廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第3104號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）陳倩萍，女，漢族，1968年12月12日出生，住所：廣州市環(huán)市西路7號(hào)。

　　委托代理人王漢斌、廖偉堅(jiān)，均為廣東五羊律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）南海市黃歧房地產(chǎn)總公司，住所：佛山市南海區(qū)黃歧廣佛一路119號(hào)。

　　法定代表人葉浩佳，總經(jīng)理。

　　委托代理人姚熾林、陳元飄，均為廣東星宇律師事務(wù)所律師。

　　上訴人陳倩萍因租賃合同糾紛一案，不服佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第4－3號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)定：2001年4月1日，南海市黃岐家私城、南海怡福房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱為怡福公司）與陳倩萍簽訂了一份《黃岐家私城鋪位租賃合同》，約定由陳倩萍承租位于佛山市南海區(qū)黃岐家私城21―23號(hào)鋪位，租期為兩年（即從2001年4月1日起至2003年3月31日止）。該租賃合同的第二條規(guī)定：“租賃期內(nèi)，出租方如因建設(shè)拆遷時(shí)，須提前兩個(gè)月書面通知承租方，免收一個(gè)月的租金，并退回保證金給承租方，不作任何補(bǔ)償”。2002年8月16日，南海市黃岐房地產(chǎn)總公司（以下簡稱黃岐公司）接到南海市黃岐區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室發(fā)出的《違章清拆通知書》，黃岐家私城21―25號(hào)鋪位因規(guī)劃道路建設(shè)需要須拆除，并限令黃岐公司于2002年11月30日前拆除。黃岐公司接到上述通知書后，分別于2002年9月30日及同年12月6日向陳倩萍發(fā)出《通知》，要求陳倩萍在2002年11月30日前將租賃的鋪位交回黃岐公司。因陳倩萍沒有履行而引起雙方訴訟。原審法院根據(jù)黃岐公司的申請于2002年12月26日依法作出（2003）南民三初字第4號(hào)先予執(zhí)行民事裁定，陳倩萍立即將涉訟鋪位的物品搬出。該裁定于同年12月底執(zhí)行完畢。

　　另查，南海市黃岐家私辦公室是黃岐公司的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。怡福公司是由黃岐公司與香港佳誠發(fā)展有限公司合作開辦的中港合資企業(yè)，該公司在業(yè)務(wù)上由黃岐公司負(fù)責(zé)管理，由于黃岐公司工作人員的疏忽，在與陳倩萍簽訂《黃岐家私城租賃合同》時(shí)錯(cuò)蓋了怡福公司的公章，對(duì)此，怡福公司予以確認(rèn)。陳倩萍承租黃岐公司的鋪位后，對(duì)鋪位進(jìn)行了裝修。裝修費(fèi)用合共83500元。黃岐公司租予陳倩萍的鋪位是由黃岐公司建造的，該鋪位是沒有經(jīng)過合法報(bào)建規(guī)劃。

　　原審法院認(rèn)為：黃岐公司將屬于違章建筑的鋪位租予陳倩萍，并與陳倩萍簽訂《黃岐家私城鋪位租賃合同》，違反了國家法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同無效。因該鋪位屬于違章建筑，被南海市規(guī)劃部門限令拆除，故陳倩萍無法在該鋪位繼續(xù)經(jīng)營。合同無效，雙方均有過錯(cuò)責(zé)任，其中黃岐公司應(yīng)負(fù)主要過錯(cuò)責(zé)任，陳倩萍負(fù)次要過錯(cuò)責(zé)任。因合同無效所造成的損失，雙方當(dāng)事人應(yīng)按過錯(cuò)的大小承擔(dān)。本案中，陳倩萍的損失是鋪位裝修費(fèi)83500元，由于該鋪位的租賃期是兩年，按租期每月裝修費(fèi)用分?jǐn)倯?yīng)為3479元，陳倩萍實(shí)際使用該鋪位是21個(gè)月，其實(shí)際裝修費(fèi)損失是三個(gè)月即10437元，因黃岐公司未能舉證證明其損失，故本案確定的因該無效合同造成的損失是10437元，黃岐公司對(duì)該損失應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任即7306元，陳倩萍承擔(dān)30%的責(zé)任即3131元。黃岐公司請求解除原、陳倩萍簽訂的《黃岐家私城鋪位租賃合同》，因該合同無效，自始至終沒有法律約束力，故該請求沒有法律依據(jù)，不予支持。黃岐公司請求陳倩萍立即搬出涉訟鋪位，陳倩萍已履行。陳倩萍反訴請求黃岐公司賠償損失130000元，不予全額支持。陳倩萍對(duì)黃岐公司不具有訴訟主體資格的辯解，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決：一、黃岐公司與陳倩萍于2001年4月1日簽訂的《黃岐家私城鋪位租賃合同》無效。二、黃岐公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償陳倩萍的經(jīng)濟(jì)損失7306元。三、駁回黃岐公司的其他訴訟請求。四、駁回陳倩萍的其他訴訟請求。本訴案件受理費(fèi)100元，由黃岐公司負(fù)擔(dān)70元、陳倩萍負(fù)擔(dān)30元；反訴費(fèi)4110元，由黃岐公司負(fù)擔(dān)231元、陳倩萍負(fù)擔(dān)3879元。

