重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2004）渝一中民終字第3325號

　　上訴人（原審原告）劉棋，男，1974年11月25日出生，漢族，奧妮化妝品有限公司職工，住重慶市江北區建新東路27號敬業大廈20-11號。

　　上訴人（原審原告）鄭敏，女，1975年5月11日出生，漢族，重慶協信房地產有限責任公司職工，住同上。

　　委托代理人劉棋（與鄭敏系夫妻關系）。

　　上訴人（原審被告）重慶敬業房地產開發有限公司，地址：重慶市江北區建北一路58號。

　　法定代表人劉敬業，總經理。

　　委托代理人譚光定，重慶紅巖律師事務所律師。

　　委托代理人陳才，重慶紅巖律師事務所律師。

　　上訴人劉棋、鄭敏、重慶敬業房地產開發有限公司（以下簡稱敬業公司）不服重慶市江北區人民法院（2004）江民初字第555號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法、有效。合同簽訂后，原告依據合同的約定履行了交納購房款的義務，但被告未按合同約定的時間將房屋交付原告，其行為屬違約行為，應承擔違約責任。被告所述造成延期交房的原因系不可抗力所致，應免除違約責任，本院認為，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。被告所述造成延期交房的原因不屬于不可抗力。被告證明其已履行通知義務的證據只能證明被告購買了郵票，而不能證明被告向原告送達了延期交房的通知。故原告要求被告給付違約金的訴訟請求，本院予以支持。關于代收費的問題，本院認為，雙方在補充協議中對閉路電視、電表、水、天然氣、電話安裝及收取代辦費已有約定，被告在交付房屋時，原告已向被告履行該義務即交納了3800元的費用。現因該樓的水表不是一戶一表，被告應退還原告水表款41元。被告依據合同的約定已代原告向有關單位履行了由原告履行的義務，現被告收取其為原告墊付的閉路電視、電表、天然氣安裝等費用未違反法律、行政法規的強制性規定，原告要求被告退還閉路電視、電表、天然氣安裝等費用的訴訟請求，本院不予支持。遂判決：一、重慶敬業房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內支付劉棋、鄭敏逾期交房違約金800元。二、重慶敬業房地產開發有限公司在本判決生效之日起十日內退還劉棋、鄭敏水表款41元。三、駁回劉棋、鄭敏的其他訴訟請求。宣判后，劉棋、鄭敏、敬業公司均不服向本院提起上訴，劉棋、鄭敏上訴認為敬業公司代收取的天然氣安裝費、閉路電視費、水、電、通訊安裝費是不符合規定的，故應返還其收取的3800元，依法應撤銷原判第三項內容。敬業公司上訴認為，敬業公司敬業大廈交房時間應是2003年6月28日，比合同約定交房時間2003年5月30日延后不超過30日；原審判決將2003年7月2日劉棋、鄭敏到敬業公司接房的日期認定為敬業公司向業主交房的時間，屬未查清案件事實。原審判決認定事實錯誤，敬業公司因江北區政府修建步行街挖斷敬業大廈管網和因非典事件，因“非典”疫情使德國工程師無法入境，致使電梯未能調試安裝、延期交房，屬不可抗力，故敬業公司不應承擔違約責任。

　　經審理查明，2003年1月5日劉棋、鄭敏與敬業公司簽訂了《商品房買賣合同》約定，劉棋、鄭敏購買敬業公司開發的位于重慶市江北區建東一村27號“敬業大廈”20-4B房屋一套；房價款為83426元；敬業公司應在2003年5月30日前，將竣工驗收合格的商品房交付給劉棋、鄭敏，如遭遇不可抗力，敬業公司應在發生之日起15日內告知劉棋、鄭敏，敬業公司可據實予以延期；除特殊情況外，敬業公司未按合同規定的期限將商品房交付劉棋、鄭敏使用，按逾期時間，分別處理：逾期不超過30日，自合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，敬業公司按日向劉棋、鄭敏支付已交付房價款萬分之三的違約金。同時，雙方在合同補充協議中約定，由敬業公司為劉棋、鄭敏代辦閉路電視、電表、水、天然氣、電話安裝，并收取代辦費3800元/戶，該費用在交房時付清 .合同簽訂后，劉棋、鄭敏已按合同約定分三次向敬業公司交清了購房款83426元。

　　2003年7月2日敬業公司將房屋交付給了劉棋、鄭敏，并向劉棋、鄭敏收取了閉路電視、電表、水、天然氣代收費3800元。敬業公司依據重慶市物價局渝價（2000）409號文的規定，與重慶燃氣有限責任公司江北分公司簽訂《民用氣安裝工程協議書》，代劉棋、鄭敏繳納了天然氣安裝、初裝費、氣表、工本費、放空費等共計2555元。敬業公司按重慶市物價局渝價（1999）503號文的規定，與重慶廣播電視網絡傳播有限責任公司簽訂《工程合同書》，代劉棋繳納了建設安裝費、線路建設費計444元，敬業公司與重慶江電實業有限公司簽訂《施工合同》，工程完工后，繳納了150萬元的工程款。敬業公司依據重慶市物價局渝價（2001）325號文的規定，10-40A分時電表應收取760元安裝費，敬業公司同意因水表不是一戶一表而應退還劉棋、鄭敏41元。敬業公司只提供了購買郵票的證明單證明已通知劉棋、鄭敏延期交房，劉棋、鄭敏否認收到敬業公司2003年5月9日延期交房通知。

　　上述事實，有雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》及補充協議、收據、《民用氣安裝工程協議書》、《工程合同書》、發票、雙方當事人陳述等在卷佐證，足以認定。

　　本院認為，劉棋、鄭敏與敬業公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法、有效。合同簽訂后，劉棋依據合同的約定履行了交納購房款的義務，但敬業公司未按合同約定的時間將房屋交付劉棋、鄭敏，其行為屬違約行為，應承擔違約責任。敬業公司所述造成延期交房的原因系不可抗力所致，應免除違約責任，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。敬業公司所述因政府修建管網及使用德國電梯安裝調試系非典而造成延期交房問題，因敬業公司未能舉示自己使用德國電梯的有效證據證明是因非典不能按時安裝而交房，而告知了購房人延期交房的證據，故敬業公司上訴稱延期交房是不可抗力的理由不能成立。敬業公司認為交房是2003年6月28日，不是7月2日的問題，敬業公司并未舉示相應證據證明劉棋、鄭敏收到接房時間是6月28日，故其理由不能成立。劉棋、鄭敏上訴認為敬業公司收取為其墊付的閉路電視、電表、天然氣安裝等費用應退還問題，雙方在補充協議中對閉路電視、電表、水、天然氣、電話安裝及收取代辦費已有約定由敬業公司代收，敬業公司收取該費用也是雙方合同的約定，現劉棋、鄭敏要求敬業公司返還其費用，于法無據，其請求不能成立。據此，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審受理費388元，其他訴訟費116元，共計504元，由劉棋、鄭敏負擔252元，重慶敬業房地產開發有限公司負擔252元。

　　本判決為終審判決。

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　　審 判 長 龍曉波

　　審 判 員 嚴永鴻

　　代理審判員 張 敏

　　二 0 0 四年 十一 月 二十五 日

　　書 記 員 黃盈瑩