山東省東營(yíng)市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　?。?006）東民四終字第2號(hào)

　　上訴人（原審被告）：馬相利，男，1967年3月7日出生，漢族，東營(yíng)市河口區(qū)太平鄉(xiāng)劉村人，住東營(yíng)市燕山路202號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：徐德民，男，1952年2月25日出生，漢族，勝利石油管理局現(xiàn)河采油廠技術(shù)檢測(cè)站退休職工，住勝利石油管理局勝南社區(qū)興河小區(qū)北區(qū)43號(hào)樓。

　　委托代理人：楊吉明，山東眾旭律師事務(wù)所律師。

　　上訴人馬相利因租賃合同糾紛一案，不服東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院（2005）東民初字第512號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人馬相利，被上訴人徐德民及其委托代理人楊吉明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審中，原告為證實(shí)其主張，提供以下證據(jù)：

　　證據(jù)1，房屋租賃合同1份。證明原、被告存在租賃關(guān)系，未經(jīng)原告同意不得轉(zhuǎn)租，如違約轉(zhuǎn)租應(yīng)向原告支付違約金10000元。

　　被告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議，但不能證明被告轉(zhuǎn)租是未經(jīng)原告同意，也沒(méi)有不當(dāng)?shù)美囊?guī)定。

　　證據(jù)2，照片2張。證明被告未經(jīng)原告同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

　　被告質(zhì)證認(rèn)為，原告所述的轉(zhuǎn)租屬實(shí)，但轉(zhuǎn)租是經(jīng)原告同意的。

　　被告為證實(shí)其主張，向本院提供以下證據(jù)：

　　證據(jù)1，2003年6月1日原、被告簽訂的房屋租賃合同1份。證明合同的期限為3年，簽訂時(shí)間是2003年6月1日，但后來(lái)雙方約定將合同的簽訂時(shí)間改為2004年6月1日，實(shí)際簽訂合同的時(shí)間為2004年8月8日。

　　原告質(zhì)證認(rèn)為，被告對(duì)合同上的時(shí)間涂改了，被告所述的房屋是從2003年6月1日租賃屬實(shí)，但是2004年6月1日重新簽訂合同后，原來(lái)的合同失效，應(yīng)以合同上的時(shí)間為準(zhǔn)，對(duì)被告所述合同是2004年8月8日簽訂的有異議。

　　證據(jù)2，2004年6月1日租賃合同1份。證明合同的時(shí)間從2004年6月1日延長(zhǎng)至2007年6月1日。

　　原告質(zhì)證認(rèn)為，第1份合同已經(jīng)履行完畢，該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。

　　證據(jù)3，被告與梁雪冬簽訂的合同1份。證明合同簽訂時(shí)間是2003年5月26日，這個(gè)時(shí)間是在原、被告還沒(méi)有簽訂第1份合同的時(shí)間之前，在2003年6月1日與原告簽訂租賃合同時(shí)，梁雪冬與原經(jīng)營(yíng)戶早已簽訂了合同。經(jīng)原告同意將梁雪冬的合同轉(zhuǎn)到被告名下。

　　原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明被告的觀點(diǎn)。

　　證據(jù)4，被告與張儒仁、馬成收簽訂的合同各1份。證明被告與張儒仁簽訂合同的時(shí)間是2004年6月1日，被告與馬成收簽訂的時(shí)間是2004年8月1日，并且是經(jīng)原告同意的。

　　原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，這證明被告在未經(jīng)原告同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租的目的是獲利。

　　證據(jù)5，證人毛久明、李思月、郭式峰證人證言。證明原告同意被告將租賃原告的房屋轉(zhuǎn)租。證人毛久明出庭證實(shí)：原、被告在簽訂合同時(shí)他在場(chǎng)，被告將部分房屋轉(zhuǎn)租給梁雪冬他知道，他是聽(tīng)被告說(shuō)經(jīng)原告同意讓被告轉(zhuǎn)租的；證人李思月出庭證實(shí)：被告因?yàn)樯a(chǎn)不好為減輕負(fù)擔(dān)，想把房屋間隔一間出租，他聽(tīng)到被告給原告打電話，原告告訴被告可以將房屋出租；證人郭式峰出庭證實(shí)：他當(dāng)時(shí)在被告所開(kāi)的飯店里做服務(wù)生，2004年6月30日他給原告泡茶時(shí)，他聽(tīng)到原告說(shuō)同意被告將房屋租給馬成收，當(dāng)時(shí)在場(chǎng)人員有被告及被告妻子及原告。

