廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2005）佛中法民五終字第898號(hào)

　　上訴人（原審被告）黎衛(wèi)民，女，1977年7月13日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)世埠新坑路伏龍里二巷7號(hào)。

　　委托代理人黎經(jīng)國(guó)，男，1973年4月14日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)陳涌居委會(huì)東海北塹街5號(hào)。

　　上訴人（原審被告）黎經(jīng)國(guó)，男，1973年4月14日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)陳涌居委會(huì)東海北塹街5號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）佛山市順德區(qū)龍江勞動(dòng)管理所，住所地廣東省佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)隔海橋頭。

　　負(fù)責(zé)人黃德才。

　　委托代理人梁曉，廣東古今來(lái)律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人郭家聲，廣東古今來(lái)律師事務(wù)所律師助理。

　　上訴人黎衛(wèi)民、黎經(jīng)國(guó)因與被上訴人佛山市順德區(qū)龍江勞動(dòng)管理所租賃合同欠款糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順?lè)褚怀踝值?2267號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2003年10月17日，被告黎經(jīng)國(guó)以新時(shí)代中介服務(wù)站負(fù)責(zé)人的身份報(bào)名租賃原告位于豐華南路糧油市場(chǎng)二樓的人才勞務(wù)中心市場(chǎng)鋪位，雙方于 2004年3月10日簽訂《租賃場(chǎng)地協(xié)議書(shū)》，約定被告租用該市場(chǎng)B座二層4號(hào)鋪位，期限自2004年3月10日至2008年12月31日，其中2004 年3月10日至2005年12月31日每月租金為2914.08元，租金每月10日前支付。被告簽訂合同后一直以新時(shí)代中介服務(wù)站名義在該鋪位經(jīng)營(yíng)，由于被告認(rèn)為原告沒(méi)有遵守當(dāng)初的承諾另外開(kāi)設(shè)一個(gè)樓梯，造成中介服務(wù)站生意開(kāi)展不了，自2004年9月開(kāi)始拒絕支付租金，從而引起雙方糾紛。

　　原審法院認(rèn)為：原告因響應(yīng)鎮(zhèn)政府文件方便集中管理勞務(wù)中介服務(wù)所，向龍江鎮(zhèn)世埠資產(chǎn)管理辦公室承租位于華南路糧油市場(chǎng)二樓作為人才勞務(wù)中心市場(chǎng)鋪位，被告黎經(jīng)國(guó)以新時(shí)代中介服務(wù)站負(fù)責(zé)人的身份報(bào)名租賃，雙方簽訂了《租賃場(chǎng)地協(xié)議書(shū)》，后被告一直以新時(shí)代中介服務(wù)站名義在該鋪位經(jīng)營(yíng)，原、被告雙方簽訂的是有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。被告黎衛(wèi)民承認(rèn)黎經(jīng)國(guó)是其員工，但認(rèn)為沒(méi)有授權(quán)給黎經(jīng)國(guó)簽訂合同，認(rèn)為是黎經(jīng)國(guó)個(gè)人行為，該抗辯缺乏依據(jù)，不符合實(shí)際，不予以采納。根據(jù)被告黎經(jīng)國(guó)在簽訂合同及經(jīng)營(yíng)新時(shí)代中介服務(wù)站的行為，可以認(rèn)定其是新時(shí)代中介服務(wù)站的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)與該中介服務(wù)站的登記業(yè)主共同承擔(dān)清償責(zé)任。被告租用鋪位后拖欠不支付租金，是違約行為，應(yīng)負(fù)向原告支付租金的民事責(zé)任，合同保證金歸原告所有。鑒于被告長(zhǎng)期拖欠租金，原告要求解除雙方簽定的合同，符合合同約定，予以采納。被告認(rèn)為合同是在不公平受強(qiáng)逼情況下簽訂，并且認(rèn)為原告違反承諾，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予以采納。原告要求被告清償從2004年9月1日至搬出之日止的租金合理，予以采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條，第九十四條第四款、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、解除原、被告于2004年3月10日簽訂的《租賃場(chǎng)地協(xié)議書(shū)》；二、被告黎經(jīng)國(guó)、黎衛(wèi)民應(yīng)當(dāng)在判決生效三日內(nèi)向原告支付租金34968.96元（按每月2914.08元，從2004年9月計(jì)算至2005年8月共12個(gè)月，以后計(jì)至被告實(shí)際搬出之日止）；三、兩被告對(duì)以上欠款互負(fù)連帶清償責(zé)任；四、合同保證金3750元?dú)w原告所有。本案受理費(fèi)1309元，由被告負(fù)擔(dān)。

