上海市松江區人民法院

民事判決書

　　（2005）松民一（民）再初字第5號

　　原審原告上海好萊塢房地產總公司（以下簡稱好萊塢公司）訴原審被告李鐘輝商品房買賣合同糾紛一案，本院于2005年3月10日作出（2005）松民一（民）初字第139號民事判決，判決后雙方當事人均未上訴，該判決已經發生法律效力。 2005年7月28日，李鐘輝以原審未對房屋溢價部分一并處理，有悖公平原則為由向本院提出申訴。經本院院長提交審判委員會討論決定，本院于2005年 10月17日作出（2005）松民一（民）監字第13號民事裁定書，決定對本案進行再審。本院依法另行組成合議庭，于2005年11月22日公開開庭審理了本案。原審原告好萊塢公司委托代理人王步權、原審被告李鐘輝委托代理人劉引娣、胡的平到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審認定：2003年5月7日，原審原告與原審被告簽訂合同一份，約定原審原告開發的坐落于本市松江區車墩鎮好萊塢小區內2#地塊G型別墅住宅房一幢，總建筑面積約為220.58平方米，別墅占地面積約為400平方米；該別墅每平方米售價為 2，200元，總價約為485，276元，分別于簽約、結構封頂驗收合格和竣工驗收時各支付百分之三十，交房時支付百分之十余款，確切數額以經測定的建筑面積計算結果為準；該別墅建設周期暫定為自2003年6月20日起240個有效工作日內完成，并于一到兩個月內完成交房并辦出房產證；本合同簽訂時，雙方預先草簽“商品房預售合同”和“商品房買賣合同”，但簽約日期暫空缺，留待符合條件時補正并使其正式生效，該別墅為度身定造，在未取得預售許可證前，雙方一致同意在建造過程中實行公開原則，互相配合，以保證保質、按期建造完畢。合同另對面積差異的處理、逾期交房和逾期付款的違約責任等作了相應的約定。 2003年5月7日、10月14日和2004年1月5日，原審被告分三次各支付原審原告房款15萬元，合計45萬元。現涉訟房屋已結構封頂。2004年 12月29日原審原告以其售予原審被告涉訟房屋因未取得預售許可而致合同無效，原審被告在系爭小區采取過激行為，為減少雙方經濟損失為由，向本院提起訴訟。原審另查明，涉訟房屋至今尚未取得預售許可證或房地產權證。原審審理中，原審被告為主張房屋溢價損失向本院提供了其委托上海市價格認證中心于2005 年2月26日出具的價格認證結論書，上述結論書明確涉訟房屋認證價值為1，072，239元。原審原告認為，上述價格認證結論書是被告單方委托，故不予認可；若合同無效，則不應賠償房屋溢價損失，僅愿意賠償已付房款的利息損失。

　　原審認為，雙方簽訂的合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且好萊塢公司已經按照約定收受李鐘輝支付的購房款，故應認定為商品房買賣合同。結合雙方當事人的訴辯觀點，本案涉及的主要爭議焦點之一是雙方間的合同是否屬于無效合同。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關于商品房預售應當取得商品房預售許可證明，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效的規定，鑒于本案中好萊塢公司至本次起訴前既未取得系爭房屋的商品房預售許可證明，亦未取得房地產權證，故雙方之間的合同應屬無效合同，合同被確認無效后，當事人基于該合同取得的財產，應當返還給受損失的一方，故好萊塢公司應當向李鐘輝返還房款及占用期間的利息。

　　關于好萊塢公司應否賠償李鐘輝已付房款一倍的損失或系爭房屋溢價損失的問題。原審認為，首先，根據合同法關于合同無效的規定，有過錯的一方，應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。鑒于本案雙方當事人在合同中明確了系爭房屋未取得預售許可證明的事實，因此雙方對合同無效均有過錯，且不符合前述最高人民法院司法解釋關于出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍賠償責任的規定，因此李鐘輝要求好萊塢公司賠償已付款一倍損失的意見，缺乏法律依據，不予采信。其次，過錯方對無效合同承擔的是締約過失責任，賠償的是無過錯方因信賴合同有效所致利益損失，而不是合同正常履行情況下的可得利益損失，故李鐘輝要求好萊塢公司賠償系爭房屋溢價損失的意見，亦沒有法律依據，本院不予采信。

