廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第913號(hào)

　　上訴人（原審被告）司徒允相，男，1962年3月25日出生，漢族，住佛山市新虹三街9巷4號(hào)3樓。

　　委托代理人汪明光，廣東聚英華律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司，住所地：佛山市季華五路22號(hào)電力大廈三樓。

　　法定代表人潘韻韜，經(jīng)理。

　　委托代理人唐莉、徐玉發(fā)，均是廣東東成律師事務(wù)所律師。

　　上訴人司徒允相因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第492號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2001年10月25日，原、被告簽訂租賃合同，原告將佛山市汾江南路建發(fā)大廈二層部分面積租給被告，被告用于開(kāi)辦桌球城。合同約定，被告必須于每月的五日前向原告交納當(dāng)月的租金15671.25元，被告逾期兩個(gè)月交納租金，原告有權(quán)單方解除合同，且被告應(yīng)按當(dāng)年應(yīng)交租金的總額向原告支付違約金。被告2002年3、4、5、6、7、8、9月應(yīng)交納的電費(fèi)分別為3480元、6180元、11440元、9961.96元、9465.7元、 9814.92元、7381.4元；應(yīng)交的水費(fèi)分別為35.37元、61.57元、62.88元、85.15元、87元、172.92元、82.53元，應(yīng)交水電費(fèi)總計(jì)為58311.4元。2002年9月26日，被告將47103.75元存入原告提供的帳戶：戶名為佛山市區(qū)電力建設(shè)總公司，帳號(hào)為： 29209022106319，開(kāi)戶行為工行季華辦。2002年9月30日，原告將《解除租賃合同通知書》送達(dá)被告，向被告提出解除合同，同時(shí)要求被告支付相當(dāng)12個(gè)月的租金的違約金作為賠償。被告拒絕解除合同，拒絕將房屋歸還原告。

　　原審判決認(rèn)為：被告承認(rèn)遲延交租，本院予以確認(rèn)。合同約定2003年11月9日前的租金為每月15671.25元，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告2002年7月、8 月、9月應(yīng)交的租金總額是47013.75元，而不是47103.75元，被告認(rèn)為47103.75元與被告2002年7月、8月、9月應(yīng)交的租金總額相一致，從而主張2002年9月26日被告向原告交納的47103.75元，是2002年7月、8月、9月的租金，顯然理由不充分。另外，被告交付原告 47103.75元后，接受原告開(kāi)具的電費(fèi)收據(jù)的行為表明，被告當(dāng)時(shí)是同意原告將該款作為電費(fèi)的，因此，應(yīng)認(rèn)定2002年9月26日被告向原告交納 47103.75元，是交付被告應(yīng)交的部分電費(fèi)。原、被告的租賃合同合法、有效。被告應(yīng)依約交租。原告出租的房屋的用電設(shè)施配置不合理的，被告應(yīng)通過(guò)合法的途徑解決，而不應(yīng)試圖拒絕交租獲得解決。被告自2002年7月以來(lái)未交租金，已構(gòu)成遲延交租，現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明原告出租的房屋的用電設(shè)施配置不合理，被告遲延交租更無(wú)任何合法的理由而獲得支持。合同約定承租方逾期兩個(gè)月交納租金，出租方有權(quán)單方解除合同，承租方按當(dāng)年應(yīng)交租金的總額向原告支付違約金。被告遲延交租超過(guò)兩個(gè)月，原告單方解除合同，被告按當(dāng)年應(yīng)交租金的總額向原告支付違約金的條件已經(jīng)成就，原告相應(yīng)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。水電費(fèi)未約定交付期限，原告可以隨時(shí)要求被告在合理的期間內(nèi)交付，原告要求被告交付水電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求亦應(yīng)支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第二百二十六條的規(guī)定，判決：一、原、被告的租賃合同于本判決生效之日解除。二、被告在本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告租金78356.25元、水電費(fèi)11207.65元、違約金188055元。本案受理費(fèi)6674元，由被告承擔(dān)。

