上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民四（商）終字第605號

　　上訴人（原審被告）上海晉元音像制品有限公司，住所地上海市臨汾路1250號。

　　法定代表人楊桂鳳，經理。

　　委托代理人袁杰，上海市和平律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）上海新業實業有限公司，住所地上海市永嘉路495弄1號。

　　法定代表人周寶才，董事長。

　　委托代理人王根英，該公司工作人員。

　　委托代理人潘宏遠，上海天銘律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）上海繁淳閣餐飲有限公司（原上海蒙鍋旺火鍋有限公司），住所地上海市陽曲路592號。

　　法定代表人孟鴻銘，總經理。

　　上訴人上海晉元音像制品有限公司（下簡稱晉元公司）因租賃合同糾紛一案，不服上海市閘北區人民法院（2004）閘民二（商）初字第714號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

　　原審法院審理查明：一、2003年3月13日上海新業實業有限公司（下稱新業公司）與晉元公司簽訂《承包租賃協議書》一份，協議約定，甲方（新業公司）將本市陽曲路592號房屋租賃承包給乙方（晉元公司）經營，租賃承包期間從2003年7月1日起至2009年6月30日，結算方式為先付后租，每年上交承包金36萬元，簽約時，乙方須向甲方支付5萬元的保證金，乙方提前按季支付，如逾期未付屬違約，協議自行終止，裝修建筑歸甲方無償所有等其他條款。租賃協議簽訂后，新業公司按約交付房屋，晉元公司則支付新業公司保證金5萬元，并支付至2004年6月30日止的房屋租金。2004年10月16日晉元公司收到新業公司發出的通知，通知載明，因晉元公司自2004年 7月起未按季提前支付租金，根據合同法的規定，自本通知送達時雙方簽訂的租賃協議即解除。

　　二、2003年4月上旬，晉元公司與上海繁淳閣餐飲有限公司（下稱繁淳閣公司）簽訂《轉租賃協議書》一份，約定晉元公司將本市陽曲路592號的房屋轉租給繁淳閣公司，租賃期間從2003年5月18日起至2009年4月30日，租賃方式為先付后做，付二押一，租金每月42580元等其他條款。2003年 12月中旬，晉元公司與繁淳閣公司又簽訂補充協議一份，雙方約定從2003年12月18日起每月租金變更為35000元。至今本市陽曲路592號房屋由繁淳閣公司經營餐飲服務。水、電、煤氣等費用由繁淳閣公司直接向有關單位支付。

　　三、2003年2月27日上海市房屋土地管理局向新業公司核發滬房地閘字（2003）第004345號房地產權證，房屋坐落在本市陽曲路592-596號，建筑面積為952.02平方米，權利人為上海新業實業有限公司。

　　四、2005年3月11日上海蒙鍋旺火鍋有限公司企業名稱變更為上海繁淳閣餐飲有限公司。

　　新業公司因晉元公司未按約支付2004年7月份之后的租金，故提起訴訟，要求判決：1、確認其與晉元公司簽訂的租賃協議于2004年10月16日解除； 2、晉元公司與繁淳閣公司返還新業公司本市陽曲路592號房屋；3、晉元公司支付新業公司自2004年7月1日至同年10月16日的房屋租金105000 元；4、晉元公司支付新業公司房屋使用費（按每日1000元自2004年10月17日計至判決生效之日止）。

　　原審法院審理中，新業公司表示水、電、煤氣等費用不要求在本案中處理；晉元公司交付的保證金5萬元可抵扣租金。

　　原審法院認為，新業公司與晉元公司簽訂的承包租賃協議書其實質為房屋租賃協議，該協議未違反我國的法律法規，應屬有效。晉元公司與繁淳閣公司簽訂的轉租賃協議書，因新業公司同意晉元公司轉租，故該轉租協議有效。租賃協議生效后，晉元公司應當嚴格履行協議約定的義務，由于在2004年6月底前晉元公司無正當理由未按期向新業公司支付同年第三季度的房屋租金，新業公司于2004年10月16日向晉元公司發出的解除租賃協議的信函，實為新業公司行使約定解除權，該行為符合我國合同法的規定和雙方協議的約定，故原審法院予以確認。晉元公司與繁淳閣公司辯稱新業公司曾口頭同意免去8、9月份的租金，由于新業公司予以否認，且兩公司未能提供充分有效的證據，故對兩公司該辯稱意見亦不予采信。晉元公司稱其于2004年9月下旬欲向新業公司支付租金而新業公司拒收，但對此未提供充分證據證明，原審法院并認為，即使晉元公司在同年9月份下旬曾要求支付租金也已經逾期，所以晉元公司未按期支付租金的行為構成違約，新業公司要求解除租賃協議、判令晉元公司支付所欠房屋租金，于法有據，應予以支持。由于租賃協議解除，故晉元公司與繁淳閣公司之間的轉租協議也隨之解除。租賃協議解除后，出租人有權向承租人追收房屋占用期間的房屋使用費，房屋使用費可參照租賃協議約定的租金標準計算，故新業公司要求晉元公司支付房屋使用費的訴訟請求，予以支持。新業公司表示晉元公司交付的保證金5萬元可抵扣租金的意見，于法不悖，予以準許。據此判決：一、新業公司與晉元公司簽訂的《承包租賃協議》及晉元公司與繁淳閣公司簽訂的《轉租賃協議書》于2004年10月16日解除；二、晉元公司支付新業公司自2004年7月1日至同年10月16日的房屋租金55000元（已抵扣保證金5萬元）；三、晉元公司支付新業公司房屋使用費（按每日1000元自2004年10月17日計至本判決生效之日止）。案件受理費人民幣3660元，由晉元公司負擔。