　　綜上，原審依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，作出如下判決：一、確認2003年5月7日原告好萊塢公司與被告李鐘輝簽訂的合同無效；二、原告好萊塢公司于本判決生效之日起十日內返還被告李鐘輝房款45萬元以及上述款項自付款之日始至實際返還之日止的利息（付款日期分別為2003年5月7日、10月14日和 2004年1月5日，金額為各15萬元，按中國人民銀行規定的同類同期貸款利率計算）。三、被告李鐘輝于本判決生效之日起十日內返還原告上海好萊塢房地產總公司座落于本市松江區車墩鎮好萊塢內2＃地塊G型別墅住宅房一幢。案件受理費9，789元，由原告好萊塢公司負擔4，894.50元（已付），被告李鐘輝負擔4，894.50元。

　　再審過程中，李鐘輝對原審第一項判決無異議，對原審第二項判決提出如下異議：李鐘輝認為，雙方之間的合同雖因未取得預售許可證而被確認無效，但好萊塢公司作為房產開發商理應基于善意和誠實信用原則積極去消除障礙從而取得預售許可證，對合同效力存在的缺陷予以補正，使合同歸于有效并能得以繼續履行，現因好萊塢公司自身的原因至今未取得房屋的預售許可證并致合同無效，最終使原審被告無法以合同約定的價格購買系爭房屋，故好萊塢公司對合同無效應承擔主要過錯責任，經有關部門對系爭房屋評估的市場價格高于合同約定的價格的增值部分即為原審被告蒙受的損失，該部分合同信賴利益損失應作為基于無效合同而產生的損失予以一并處理，歸還原審被告購房款45元，賠償原審被告訴爭房屋溢價損失50萬元及銀行同期貸款利息。好萊塢公司在再審中認為：1.其公司未隱瞞未取得商品房預售許可證的事實，雙方均同意在未取得預售許可證明的情況下簽署合同，并對到時無法履行的責任承擔作了約定。因此雙方對合同無效沒有過錯大小之分，故認為原審判令好萊塢公司全額返還原審被告實際已支付款項并支付利息符合法律規定；2.李鐘輝要求按市價進行賠償的主張不成立。因為，首先，合同被確認無效后，賠償損失是基于締約過失。締約過失責任賠償的是無過錯方因信賴合同有效所致利益損失，而不是合同正常履行情況下的可得利益損失，更不是機會損失，且締約過失必須是由違反合同義務引起的。在本案中，好萊塢公司沒有隱瞞未取得商品房預售許可證明的事實，雙方還就此后果作了約定。因此原告沒有違反先合同義務，所以不存在承擔賠償損失的責任，現按合同所建房屋因沒有相應房產權證，只是一幢沒有價值的爛尾房，所以要求本公司賠償原審被告在系爭房屋上的市場差價的損失沒有事實和法律依據；其次，在履約過程中，本公司已基于善意和誠實信用原則積極努力去履行，但由于好萊塢小區項目是1993年開盤的老項目，十幾年后的今天，規劃要求和政策規范有了很大的變化，而一系列作為開發企業難以解決的多項歷史遺留問題，則成了手續上要完成以上使房屋具備買賣或交易條件難以逾越的障礙，無視這些事實，片面責難本公司未能使原本無效的合同歸于有效并能得以繼續履行，這是不公平的；第三，本公司認為上海市價格認證中心價格鑒證報告存在明顯錯誤：①它采用市場比較法認證標的價格，這種方法使用的對象是具有交易性的房地產，而本案爭議標的是“在建工程”，既未取得房地產權證，也未取得預售許可證，屬于法律禁止交易的標的，因此不適用市場比較法；②價格認證中心將認證標的權屬性質定位“產權”，其依據是一份殘缺不全的《上海市房地產權證》（滬房地松字（1998）第000797號），事實上該權證和認證標的根本沒有任何關系，而是其他和本案不相關的房屋產權證。

　　再審中，原審原告除提供松江區規劃管理局對其違反建設工程規劃許可證要求建造的非本案所涉及的另一幢6層住宅，而對好萊塢公司所作的行政處罰書一份外，其它有關雙方所訂立的合同、原審被告在原審中提供的由其委托的上海市價格認證中心出具的價格認證結論書、原審原告開發本案房產所涉地塊的土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證方面的證據，在原審中均已提供；原審被告在再審中提供了 （2005）滬一中民二（民）終字第1389號民事判決書，以此證明他人與其以相同情況同時向原審原告訂立合同購買同批房屋發生訟爭，本院一審判決后，二審改判確定好萊塢公司對合同無效承擔主要過錯責任的事實。