　　上訴人司徒允相不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。上訴人于2002年9月26日交給被上訴人的47103.75元是租金并不是水電費(fèi)，被上訴人私自將其轉(zhuǎn)為水電費(fèi)的行為無(wú)效。其次，被上訴人首先違約，對(duì)上訴人經(jīng)營(yíng)的桌球城用電多次跳制及電表運(yùn)轉(zhuǎn)速度過(guò)快，收費(fèi)不合理一直不予處理。造成糾紛的責(zé)任在被上訴人。二、合同約定的違約金過(guò)高，應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。綜上所述，上訴人請(qǐng)求：1、依法撤銷一審判決；2、依法判令雙方繼續(xù)履行合同；三、依法變更合同約定的違約金。

　　上訴人司徒允相在二審期間提交下列證據(jù)：

　　1、便條一張。

　　2、號(hào)碼分別為NO04314624、NO04314625、NO04315946的中國(guó)工商銀行現(xiàn)金存款憑證三張。

　　3、上訴人給被上訴人的信函及國(guó)內(nèi)掛號(hào)函件收據(jù)。

　　以上三份證據(jù)材料在一審期間上訴人已向原審法院提交，故不屬于新證據(jù)。

　　4、查詢郵件回單，證明：上訴人所租賃的房屋的電表運(yùn)轉(zhuǎn)速度過(guò)快，而且多次跳制，上訴人為此向被上訴人發(fā)了一封信函，由于在原審時(shí)被上訴人對(duì)該信不承認(rèn)，所以上訴人去郵局取了上述回單予以證明。被上訴人作為出租人有義務(wù)對(duì)出租的房屋發(fā)生的問(wèn)題采取相應(yīng)措施，但被上訴人對(duì)上訴人的要求一直沒(méi)有理會(huì)，所以被上訴人存在違約在先的情況。

　　被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，該回執(zhí)不能證明所寄信函的內(nèi)容是上訴人向被上訴人提出有關(guān)電表問(wèn)題。

　　被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司答辯稱：上訴人的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。一、2001年10月25日，上訴人與被上訴人簽訂了《租賃合同》，被上訴人將佛山市汾江南路建發(fā)大廈二層部分面積租給了上訴人，用于開(kāi)辦桌球城，按該合同約定，上訴人必須于每月的前五日向被上訴人交納當(dāng)月的租金，但是上訴人從2002年7月以來(lái)直到今天，一直未向被上訴人交納租金，被上訴人多次要求上訴人支付，均無(wú)結(jié)果。被上訴人于2002年9月30日根據(jù)《租賃合同》第五條的約定“逾期兩個(gè)月交納租金的，視為根本違約，乙方有權(quán)單方解除合同。”，單方提出了解除合同，同時(shí)要求上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。被上訴人與上訴人在《租賃合同》中約定的違約金符合國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定，是雙方當(dāng)事人意思自治原則的最高體現(xiàn)，應(yīng)依法支持。在簽訂合同時(shí)，約定承擔(dān)違約責(zé)任的形式及金額是為了有利于合同當(dāng)事人在簽訂合同后，能按合同的約定履行自己的義務(wù)，具有懲罰性和補(bǔ)償性，一審法院在充分尊重合同當(dāng)事人意思自治原則的前提下，依法判決解除合同，并要求上訴人按合同約定的違約金承擔(dān)違約責(zé)任，是符合合同雙方當(dāng)事人的利益和國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定的，應(yīng)依法維持。二、上訴人在上訴狀稱其于2002年9月26日交納的錢是租金而不是水電費(fèi)，那么被上訴人向其開(kāi)具收據(jù)時(shí)已寫明是電費(fèi)，當(dāng)時(shí)上訴人并未提出異議。而且其所交納的金額與其所欠的三個(gè)月租金的金額不相符，因此，一審法院認(rèn)定上訴人在2002年9月26日交納的錢是上訴人應(yīng)交的部分電費(fèi)是正確有，應(yīng)依法維持。三、上訴人稱被上訴人首先違約，根據(jù)本案所有事實(shí)，被上訴人在簽訂《租賃合同》后，已認(rèn)真履行了自己的義務(wù)，并為上訴人提供了方便。至于上訴人稱“用電多次跳制及電表運(yùn)轉(zhuǎn)速度過(guò)快”等不屬于被上訴人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)范圍，而且即使是用電設(shè)施配置不合理，上訴人也應(yīng)通過(guò)合法途徑解決，而不是試圖拒絕交租獲得解決。因此，上訴人稱被上訴人首先違約是沒(méi)有事實(shí)根據(jù)的，應(yīng)依法駁回。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。