　　上訴人陳倩萍不服向本院上訴稱：1、原審僅憑不具執(zhí)罰主體的“南海市黃歧區(qū)規(guī)劃辦公室”《違章清拆通知書》和黃岐公司認(rèn)為其無報(bào)建，認(rèn)定涉訟商鋪屬違章建筑，判決租賃合同無效是錯(cuò)誤的。2、本案黃岐公司提出解除租賃是為了獲取“南海市鹽步雅蘭帝斯家居展示中心（以下簡稱雅蘭帝斯家居）”給其的更大利益。從強(qiáng)制拆除陳倩萍承租商鋪的位置不是國家規(guī)劃建路而是“南海市鹽步雅蘭帝斯家居展示中心”出資建通道入其商場的事實(shí)也證明了這點(diǎn)。3、就算黃岐公司沒有報(bào)建屬違章建筑出租，一審也應(yīng)在判決合同無效的同時(shí)追究黃岐公司的欺詐責(zé)任，判令黃岐公司將租金返還給陳倩萍。一審沒這樣做反引用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)，認(rèn)為陳倩萍明知標(biāo)的物不合法而自愿與黃岐公司簽違反國家法律規(guī)定的商鋪?zhàn)赓U合同，并依此做出認(rèn)定和判決是錯(cuò)誤的。4、原審法院將陳倩萍2002年6月才投入的83500元裝修費(fèi)按2001年4月至2003年3月31日分24個(gè)月來分?jǐn)偅⒆岅愘黄钾?fù)擔(dān)30%的損失責(zé)任是毫無道理的。請求二審法院判令黃岐公司賠償130000元。

　　上訴人陳倩萍在二審期間無新證據(jù)提交。

　　被上訴人黃歧公司答辯稱，合同無效是因其違反了法律、法規(guī)，原審認(rèn)定合同無效是正確的。對(duì)陳倩萍投入的裝修部分，那是陳倩萍以為可以續(xù)租而做出的主觀判斷，無任何理由和依據(jù)，其損失只應(yīng)由其自己承擔(dān)。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人黃岐公司在二審期間無新證據(jù)提交。