　　針對雙方當事人的以上訴辯觀點，本院歸納本案的爭議焦點為：

　　1.雙方對合同無效的責任有無過錯大小之分？

　　2.在合同被確認為無效的情況下，系爭房屋是否存在溢價？如果有溢價，對該溢價如何公平處理？

　　本院認為：1.關于雙方對本案合同無效的責任是否存在過錯大小之分的問題。李鐘輝方雖在明知好萊塢公司尚未取得商品房預售許可證的情況下與對方訂立了房屋買賣合同，其有一定的過錯責任，但李鐘輝同時還和好萊塢公司先期草簽了“商品房預售合同”和“商品房買賣合同”，雙方約定簽約日期暫空缺，留待符合條件時補正并使其正式生效。根據相關法律規定，只要日后好萊塢公司取得商品房預售許可證明或房地產權證，該商品房買賣合同可以轉為有效。但由于好萊塢公司單方的原因，使本該對合同效力存在的缺陷可以予以補正，使合同歸于有效并能得以繼續履行的合理期待變成不可能，最終使李鐘輝無法以合同約定的價格購買系爭房屋，好萊塢公司對此合同無效應承擔主要的過錯責任。好萊塢公司稱雙方對本案合同無效不存在過錯大小之分的說法，不能成立。

　　2.關于系爭房屋是否存在溢價？如果有溢價，對該溢價如何公平處理的問題。本案在原審中，李鐘輝委托上海市價格認證中心對系爭房屋進行了價格認證。現經再審審查認為，上海市價格認證中心具備對房屋進行認證的資質，其對本案系爭房屋所作的價格認證程序合法，結論依據充分，好萊塢公司雖對上述價格認證結論書提出異議，但在上海市價格認證中心工作人員從專業角度對該份報告作出說明后，其未能提供充分的證據予以反駁，本院對該份價格認證結論書作為證據予以確認。根據上述價格認證依據，本案系爭房屋的市場價格為人民幣1，072，239元，雙方合同總價約定為人民幣485，276元，該房溢價586，963元。此系爭房屋市場價格高于合同約定的價格的增值部分即為李鐘輝訂約時認為可以得到的利益，也是由于合同無效使李鐘輝蒙受的機會損失，該部分合同信賴利益損失可以作為基于無效合同而產生的損失予以一并處理。本院綜合考慮雙方在締約過程中的過錯程度，根據公平原則，酌情確定好萊塢公司應賠償李鐘輝損失469，570元。原審判決認定事實清楚，但對合同無效的后果處理不當，本院再審依法予以改判。好萊塢公司雖然在簽約時沒有向李鐘輝隱瞞當時未取得商品房預售許可證的事實，但其在合同中明確承諾其將依法及時申請預售許可證或及時為購房方辦理房地產權證，以保證雙方預簽的“商品房預售合同”或“商品房買賣合同”及時生效，并明確在該房施工結束時一到兩個月內完成交房并辦出房產證手續。以上合同內容說明雙方約定的是商品房買賣交易，合同被確認無效后，對購房人所造成的損失，理應以商品房買賣交易不成作為基礎來衡量損失。因此，本院對好萊塢公司認為本案系爭房屋不存在由該公司承擔賠償市場差價的說法不予支持。違約責任的成立以有效合同的存在為前提，本案屬無效合同，故好萊塢公司要求對本案適用雙方當事人在合同中約定的違約責任條款，本院不予采納。好萊塢公司在本案系爭房屋施工完成后，由于其自稱的該公司歷史遺留原因，使好萊塢公司此前承諾的申辦商品房預售許可證最終落空，而好萊塢公司將此自稱的歷史遺留原因，卻在訂立合同時向李鐘輝作了隱瞞，違背了誠實信用原則，其應賠償李鐘輝基于此項信賴而生的損害。信賴利益的損失包括為訂立合同而支出的必要費用，也包括因此而失去的機會損失。現好萊塢公司稱締約過失責任中不包括機會損失的意見，本院不予采納。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條，《中華人民共和國合同法》第四十二條、第五十八條的規定，判決如下：

　　一。 維持松江區人民法院（2005）松民一（民）初字第139號民事判決的第一項、第三項；

　　二．變更松江區人民法院（2005）松民一（民） 初字第139號民事判決的第二項為：上海好萊塢房地產總公司于本判決生效之日起10日內返還李鐘輝房款450，000元，并賠償李鐘輝損失469，570元。

　　原審案件受理費9，789元，再審案件受理費9，789元，合計19，578元，由上海好萊塢房地產總公司負擔15，662.40元（已付9，789元，剩余5，873.40元于本判決生效之日起7日內交付本院），李鐘輝負擔3，915.60元（已付）。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

　　審 判 長 ?阮士軍

審 判 員 ?沈雅娟

審 判 員 ?朱建平

二OO六年一月二十五日

書 記 員 ?李忠明