　　被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司在二審期間沒(méi)有提交新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，上訴人對(duì)原審判決確認(rèn)的“2002年9月26日被告向原告交納47103.75元，是交付被告應(yīng)交的部分電費(fèi)”的事實(shí)有異議，其余事實(shí)無(wú)異議，對(duì)上訴人無(wú)異議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人司徒允相與被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司于2001年10月25日訂立的《租賃合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效成立，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約切實(shí)履行自己的合同義務(wù)。依《租賃合同》第二條第4款第（3）項(xiàng)及第五條第1 款的規(guī)定，承租方司徒允相須于每月五日前交付租金；逾期兩個(gè)月未付的，出租方佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司有權(quán)單方解除合同。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。據(jù)此，上訴人司徒允相應(yīng)負(fù)有舉證證明其已依約給付租金的責(zé)任。但本案中，上訴人司徒允相并未能提供其自2002年7月份以來(lái)有向被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司依時(shí)足額給付租金的有效證據(jù)。對(duì)此，上訴人司徒允相應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。由于上訴人司徒允相逾期兩個(gè)月未付租金，致合同約定的解除條件成就，被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司行使合同賦予的單方解除權(quán)，要求終止《租賃合同》并訴請(qǐng)上訴人司徒允相給付違約金，符合法律規(guī)定及合同約定，應(yīng)予支持。上訴人司徒允相稱其提供的填發(fā)時(shí)間為2002年 9月26日的收據(jù)中所載的款項(xiàng)實(shí)為2002年7月、8月、9月份的租金，但對(duì)其主張未提供確實(shí)充分的證據(jù)予以證實(shí)，且上訴人司徒允相作為法律上的完全民事行為能力人，不可能對(duì)租金與水電費(fèi)的性質(zhì)差異及上述收據(jù)收?qǐng)?zhí)后可能產(chǎn)生的法律后果缺乏認(rèn)知與預(yù)見(jiàn)，再者，即使依上訴人司徒允相所述，其于2002年9月 25日繳交的系同年7月、8月、9月的租金，也不能否定其已逾期兩個(gè)月給付租金的違約事實(shí)，因此，上訴人司徒允相以上述收據(jù)對(duì)抗被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司合同解除權(quán)的行使，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。此外，上訴人司徒允相主張被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司配置的用電設(shè)施不合理，已違約在先，故其遲延交付租金及水電費(fèi)合法有理。首先，上訴人司徒允相并未就此事實(shí)主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)予以證實(shí)；其次，即使被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司提供的租賃物確有部分瑕疵，上訴人司徒允相亦應(yīng)依照法律規(guī)定或遵循合同約定的爭(zhēng)議解決條款處理，而不應(yīng)擅自以延付或拒付租金的方式對(duì)待。故對(duì)于上訴人司徒允相提出的該項(xiàng)上訴主張，本院亦不予采納。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，上訴人司徒允相并不能舉證證實(shí)雙方在《租賃合同》中自愿協(xié)商確定的違約金數(shù)額過(guò)分高于被上訴人佛山市雙聯(lián)物業(yè)管理有限公司因合同解除而遭受的損失，故其請(qǐng)求調(diào)低違約金的賠償數(shù)額，依據(jù)不足，理由不充分，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)6674元，由上訴人司徒允相負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 黃學(xué)軍

　　代理審判員 羅 睿

　　代理審判員 林煒?lè)?/p>

　　二OO三年十一月十四日

　　書 記 員 王志恒