　　本院認(rèn)為：本案屬租賃合同糾紛。雙方爭議的焦點(diǎn)主要是租賃合同的效力以及雙方的損失數(shù)額。

　　首先，關(guān)于合同的效力。陳倩萍雖然在一審期間對(duì)黃岐公司的原告主體資格提出異議，但黃岐公司對(duì)此提供了相關(guān)證據(jù)，且經(jīng)原審法院審理作出認(rèn)定后，陳倩萍并未對(duì)此提出上訴，故可認(rèn)定合同雙方當(dāng)事人分別為黃岐公司及陳倩萍。對(duì)本案爭議的租賃鋪位，黃岐公司述稱未依法報(bào)建，并提供了原南海市黃岐區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室于 2002年8月16日發(fā)出的《違章清拆通知書》，陳倩萍對(duì)此未能舉證反駁或向相關(guān)行政主管部門主張其行政相關(guān)人的權(quán)利，故原審判決認(rèn)定該租賃鋪位屬違章建筑并無不當(dāng)。因此，原審依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)確認(rèn)上述租賃合同無效是恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　其次，關(guān)于損失的數(shù)額。陳倩萍在一審期間就其損失提出反訴，主張賠償?shù)臄?shù)額為13萬元，該數(shù)額由裝修損失（7萬元）及四個(gè)月的經(jīng)營損失（每月15000 元，共6萬元）組成。因陳倩萍與黃達(dá)在簽訂金田黃岐鋪裝修協(xié)議中約定工程款的支付方式為“先預(yù)付工程款4萬元，質(zhì)量驗(yàn)收后一次付清”，而該鋪位進(jìn)行裝修后，黃達(dá)系于2002年7月16日出具字據(jù)證實(shí)工程款全部結(jié)清，故在雙方?jīng)]有進(jìn)一步舉證的情況下，可推定裝修系于2002年7月16日完成驗(yàn)收，并由陳倩萍投入使用。又因陳倩萍與黃岐公司原約定的租賃期限系至2003年3月31日屆滿，其并無充分證據(jù)證實(shí)黃岐公司將繼續(xù)出租或在同等條件下租予他人，故陳倩萍可預(yù)計(jì)的裝修使用期間應(yīng)自2002年7月16日起至2003年3月31日止。因原審法院已根據(jù)黃岐公司的申請于2002年12月26日作出（2003）南民三初字第4號(hào)先予執(zhí)行民事裁定，裁定陳倩萍立即將涉訟鋪位的物品搬出，該裁定并于同年12月底執(zhí)行完畢，故陳倩萍實(shí)際使用裝修后鋪位的期間應(yīng)為 2002年7月16日起至2002年12月底止，其可預(yù)計(jì)的裝修使用期間為余下的三個(gè)月。以此按投入83500元折算裝修的損失數(shù)額應(yīng)為29015.1 元。雖然陳倩萍對(duì)其經(jīng)營損失沒有提供充分的證據(jù)以證實(shí)，但根據(jù)雅蘭帝斯家居中心向陳倩萍出具的建議書中愿意補(bǔ)償3萬元作為減輕租戶損失的內(nèi)容，結(jié)合交易慣例可以將該數(shù)額作為確定陳倩萍損失的依據(jù)。

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償對(duì)方因此所收到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”。因上述出租商鋪屬應(yīng)清拆的違章建筑，承租人陳倩萍應(yīng)予搬遷；對(duì)黃岐公司所取得的租金，因陳倩萍已實(shí)際使用商鋪，且未對(duì)此提出訴訟請求，故其相應(yīng)的上訴主張本院不予支持。在當(dāng)事人對(duì)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)中，因黃岐公司明知所出租商鋪屬違章建筑仍予以出租，故其應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)；而陳倩萍對(duì)于其承租的商鋪的合法性欠缺應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要的過錯(cuò)，故原審判決劃分黃岐公司承擔(dān)70%的過錯(cuò)責(zé)任，陳倩萍承擔(dān)30%過錯(cuò)責(zé)任是適當(dāng)?shù)摹Ｒ虼耍S岐公司應(yīng)對(duì)陳倩萍裝修損失29015.1元及經(jīng)營損失3萬元承擔(dān)70％的賠償責(zé)任。陳倩萍的其他上訴請求，因事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第三項(xiàng)的規(guī)定判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第4－3號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)。

　　二、變更廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2003）南民三初字第4－3號(hào)民事判決第二項(xiàng)為“被上訴人南海市黃歧房地產(chǎn)總公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償上訴人陳倩萍41310.57元。逾期履行的，則按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。”。

　　本案一審受理費(fèi)100元、反訴案件受理費(fèi)4110元、二審案件受理費(fèi)4210元，上述合計(jì)8420元，由上訴人陳倩萍承擔(dān)5808元，被上訴人南海市黃岐房地產(chǎn)總公司承擔(dān)2612元。因黃岐公司已預(yù)交了一審案件受理費(fèi)，陳倩萍已預(yù)交了反訴案件受理費(fèi)及二審案件受理費(fèi)，故黃岐公司應(yīng)于履行判決確定的義務(wù)時(shí)將應(yīng)負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用在折抵其已預(yù)交的部分后，一并支付予陳倩萍，一、二審法院均不再另行收退。

　　本判決為終審判決

　　審 判 長 梁 冬

　　代理審判員 麥 嘉　潮

　　代理審判員 楊 衛(wèi) 芳

　　二○○四年三月四日

　　書 記 員 張 夢 陽