廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第913號

　　上訴人（原審被告）司徒允相，男，1962年3月25日出生，漢族，住佛山市新虹三街9巷4號3樓。

　　委托代理人汪明光，廣東聚英華律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市雙聯物業管理有限公司，住所地：佛山市季華五路22號電力大廈三樓。

　　法定代表人潘韻韜，經理。

　　委托代理人唐莉、徐玉發，均是廣東東成律師事務所律師。

　　上訴人司徒允相因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市石灣區人民法院（2002）佛石法民一初字第492號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：2001年10月25日，原、被告簽訂租賃合同，原告將佛山市汾江南路建發大廈二層部分面積租給被告，被告用于開辦桌球城。合同約定，被告必須于每月的五日前向原告交納當月的租金15671.25元，被告逾期兩個月交納租金，原告有權單方解除合同，且被告應按當年應交租金的總額向原告支付違約金。被告2002年3、4、5、6、7、8、9月應交納的電費分別為3480元、6180元、11440元、9961.96元、9465.7元、 9814.92元、7381.4元；應交的水費分別為35.37元、61.57元、62.88元、85.15元、87元、172.92元、82.53元，應交水電費總計為58311.4元。2002年9月26日，被告將47103.75元存入原告提供的帳戶：戶名為佛山市區電力建設總公司，帳號為： 29209022106319，開戶行為工行季華辦。2002年9月30日，原告將《解除租賃合同通知書》送達被告，向被告提出解除合同，同時要求被告支付相當12個月的租金的違約金作為賠償。被告拒絕解除合同，拒絕將房屋歸還原告。

　　原審判決認為：被告承認遲延交租，本院予以確認。合同約定2003年11月9日前的租金為每月15671.25元，按此標準計算，被告2002年7月、8 月、9月應交的租金總額是47013.75元，而不是47103.75元，被告認為47103.75元與被告2002年7月、8月、9月應交的租金總額相一致，從而主張2002年9月26日被告向原告交納的47103.75元，是2002年7月、8月、9月的租金，顯然理由不充分。另外，被告交付原告 47103.75元后，接受原告開具的電費收據的行為表明，被告當時是同意原告將該款作為電費的，因此，應認定2002年9月26日被告向原告交納 47103.75元，是交付被告應交的部分電費。原、被告的租賃合同合法、有效。被告應依約交租。原告出租的房屋的用電設施配置不合理的，被告應通過合法的途徑解決，而不應試圖拒絕交租獲得解決。被告自2002年7月以來未交租金，已構成遲延交租，現無證據證明原告出租的房屋的用電設施配置不合理，被告遲延交租更無任何合法的理由而獲得支持。合同約定承租方逾期兩個月交納租金，出租方有權單方解除合同，承租方按當年應交租金的總額向原告支付違約金。被告遲延交租超過兩個月，原告單方解除合同，被告按當年應交租金的總額向原告支付違約金的條件已經成就，原告相應的訴訟請求應予以支持。水電費未約定交付期限，原告可以隨時要求被告在合理的期間內交付，原告要求被告交付水電費的訴訟請求亦應支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第二百二十六條的規定，判決：一、原、被告的租賃合同于本判決生效之日解除。二、被告在本判決生效之日起十日內給付原告租金78356.25元、水電費11207.65元、違約金188055元。本案受理費6674元，由被告承擔。

　　上訴人司徒允相不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、一審判決認定事實不清。上訴人于2002年9月26日交給被上訴人的47103.75元是租金并不是水電費，被上訴人私自將其轉為水電費的行為無效。其次，被上訴人首先違約，對上訴人經營的桌球城用電多次跳制及電表運轉速度過快，收費不合理一直不予處理。造成糾紛的責任在被上訴人。二、合同約定的違約金過高，應適當調低。綜上所述，上訴人請求：1、依法撤銷一審判決；2、依法判令雙方繼續履行合同；三、依法變更合同約定的違約金。

　　上訴人司徒允相在二審期間提交下列證據：

　　1、便條一張。

　　2、號碼分別為NO04314624、NO04314625、NO04315946的中國工商銀行現金存款憑證三張。

　　3、上訴人給被上訴人的信函及國內掛號函件收據。

　　以上三份證據材料在一審期間上訴人已向原審法院提交，故不屬于新證據。

　　4、查詢郵件回單，證明：上訴人所租賃的房屋的電表運轉速度過快，而且多次跳制，上訴人為此向被上訴人發了一封信函，由于在原審時被上訴人對該信不承認，所以上訴人去郵局取了上述回單予以證明。被上訴人作為出租人有義務對出租的房屋發生的問題采取相應措施，但被上訴人對上訴人的要求一直沒有理會，所以被上訴人存在違約在先的情況。