　　原審法院判決后，上訴人晉元公司不服，向本院提起上訴稱：1、晉元公司是經新業公司同意后，免交 2004年8、9月份的房租，新業公司又拒收2004年10月的房租，故晉元公司沒有違約；2、晉元公司未收到新業公司所稱的解除租賃協議函，但一審判決卻予以采信，而對晉元公司向新業公司的三次致函卻不予認可，顯屬錯誤；3、一審法院在判決之前，未通知晉元公司，即參與新業公司與繁淳閣公司之間的調解，協助兩公司重新簽訂租賃協議，有失公允。綜上，原審判決認定事實有誤，判決明顯不公，請求依法改判。

　　被上訴人新業公司辯稱：新業公司從未同意晉元公司免交或緩交2004年8、9月份的租賃費，也未拒收10月份租金，現晉元公司逾期交付該年第三季度的租金已屬違約，新業公司已于2004年 10月16日函告晉元公司解除租賃協議；新業公司與繁淳閣公司在一審審理期間自行達成的新的租賃協議是附生效條件的，即在本案新業公司勝訴判決生效后發生法律效力。故一審判決認定事實清楚，適用法律準確，請求予以維持。

　　被上訴人繁淳閣公司未提出答辯意見。

　　本院經審理查明，原審法院審理查明事實之二關于2003年4月上旬晉元公司與繁淳閣公司簽訂《轉租協議書》及補充協議的主體認定有誤，上述協議系晉元公司與上海蒙鍋旺火鍋有限公司簽訂，原審法院其余認定事實屬實，本院依法予以確認。

　　本院另查明，晉元公司與繁淳閣公司簽訂的《轉租協議書》，由新業公司蓋章確認。

　　本院審理過程中，新業公司來函稱，鑒于本案租賃房屋現正由繁淳閣公司實際使用，本公司也已與繁淳閣公司通過合同約定在本案判決生效后繼續將上述房屋出租給該公司，故放棄要求兩公司返還房屋的訴訟請求。

　　本院認為，新業公司與晉元公司簽訂的《承包租賃協議書》實為房屋租賃協議，該協議系雙方當事人的真實意思表示，亦未違反法律規定，故協議合法有效，晉元公司應按約向新業公司支付租賃期間的租金。根據上述協議約定，晉元公司對租金應提前按季支付，如逾期未付屬違約。晉元公司承認未支付2004年7月之后的租金，但認為系新業公司同意其免交2004年8、9月份的租金及拒收10月份租金所致，為此在一審審理期間提供了三份信函，欲證明新業公司拒收租金的事實，新業公司否認收到上述信函。對此，本院認為，即使上述信函送達了新業公司，也只能說明晉元公司在2004年10月提出了付款事宜，但無證據證明其于合同約定的付款期間內向新業公司付款而遭拒絕，故上述信函不能證明其主張的事實，晉元公司對其余主張亦未提供證據證明，故本院對晉元公司上述逾期付款理由不予采信；且晉元公司對未支付2004年7月份租金的事由亦未作出合理說明，故本院確認晉元公司未支付2004年第三季度的租金已屬違約。又根據租賃協議約定，晉元公司逾期付款構成違約的，合同自行終止。上述約定實質上賦予了新業公司在晉元公司逾期付款時享有合同解除權，因此租賃協議可經新業公司通知、于解約通知到達對方時解除。晉元公司雖否認收到新業公司2004年10月16日以特快專遞方式寄出的解約通知，但其于一審期間，承認同日該特快專遞郵件詳情單收件人一欄所蓋公章為該公司公章，故本院確認晉元公司已于2004年10月16收到新業公司的解約通知，則雙方之間的租賃協議于 2004年10月16日解除。租賃協議解除后，出租人有權要求承租人返還租賃物并支付租賃物返還前的實際使用費，新業公司要求晉元公司支付房屋自2004 年10月17日至判決生效之日止的使用費，本院予以支持，又鑒于租賃物現實際由繁淳閣公司使用，而晉元公司向繁淳閣公司轉租的行為也得到了新業公司的認可，故新業公司在支付上述使用費后可向繁淳閣公司追償。現新業公司自愿放棄要求晉元公司、繁淳閣公司返還租賃物的訴請，系其對自己權利的處分，亦未侵害他人權益，故本院準許其放棄該項訴請。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣3660元，由上訴人上海晉元音像制品有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?張曉菁

　　代理審判員 ?趙蕙琳

　　代理審判員 ?王 怡

　　二○○五年九月二十二日

　　書 記 員 ?朱 敏