山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　　（2006）東民四終字第24號

　　上訴人（原審被告）：盧霞，女，1979年12月25日出生，漢族，個體工商戶，住東營市東營區濟南路郵政局院內。

　　委托代理人：徐同誠，山東天地恒律師事務所律師。

　　委托代理人：劉剛，男，1975年1月26日出生，漢族，志訊科技有限公司經理，住東營區武裝部。

　　被上訴人（原審原告）：唐青，女，1975年2月18日出生，漢族，個體工商戶，住東營市東營區西四路友誼大廈地下室韓飾服裝城。

　　上訴人盧霞因租賃合同糾紛一案，不服東營區人民法院（2005）東民初字第883號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人的委托代理人徐同誠、劉剛，被上訴人盧霞到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審中，原告為證明其主張提交以下證據：

　　證據一，2005年4月8日被告出具的收據一份，證明2005年4月8日被告將其與東營區韓飾服裝店的精品屋轉讓給原告，被告收取原告轉讓費13500元。

　　被告對該證據沒有異議，原告對商品房剩余使用時間是知悉的，轉租期間是2005年4月2日到2005年4月30日。

　　證據二，2004年7月3日，被告與東營區韓飾服裝店簽訂精品屋租賃合同一份。該合同的期限為2004年5月1日至2005年5月30日，租金是16000元，該合同第9條規定在租賃期間未經允許不得擅自轉租。以此證實原、被告的轉租行為無效，被告應返還收取的轉租費。

　　被告認為該合同的效力待定，合同中規定的不準轉讓的條款應由東營區韓飾服裝店主張，不應由原告主張。原告在接收房屋時已明知合同的期限。

　　證據三，2004年7月5日，被告向東營區韓飾服裝店交納租金的收據一份，證明被告實際交租金16000元。

　　被告對該證據沒有異議。

　　被告為證明其主張提交以下證據：

　　證據一，2004年5月收據一份，證明被告轉讓給原告的房屋也是轉租的，盧霞與牟光華有轉租協議，東營區韓飾服裝店不僅同意牟光華與盧霞轉租，而且同意被告與其他人的轉租。

　　證據二，2004年12月28日東營區金馬廣告部出具的裝修費收據一份，證明被告對房屋進行了裝修，房屋價值提高。

　　原告認為被告提交的以上證據與本案無關，東營區韓飾服裝店出具的時間是2004年7月3日，在原、被告轉讓之前，東營區韓飾服裝店同意牟光華轉讓給盧霞，并非同意本案原、被告之間的轉讓關系。裝修收據是出具給東營區韓飾服裝店的，且裝修與本案無關聯。

　　根據原、被告陳述及質證認證，本院查明以下事實： 2004年7月3日，被告與東營區韓飾服裝店簽訂精品屋租賃合同，被告租賃該服裝店43號精品屋。租賃期限自2004年5月1日至2005年4月30日，年租金為16000元。該合同第九條第四項約定：“在租賃期內，不準擅自將房屋轉租給他人使用”。被告租賃的該房屋是經東營區韓飾服裝店同意轉租牟光華的。2005年4月8日，原、被告口頭協商將被告租賃的該43號精品屋轉租給原告，原告于同日支付被告轉讓費13500元。原告自2005年4月8日使用該房屋至2005年4月30日。

　　原審法院認為，被告在與東營區韓飾服裝店簽訂租賃合同時，明確約定未經東營區韓飾服裝店同意不得將租賃房屋擅自轉租給他人使用，因此被告對東營區韓飾服裝店43號精品屋沒有轉租權。被告提供的證據不能證實其與原告達成的轉租協議，經過東營區韓飾服裝店的同意。在此情況下，本院依法認定原、被告達成的口頭租賃協議無效。被告應返還收取原告的房屋轉租費，但原告應支付實際使用房屋的費用。本院參照被告與東營區韓飾服裝店簽訂的租賃合同中約定的租金，計算原告使用租賃房屋的費用。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條之規定，判決：一、原告唐青與被告盧霞2005年4月8日達成的口頭轉租房屋協議無效。二、被告盧霞于本判決生效之日起十日內返還原告唐青轉租費12491元（計算方式：13500-（16000÷365）×23天）。案件受理費550元，由原告負擔41元，被告負擔 509元。

　　上訴人盧霞上訴稱，原審認定事實不清，適用法律錯誤。1、上訴人與被上訴人簽訂的轉租合同意思表示真實，符合法律規定，是合法有效的合同。2、原審認定上訴人返還被上訴人租金12491元，沒有事實和法律依據。請求二審法院駁回被上訴人的全部訴訟請求。被上訴人唐青辯稱，被上訴人認為原審判決正確。上訴人一直主張是轉租，其實是轉讓，上訴人的上訴理由不能成立，請求二審法院依法判決。

　　二審中雙方均未提交新的證據。

　　二審查明的事實與一審查明的事實一致。

　　本院認為，上訴人與被上訴人的口頭轉租房屋協議是以東營區韓飾服裝店和盧霞簽訂的精品屋租賃合同為前提達成的口頭轉租協議，該口頭轉租協議是上訴人與被上訴人的真實意思表示。但是，主張口頭協議無效的權利人應是原合同的出租方東營區韓飾服裝店。因此，原審在東營區韓飾服裝店未主張的情況下，主動認定轉租協議無效欠妥，本院予以糾正。考慮到涉案房屋已被原出租人東營區韓飾服裝店收回的現狀，雙方的口頭租賃合同客觀上已不能實際履行，原審按照被上訴人實際使用房屋的天數，計算其租賃費用并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、第一百五十三條第一款第（三）項、第一百五十八條之規定，判決如下：

　　一、維持東營區人民法院（2005）東民初字第883號民事判決第二項及案件受理費的負擔；

　　二、撤銷東營區人民法院（2005）東民初字第883號民事判決第一項。

　　二審案件受理費550元，由上訴人盧霞負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　楊秀梅

　　審　判　員　　于秋華

　　審　判　員　　李萬海

　　二00六年三月十四日

　　書　記　員　　周愛輝