，又不在行動上阻止其出賣給第三人，法律因而推定其放棄權利。