　　原告對(duì)證人毛久明的證言質(zhì)證認(rèn)為：被告與其他第三方簽訂合同時(shí)其不在場(chǎng)，原告是否同意轉(zhuǎn)租他不清楚，而只是聽(tīng)被告轉(zhuǎn)述，不能證明原告同意將房屋轉(zhuǎn)租；

　　原告對(duì)證人李思月的證言質(zhì)證認(rèn)為：他與被告是好朋友，雙方存在利害關(guān)系，其陳述前后矛盾，僅僅是通過(guò)電話而知道的，其證言不客觀、不真實(shí)，不能做為證據(jù)使用；

　　原告對(duì)證人郭式峰的證言質(zhì)證認(rèn)為：他曾被告的雇員，他們之間存在利害關(guān)系，其證言不可靠，不能采信。

　　經(jīng)原、被告舉證、質(zhì)證，原審認(rèn)定以下事實(shí)：

　　2003年6月1日被告開(kāi)始租賃原告房屋， 2003年6月1日至2004年6月1日的房屋租金為40000元，2004年6月1日原、被告簽訂房屋租賃合同，合同約定：原告將位于北至青島路南至黃河路的燕山路中段東側(cè)第19號(hào)樓第五戶、第六戶上下二層的8間房屋租賃給被告，租限從2004年6月1日至2007年6月1日，租期3年，租金第一年 40000元，第二年60000元，第三年70000元；在租賃期內(nèi)被告有權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)原告同意；如有違約，違約方交付對(duì)方違約金10000元。2004 年8月1日，被告將其租賃的原告房屋中的1層2間轉(zhuǎn)租給馬成收，期限2004年8月1日至2005年6月1日，共10個(gè)月，租金21666元；2004年 6月1日被告將其租賃的原告部分房屋轉(zhuǎn)租給張儒仁，期限2004年6月1日至2005年6月1日，租金19600元；2003年5月26日至2005年5 月26日被告將其租賃的原告部分房屋轉(zhuǎn)租給梁雪冬，租期2年，租金23500元。

　　原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，該合同為有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同履行義務(wù)。針對(duì)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：被告轉(zhuǎn)租其所租賃原告部分房屋是否經(jīng)原告同意，依據(jù)被告提供的證據(jù)5，證人毛久明的證言，其只是聽(tīng)被告單方轉(zhuǎn)述原告同意將被告租賃原告的部分房屋轉(zhuǎn)租；證人李思月的證言，原告同意將被告租賃的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租其不在場(chǎng)；證人郭式峰的證言，因郭式峰曾是被告的雇員，與被告存在利害關(guān)系；綜上，被告只提供證人證言證明其轉(zhuǎn)租房屋是經(jīng)原告方同意，無(wú)其他證據(jù)加以佐證，對(duì)證人證言本院不予采信，故對(duì)被告該主張不予支持，對(duì)此被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告要求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，符合法律規(guī)定，對(duì)其主張予以支持。關(guān)于原告主張的被告轉(zhuǎn)租房屋所得盈利是否屬于不當(dāng)?shù)美氨桓鎽?yīng)否支付違約金10000元的問(wèn)題，依據(jù)雙方合同的約定及法律規(guī)定，被告無(wú)權(quán)將其租賃的原告房屋在未經(jīng)原告的同意下將房屋轉(zhuǎn)租，被告擅自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，侵害了原告對(duì)其所有房屋的處分權(quán)，其轉(zhuǎn)租房屋所得盈利無(wú)合法根據(jù)，應(yīng)將其所得的盈利按不當(dāng)?shù)美颠€原告。關(guān)于原告要求被告返還的數(shù)額，應(yīng)按被告與第三方簽訂的轉(zhuǎn)租合同約定的數(shù)額按每年的租金數(shù)額進(jìn)行計(jì)算，其中被告轉(zhuǎn)租給馬成收的房屋租期為10個(gè)月，其余兩個(gè)月未進(jìn)行轉(zhuǎn)租，該10個(gè)月租金應(yīng)為被告轉(zhuǎn)租的實(shí)際收益，原告主張按一年進(jìn)行計(jì)算，有利于被告，對(duì)原告按10個(gè)月計(jì)算的租金予以支持，被告轉(zhuǎn)租給梁雪冬的房租系兩年房租，應(yīng)按每年的房租進(jìn)行計(jì)算，原告請(qǐng)求超過(guò)法律規(guī)定部分不予支持。因被告的轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，給原告造成的損失超過(guò)合同約定的違約金，故對(duì)原告要求被告支付違約金的主張不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百零九條、第二百二十四條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：一、解除原告徐德民與被告馬相利簽訂的房屋租賃合同，被告馬相利于本判決生效之日起十日內(nèi)返還租賃原告的房屋。二、被告馬相利于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告不當(dāng)?shù)美?3016元（21666元＋11750元＋19600元－40000元）。案件受理費(fèi)1574元，原告負(fù)擔(dān)1050 元，被告負(fù)擔(dān)524元。