　　上訴人黎衛(wèi)民、黎經(jīng)國(guó)上訴稱(chēng)：首先，被上訴人作為行政管理單位，用行政命令的方式強(qiáng)制上訴人簽訂租賃合同，該合同具有不公平性，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同；其次，該租賃合同系黎經(jīng)國(guó)個(gè)人與被上訴人簽訂的合同，與經(jīng)營(yíng)者無(wú)關(guān)。再次，租賃合同中的條款存在不公平，且沒(méi)有進(jìn)行備案，違反了佛山市順德區(qū)房屋租賃管理辦法。綜上，上訴請(qǐng)求二審法院判令：1、廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順?lè)褚怀踝值?2267號(hào)民事判決無(wú)效；2、黎經(jīng)國(guó)與被上訴人于2004年3 月10日訂立的租賃場(chǎng)地協(xié)議書(shū)無(wú)效，應(yīng)予撤銷(xiāo)，并退回所交租金和保證金，允許新時(shí)代中介服務(wù)站自行選址經(jīng)營(yíng)；3、黎衛(wèi)民與租賃場(chǎng)地協(xié)議無(wú)關(guān)。

　　被上訴人佛山市順德區(qū)龍江勞動(dòng)管理所辯稱(chēng)：原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。

　　訴訟中，上訴人提交《勞動(dòng)監(jiān)察指令書(shū)》一份（復(fù)印件）

　　證明被上訴人利用行政手段強(qiáng)迫上訴人與其簽訂合同。被上訴人質(zhì)證意見(jiàn)為，該證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)系。本院認(rèn)證為，上訴人于二審期間提交的證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。

　　本院對(duì)于原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：本案的上訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)系訟爭(zhēng)合同的效力認(rèn)定及上訴人應(yīng)否向被上訴人承擔(dān)其所欠繳租金之支付責(zé)任的問(wèn)題。

　　首先，關(guān)于本案訟爭(zhēng)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。盡管被上訴人作為政府授權(quán)的市場(chǎng)管理者，可以行使部分具有行政管理色彩的職權(quán)，但其在本案中與上訴人所簽訂的合同在本質(zhì)上仍然屬于平等民事主體之間所簽訂的租賃合同，并不屬于具有行政強(qiáng)制力的具體行政管理行為，應(yīng)當(dāng)按照我國(guó)現(xiàn)行合同法關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定對(duì)其效力進(jìn)行判斷。雖然被上訴人出于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序的考慮，在與包括上訴人在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者簽訂合同時(shí)規(guī)定有“必須于2004年3月10日前遷至龍江鎮(zhèn)人才勞務(wù)中心集中經(jīng)營(yíng)”的條款，但該條款實(shí)際上僅具有指導(dǎo)性而并不具有行政強(qiáng)制力，被上訴人在合同中的地位屬于出租人，其與上訴人的合同地位是平等的。上訴人既可以選擇接受該條款而與被上訴人簽訂合同，也可以選擇拒絕該條款而放棄與被上訴人簽訂本案訟爭(zhēng)合同。作為一個(gè)完全的民事行為能力人，上訴人基于自己真實(shí)的意思表示，選擇與被上訴人簽訂了本案訟爭(zhēng)合同，屬于其意思自治的表現(xiàn)，且上訴人于本案一、二審期間均未提交有效證據(jù)證實(shí)其簽訂合同系受強(qiáng)迫或者欺詐，故本院確認(rèn)本案訟爭(zhēng)合同內(nèi)容合法、合同雙方意思表示真實(shí)，屬于有效合同，對(duì)合同雙方均具有法定約束力。上訴人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行其繳付租金的義務(wù)，且被上訴人自 2004年3月10日簽訂合同之日即移交訟爭(zhēng)鋪位的鑰匙給上訴人，上訴人亦繳交了自2004年3月至2004年8月的租金，故上訴人應(yīng)當(dāng)支付被上訴人尚欠的租金。上訴人要求確認(rèn)該合同無(wú)效及由被上訴人退回其租金和保證金的上訴請(qǐng)求及其以對(duì)被上訴人另案提起行政訴訟為由要求本案中止審理的上訴主張均缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。

　　其次，關(guān)于上訴人應(yīng)否向被上訴人承擔(dān)其所欠繳租金之支付責(zé)任的問(wèn)題。雖然簽訂本案訟爭(zhēng)合同的一方系上訴人黎經(jīng)國(guó)，但訟爭(zhēng)租賃鋪位的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者系佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)新時(shí)代中介服務(wù)站，而根據(jù)企業(yè)注冊(cè)資料，該服務(wù)站的性質(zhì)系個(gè)體工商戶(hù)，登記戶(hù)主系上訴人黎衛(wèi)民。故作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者及實(shí)際受益者的黎衛(wèi)民應(yīng)當(dāng)依合同約定，向被上訴人支付尚欠的租金。故上訴人關(guān)于黎衛(wèi)民與本案訟爭(zhēng)合同無(wú)關(guān)、不需要承擔(dān)向被上訴人支付租金責(zé)任的上訴請(qǐng)求，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)1309元，由上訴人黎衛(wèi)民、黎經(jīng)國(guó)負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 劉 子 平

　　代理審判員 張 雪 潔

　　代理審判員 余 珂 珂

　　二○○五年十二月八日

　　書(shū) 記 員 李 靜 然