廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第3104號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）陳倩萍，女，漢族，1968年12月12日出生，住所：廣州市環市西路7號。

　　委托代理人王漢斌、廖偉堅，均為廣東五羊律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）南海市黃歧房地產總公司，住所：佛山市南海區黃歧廣佛一路119號。

　　法定代表人葉浩佳，總經理。

　　委托代理人姚熾林、陳元飄，均為廣東星宇律師事務所律師。

　　上訴人陳倩萍因租賃合同糾紛一案，不服佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第4－3號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審法院認定：2001年4月1日，南海市黃岐家私城、南海怡福房地產有限公司（以下簡稱為怡福公司）與陳倩萍簽訂了一份《黃岐家私城鋪位租賃合同》，約定由陳倩萍承租位于佛山市南海區黃岐家私城21―23號鋪位，租期為兩年（即從2001年4月1日起至2003年3月31日止）。該租賃合同的第二條規定：“租賃期內，出租方如因建設拆遷時，須提前兩個月書面通知承租方，免收一個月的租金，并退回保證金給承租方，不作任何補償”。2002年8月16日，南海市黃岐房地產總公司（以下簡稱黃岐公司）接到南海市黃岐區規劃建設辦公室發出的《違章清拆通知書》，黃岐家私城21―25號鋪位因規劃道路建設需要須拆除，并限令黃岐公司于2002年11月30日前拆除。黃岐公司接到上述通知書后，分別于2002年9月30日及同年12月6日向陳倩萍發出《通知》，要求陳倩萍在2002年11月30日前將租賃的鋪位交回黃岐公司。因陳倩萍沒有履行而引起雙方訴訟。原審法院根據黃岐公司的申請于2002年12月26日依法作出（2003）南民三初字第4號先予執行民事裁定，陳倩萍立即將涉訟鋪位的物品搬出。該裁定于同年12月底執行完畢。

　　另查，南海市黃岐家私辦公室是黃岐公司的內設機構，沒有領取營業執照。怡福公司是由黃岐公司與香港佳誠發展有限公司合作開辦的中港合資企業，該公司在業務上由黃岐公司負責管理，由于黃岐公司工作人員的疏忽，在與陳倩萍簽訂《黃岐家私城租賃合同》時錯蓋了怡福公司的公章，對此，怡福公司予以確認。陳倩萍承租黃岐公司的鋪位后，對鋪位進行了裝修。裝修費用合共83500元。黃岐公司租予陳倩萍的鋪位是由黃岐公司建造的，該鋪位是沒有經過合法報建規劃。

　　原審法院認為：黃岐公司將屬于違章建筑的鋪位租予陳倩萍，并與陳倩萍簽訂《黃岐家私城鋪位租賃合同》，違反了國家法律及行政法規的強制性規定，該合同無效。因該鋪位屬于違章建筑，被南海市規劃部門限令拆除，故陳倩萍無法在該鋪位繼續經營。合同無效，雙方均有過錯責任，其中黃岐公司應負主要過錯責任，陳倩萍負次要過錯責任。因合同無效所造成的損失，雙方當事人應按過錯的大小承擔。本案中，陳倩萍的損失是鋪位裝修費83500元，由于該鋪位的租賃期是兩年，按租期每月裝修費用分攤應為3479元，陳倩萍實際使用該鋪位是21個月，其實際裝修費損失是三個月即10437元，因黃岐公司未能舉證證明其損失，故本案確定的因該無效合同造成的損失是10437元，黃岐公司對該損失應承擔70%的責任即7306元，陳倩萍承擔30%的責任即3131元。黃岐公司請求解除原、陳倩萍簽訂的《黃岐家私城鋪位租賃合同》，因該合同無效，自始至終沒有法律約束力，故該請求沒有法律依據，不予支持。黃岐公司請求陳倩萍立即搬出涉訟鋪位，陳倩萍已履行。陳倩萍反訴請求黃岐公司賠償損失130000元，不予全額支持。陳倩萍對黃岐公司不具有訴訟主體資格的辯解，沒有事實和法律依據，不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十六條、第五十八條之規定，判決：一、黃岐公司與陳倩萍于2001年4月1日簽訂的《黃岐家私城鋪位租賃合同》無效。二、黃岐公司應于判決發生法律效力之日起十日內賠償陳倩萍的經濟損失7306元。三、駁回黃岐公司的其他訴訟請求。四、駁回陳倩萍的其他訴訟請求。本訴案件受理費100元，由黃岐公司負擔70元、陳倩萍負擔30元；反訴費4110元，由黃岐公司負擔231元、陳倩萍負擔3879元。

　　上訴人陳倩萍不服向本院上訴稱：1、原審僅憑不具執罰主體的“南海市黃歧區規劃辦公室”《違章清拆通知書》和黃岐公司認為其無報建，認定涉訟商鋪屬違章建筑，判決租賃合同無效是錯誤的。2、本案黃岐公司提出解除租賃是為了獲取“南海市鹽步雅蘭帝斯家居展示中心（以下簡稱雅蘭帝斯家居）”給其的更大利益。從強制拆除陳倩萍承租商鋪的位置不是國家規劃建路而是“南海市鹽步雅蘭帝斯家居展示中心”出資建通道入其商場的事實也證明了這點。3、就算黃岐公司沒有報建屬違章建筑出租，一審也應在判決合同無效的同時追究黃岐公司的欺詐責任，判令黃岐公司將租金返還給陳倩萍。一審沒這樣做反引用合同法第五十二條第（五）項，認為陳倩萍明知標的物不合法而自愿與黃岐公司簽違反國家法律規定的商鋪租賃合同，并依此做出認定和判決是錯誤的。4、原審法院將陳倩萍2002年6月才投入的83500元裝修費按2001年4月至2003年3月31日分24個月來分攤，并讓陳倩萍負擔30%的損失責任是毫無道理的。請求二審法院判令黃岐公司賠償130000元。