　　被上訴人質證認為，該回執不能證明所寄信函的內容是上訴人向被上訴人提出有關電表問題。

　　被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司答辯稱：上訴人的上訴請求沒有事實和法律依據，應依法駁回。一、2001年10月25日，上訴人與被上訴人簽訂了《租賃合同》，被上訴人將佛山市汾江南路建發大廈二層部分面積租給了上訴人，用于開辦桌球城，按該合同約定，上訴人必須于每月的前五日向被上訴人交納當月的租金，但是上訴人從2002年7月以來直到今天，一直未向被上訴人交納租金，被上訴人多次要求上訴人支付，均無結果。被上訴人于2002年9月30日根據《租賃合同》第五條的約定“逾期兩個月交納租金的，視為根本違約，乙方有權單方解除合同。”，單方提出了解除合同，同時要求上訴人承擔違約責任。被上訴人與上訴人在《租賃合同》中約定的違約金符合國家法律的有關規定，是雙方當事人意思自治原則的最高體現，應依法支持。在簽訂合同時，約定承擔違約責任的形式及金額是為了有利于合同當事人在簽訂合同后，能按合同的約定履行自己的義務，具有懲罰性和補償性，一審法院在充分尊重合同當事人意思自治原則的前提下，依法判決解除合同，并要求上訴人按合同約定的違約金承擔違約責任，是符合合同雙方當事人的利益和國家有關法律的規定的，應依法維持。二、上訴人在上訴狀稱其于2002年9月26日交納的錢是租金而不是水電費，那么被上訴人向其開具收據時已寫明是電費，當時上訴人并未提出異議。而且其所交納的金額與其所欠的三個月租金的金額不相符，因此，一審法院認定上訴人在2002年9月26日交納的錢是上訴人應交的部分電費是正確有，應依法維持。三、上訴人稱被上訴人首先違約，根據本案所有事實，被上訴人在簽訂《租賃合同》后，已認真履行了自己的義務，并為上訴人提供了方便。至于上訴人稱“用電多次跳制及電表運轉速度過快”等不屬于被上訴人應承擔的義務范圍，而且即使是用電設施配置不合理，上訴人也應通過合法途徑解決，而不是試圖拒絕交租獲得解決。因此，上訴人稱被上訴人首先違約是沒有事實根據的，應依法駁回。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持。

　　被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司在二審期間沒有提交新證據。

　　經審查，上訴人對原審判決確認的“2002年9月26日被告向原告交納47103.75元，是交付被告應交的部分電費”的事實有異議，其余事實無異議，對上訴人無異議的事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人司徒允相與被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司于2001年10月25日訂立的《租賃合同》，是雙方當事人的真實意思表示，其內容并未違反法律、法規的強制性規定，依法有效成立，應受法律保護，雙方當事人均應依約切實履行自己的合同義務。依《租賃合同》第二條第4款第（3）項及第五條第1 款的規定，承租方司徒允相須于每月五日前交付租金；逾期兩個月未付的，出租方佛山市雙聯物業管理有限公司有權單方解除合同。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款規定，對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。據此，上訴人司徒允相應負有舉證證明其已依約給付租金的責任。但本案中，上訴人司徒允相并未能提供其自2002年7月份以來有向被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司依時足額給付租金的有效證據。對此，上訴人司徒允相應承擔舉證不能的法律后果。由于上訴人司徒允相逾期兩個月未付租金，致合同約定的解除條件成就，被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司行使合同賦予的單方解除權，要求終止《租賃合同》并訴請上訴人司徒允相給付違約金，符合法律規定及合同約定，應予支持。上訴人司徒允相稱其提供的填發時間為2002年 9月26日的收據中所載的款項實為2002年7月、8月、9月份的租金，但對其主張未提供確實充分的證據予以證實，且上訴人司徒允相作為法律上的完全民事行為能力人，不可能對租金與水電費的性質差異及上述收據收執后可能產生的法律后果缺乏認知與預見，再者，即使依上訴人司徒允相所述，其于2002年9月 25日繳交的系同年7月、8月、9月的租金，也不能否定其已逾期兩個月給付租金的違約事實，因此，上訴人司徒允相以上述收據對抗被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司合同解除權的行使，理據不足，本院不予支持。此外，上訴人司徒允相主張被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司配置的用電設施不合理，已違約在先，故其遲延交付租金及水電費合法有理。首先，上訴人司徒允相并未就此事實主張提供相應的證據予以證實；其次，即使被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司提供的租賃物確有部分瑕疵，上訴人司徒允相亦應依照法律規定或遵循合同約定的爭議解決條款處理，而不應擅自以延付或拒付租金的方式對待。故對于上訴人司徒允相提出的該項上訴主張，本院亦不予采納。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，上訴人司徒允相并不能舉證證實雙方在《租賃合同》中自愿協商確定的違約金數額過分高于被上訴人佛山市雙聯物業管理有限公司因合同解除而遭受的損失，故其請求調低違約金的賠償數額，依據不足，理由不充分，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費6674元，由上訴人司徒允相負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 黃學軍

　　代理審判員 羅 睿

　　代理審判員 林煒烽

　　二OO三年十一月十四日

　　書 記 員 王志恒