　　上訴人馬相利不服原審判決上訴稱，一審認(rèn)定上訴人的行為系擅自轉(zhuǎn)租錯(cuò)誤。在上訴人與被上訴人簽訂第二份合同之前，上訴人經(jīng)被上訴人同意已經(jīng)將三份轉(zhuǎn)租合同簽訂，并且將轉(zhuǎn)租房屋交付使用。一審認(rèn)定“被告只提供證人證言證明其轉(zhuǎn)租房屋經(jīng)原告方同意，無(wú)其它證據(jù)加以佐證”錯(cuò)誤。上訴人認(rèn)為，上訴人的轉(zhuǎn)租行為確系經(jīng)被上訴人同意，請(qǐng)求二審法院依法改判，駁回被上訴人在一審的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。

　　被上訴人徐德民辯稱，上訴人在履行租賃合同的過(guò)程中違約轉(zhuǎn)租，事實(shí)是清楚的，上訴人關(guān)于轉(zhuǎn)租已經(jīng)取得被上訴人的同意的抗辯理由不能成立。上訴人違約加價(jià)轉(zhuǎn)租，其多收入的部分房租，沒(méi)有合法依據(jù)，應(yīng)當(dāng)作為不當(dāng)?shù)美颠€。一審判決把返還不當(dāng)?shù)美韧?a href='http://www.bjxgfjob.com/peichang/37.html' target='_blank' data-horse>賠償損失，并認(rèn)為損失已經(jīng)超過(guò)違約金而不支持違約金是錯(cuò)誤的，請(qǐng)求二審法院依法判決。

　　二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。

　　二審查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。

　　本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人所簽租賃合同時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，為有效合同，原審對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。上訴人主張其轉(zhuǎn)租涉案房屋已經(jīng)得被上訴人的同意，其提供的用以證明該事實(shí)的證據(jù)是部分證人證言和未經(jīng)被上訴人同意之下的錄音資料，本院經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人提供的錄音資料中的毛久明在原審已經(jīng)作為證人出庭作證，其陳述屬于證人證言，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，證人證言在民事訴訟中屬于間接證據(jù)，在無(wú)其它證據(jù)相互印證的情況下，不能單獨(dú)作為定案的依據(jù)使用，故原審未予采納，亦無(wú)不當(dāng)。從被上訴人在原審的起訴看，其提起的是合同之訴，原審將案由確定為租賃合同糾紛是正確的，但在審查當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求時(shí)，理應(yīng)按照雙方合同約定的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任，審查處理當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議，而不應(yīng)同時(shí)認(rèn)定不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成。因?yàn)?，立法將債的發(fā)生原因分類，分別為合同之債、侵權(quán)行為之債、不當(dāng)?shù)美畟?、無(wú)因管理之債等不同的債，在具體的司法處理中，在同一案件中，不應(yīng)存在不同類別的債的承擔(dān)一并認(rèn)定的問(wèn)題。具體到本案，既然雙方在合同中明確約定了違約責(zé)任，違約方理應(yīng)受到違約條款的約束，即上訴人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)支付被上訴人違約金10000元的違約責(zé)任，原審判令上訴人承擔(dān)返還不當(dāng)?shù)美?zé)任欠妥，本院予以糾正。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院（2005）東民初字第512號(hào)民事判決第一項(xiàng)及案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)；

　　二、撤銷(xiāo)東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院（2005）東民初字第512號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

　　三、上訴人馬相利于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給被上訴人違約金10000元。

　　二審案件受理費(fèi)1574元，由上訴人馬相利負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)　　楊秀梅

　　審　判　員　　于秋華

　　審　判　員　　李萬(wàn)海

　　二OO六年一月二十日

　　書(shū)　記　員　　周愛(ài)輝