　　上訴人陳倩萍在二審期間無新證據提交。

　　被上訴人黃歧公司答辯稱，合同無效是因其違反了法律、法規，原審認定合同無效是正確的。對陳倩萍投入的裝修部分，那是陳倩萍以為可以續租而做出的主觀判斷，無任何理由和依據，其損失只應由其自己承擔。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人黃岐公司在二審期間無新證據提交。

　　本院認為：本案屬租賃合同糾紛。雙方爭議的焦點主要是租賃合同的效力以及雙方的損失數額。

　　首先，關于合同的效力。陳倩萍雖然在一審期間對黃岐公司的原告主體資格提出異議，但黃岐公司對此提供了相關證據，且經原審法院審理作出認定后，陳倩萍并未對此提出上訴，故可認定合同雙方當事人分別為黃岐公司及陳倩萍。對本案爭議的租賃鋪位，黃岐公司述稱未依法報建，并提供了原南海市黃岐區規劃建設辦公室于 2002年8月16日發出的《違章清拆通知書》，陳倩萍對此未能舉證反駁或向相關行政主管部門主張其行政相關人的權利，故原審判決認定該租賃鋪位屬違章建筑并無不當。因此，原審依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項確認上述租賃合同無效是恰當的。

　　其次，關于損失的數額。陳倩萍在一審期間就其損失提出反訴，主張賠償的數額為13萬元，該數額由裝修損失（7萬元）及四個月的經營損失（每月15000 元，共6萬元）組成。因陳倩萍與黃達在簽訂金田黃岐鋪裝修協議中約定工程款的支付方式為“先預付工程款4萬元，質量驗收后一次付清”，而該鋪位進行裝修后，黃達系于2002年7月16日出具字據證實工程款全部結清，故在雙方沒有進一步舉證的情況下，可推定裝修系于2002年7月16日完成驗收，并由陳倩萍投入使用。又因陳倩萍與黃岐公司原約定的租賃期限系至2003年3月31日屆滿，其并無充分證據證實黃岐公司將繼續出租或在同等條件下租予他人，故陳倩萍可預計的裝修使用期間應自2002年7月16日起至2003年3月31日止。因原審法院已根據黃岐公司的申請于2002年12月26日作出（2003）南民三初字第4號先予執行民事裁定，裁定陳倩萍立即將涉訟鋪位的物品搬出，該裁定并于同年12月底執行完畢，故陳倩萍實際使用裝修后鋪位的期間應為 2002年7月16日起至2002年12月底止，其可預計的裝修使用期間為余下的三個月。以此按投入83500元折算裝修的損失數額應為29015.1 元。雖然陳倩萍對其經營損失沒有提供充分的證據以證實，但根據雅蘭帝斯家居中心向陳倩萍出具的建議書中愿意補償3萬元作為減輕租戶損失的內容，結合交易慣例可以將該數額作為確定陳倩萍損失的依據。

　　依據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當補償對方因此所收到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”。因上述出租商鋪屬應清拆的違章建筑，承租人陳倩萍應予搬遷；對黃岐公司所取得的租金，因陳倩萍已實際使用商鋪，且未對此提出訴訟請求，故其相應的上訴主張本院不予支持。在當事人對導致合同無效的過錯中，因黃岐公司明知所出租商鋪屬違章建筑仍予以出租，故其應承擔主要過錯；而陳倩萍對于其承租的商鋪的合法性欠缺應盡的合理注意義務，應承擔次要的過錯，故原審判決劃分黃岐公司承擔70%的過錯責任，陳倩萍承擔30%過錯責任是適當的。因此，黃岐公司應對陳倩萍裝修損失29015.1元及經營損失3萬元承擔70％的賠償責任。陳倩萍的其他上訴請求，因事實依據及法律依據不足，本院不予支持。

　　據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第三項的規定判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第4－3號民事判決第一項、第三項、第四項。

　　二、變更廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第4－3號民事判決第二項為“被上訴人南海市黃歧房地產總公司應于本判決發生法律效力之日起十日內賠償上訴人陳倩萍41310.57元。逾期履行的，則按中國人民銀行規定的同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。”。

　　本案一審受理費100元、反訴案件受理費4110元、二審案件受理費4210元，上述合計8420元，由上訴人陳倩萍承擔5808元，被上訴人南海市黃岐房地產總公司承擔2612元。因黃岐公司已預交了一審案件受理費，陳倩萍已預交了反訴案件受理費及二審案件受理費，故黃岐公司應于履行判決確定的義務時將應負擔的訴訟費用在折抵其已預交的部分后，一并支付予陳倩萍，一、二審法院均不再另行收退。

　　本判決為終審判決

　　審 判 長 梁 冬

　　代理審判員 麥 嘉　潮

　　代理審判員 楊 衛 芳

　　二○○四年三月四日

　　書 記 員 張 夢 陽