上訴人（原審原告）：褚詠梅，女，1971年1月3日出生，漢族，系沈陽市紅十字會醫院醫生，住址沈陽市沈河區杏林街32號4-7-3號。

　　委托代理人：張明順，系遼寧北天律師事務所律師。

　　委托代理人：張宏偉，系遼寧北天律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：沈陽奧林匹克置業投資有限公司。住所地沈陽市于洪區崇山東路34號。

　　法定代表人：趙連虎，系董事長。

　　委托代理人：李紅濱，系遼寧華昊律師事務所律師。

　　上訴人褚詠梅因與被上訴人沈陽奧林匹克置業投資有限公司房屋買賣糾紛一案，不服沈陽市東陵區人民法院（2005）東民二房初字第99號民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年9月5日立案并依法組成由審判員王志福擔任審判長、審判員呂麗主審、審判員李沛東參加評議的合議庭，于2005年 10月21 日公開開庭審理了本案，上訴人褚詠梅及委托代理人張宏偉，被上訴人沈陽奧林匹克置業投資有限公司的委托代理人李紅濱均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

　　經審理查明：上訴人、被上訴人于2003年11月簽訂商品房買賣合同一份，合同約定：被上訴人將位于東陵區奧園街8號A2棟2單元202 號，建筑面積130.35平方米的房屋出售給上訴人，房屋總價357，159元。付款方式及期限是合同簽訂后一次性交納購房款人民幣357，159元，房屋交付期限為2004年12月2日前；買受人逾期付款的違約責任：逾期在7日之內，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，合同繼續履行，逾期超過7日后，出賣人有權解除合同；出賣人逾期交房的違約責任，規定逾期不超過30日，自2004年12月1日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，合同繼續履行。合同還規定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。因買受人原因，未能按期交付的，買受人不得追究出賣人的任何責任；出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照雙方協商調整差價的方式處理等內容。合同簽訂后，上訴人交納了部分房款，余款辦理了銀行按揭手續。被上訴人于2003年12月2日給上訴人開出了價值人民幣 357，159元的銷售發票。被上訴人于2004年11月19日郵寄給上訴人入伙通知書。要求上訴人于11月26日2點30分到奧林匹克花園辦理入伙手續。上訴人接到入伙通知書后于11月25日致函被上訴人提出其認為被上訴人所售房屋未能滿足合同約定的相關事宜，于11月26日至28日上訴人打著橫幅在小區門口進行維權活動，要求解決相關問題。11月29日被上訴人對上訴人的信函給予回復，以上訴人采取的手段給被上訴人工作秩序和社會聲譽造成壞的影響，要求上訴人賠禮道歉，承擔合同變更、違約賠償、合同解除等法律責任。復函當天，上訴人要求被上訴人交付房屋，被上訴人要求上訴人對上訴人的行為給其造成影響，要求賠禮道歉，賠償損失，否則不予交房。上訴人因不能取得購買房屋，訴至法院，要求被上訴人交付房屋，并支付逾期交付房屋的違約金。

　　二審期間，雙方于2005年9月30日交接房屋。同時經法院主持調解，被上訴人同意給付上訴人部分違約金，但雙方未達成一致意見。

　　上述事實，有商品房買賣合同、商品房銷售統一發票、入伙通知書、上訴人致被上訴人的信函及被上訴人的復函、照片、庭審筆錄等材料在卷，經庭審質證，本院予以采信。

　　原審法院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同是雙方自愿簽訂的，不違反法律規定，合法有效。原告已按合同規定，交納了購房款，取得了被告出具的銷售發票，被告亦如期履行了合同義務，如期完工，向原告發出了入住通知書，要求原告辦理交付手續。被告抗辯已適當履行合同義務屬實。原告在接到入住通知時間起至11月30日交房日，雙方就所購房屋被告是否按合同約定履行了全部服務、設施義務產生分歧，雙方未能達成共識，產生矛盾。民事訴訟糾紛的解決可以是調解、協商或訴訟，原告解決問題方式不當，被告未能按期交付房屋，雙方都有責任，故原告要求被告承擔違約金的請求，法院不予支持。原審法院判決：一、被告沈陽奧林匹克置業投資有限公司于判決生效后五日內將坐落在東陵區奧園街8號A2棟2單元202號房屋交付給原告；二、如不按期交付，按房屋總價款人民幣357，159元及中國人民銀行同期貸款利率計算向原告支付利息損失；三、駁回原、被告其他訴訟請求。案件受理費人民幣8，060元，由被告承擔。

　　宣判后，上訴人褚詠梅不服，提出原審法院判決適用法律不當，應予改判。雙方簽訂合同后，被上訴人所售商品房未達到雙方約定的使用條件，提出的整改措施未得到落實，上訴人向被上訴人提出書面要求并采取相應的維權措施，而被上訴人以此為由拒絕交房，被上訴人拒絕交房屬違約行為，應按雙方約定支付逾期交房的違約金。

　　被上訴人沈陽奧林匹克置業投資有限公司答辯稱同意原審法院判決。

　　本院認為，上訴人與被上訴人簽定的商品房買賣合同合法有效，雙方應按合同約定各自履行相應的義務。上訴人按照合同約定的時間交付了全部購房款，被上訴人應當如約交付房屋。上訴人對被上訴人前期欲交付的房屋未能滿足合同約定的相關事宜，函告被上訴人并打著橫幅在小區門口進行維權活動，其行為是否構成侵權及應否承擔責任，應屬另一法律關系，不能作為被上訴人對抗上訴人，拒不交房的理由。在上訴人維權行為后，仍明確表示接受房屋的情況下，被上訴人拒不交房，構成合同違約，應全部承擔違約責任。上訴人主張按合同約定，判令被上訴人從合同確定交房日起至實際交房之日止按購房總額的日萬分之五計算違約金，符合雙方約定和法律規定，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條一款（二）項，《中華人民共和國合同法》第四條、第五條、第六條、第一百零七條之規定，判決如下：

　　一、撤銷沈陽市東陵區人民法院（2005）東民二房初字第99號民事判決第二、三項，即“二、如不按期交付，按房屋總價款人民幣357，159元及中國人民銀行同期貸款利率計算向原告支付利息損失；三、駁回原、被告其他訴訟請求”；

　　二、維持沈陽市東陵區人民法院（2005）東民二房初字第99號民事判決第一項，即“一、被告沈陽奧林匹克置業投資有限公司于判決生效后五日內將坐落在東陵區奧園街8號A2棟2單元202號房屋交付給原告；”

　　三、沈陽奧林匹克置業投資有限公司給付上訴人逾期交房違約金53，580元；

　　四、駁回雙方當事人其他訴訟請求。

　　一審案件受理費8，060元，二審案件受理費8，060元，共16，120元，由被上訴人沈陽奧林匹克置業投資有限公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 王 志 福

　　審 判 員 呂 麗

　　審 判 員 李 沛 東

　　二0 0五年十一月四日

　　書 記 員 韓 鵬