上海市松江區(qū)人民法院

民事判決書

　?。?005）松民一（民）再初字第5號

　　原審原告上海好萊塢房地產(chǎn)總公司（以下簡稱好萊塢公司）訴原審被告李鐘輝商品房買賣合同糾紛一案，本院于2005年3月10日作出（2005）松民一（民）初字第139號民事判決，判決后雙方當(dāng)事人均未上訴，該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。 2005年7月28日，李鐘輝以原審未對房屋溢價(jià)部分一并處理，有悖公平原則為由向本院提出申訴。經(jīng)本院院長提交審判委員會(huì)討論決定，本院于2005年 10月17日作出（2005）松民一（民）監(jiān)字第13號民事裁定書，決定對本案進(jìn)行再審。本院依法另行組成合議庭，于2005年11月22日公開開庭審理了本案。原審原告好萊塢公司委托代理人王步權(quán)、原審被告李鐘輝委托代理人劉引娣、胡的平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審認(rèn)定：2003年5月7日，原審原告與原審被告簽訂合同一份，約定原審原告開發(fā)的坐落于本市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)好萊塢小區(qū)內(nèi)2#地塊G型別墅住宅房一幢，總建筑面積約為220.58平方米，別墅占地面積約為400平方米；該別墅每平方米售價(jià)為 2，200元，總價(jià)約為485，276元，分別于簽約、結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收合格和竣工驗(yàn)收時(shí)各支付百分之三十，交房時(shí)支付百分之十余款，確切數(shù)額以經(jīng)測定的建筑面積計(jì)算結(jié)果為準(zhǔn)；該別墅建設(shè)周期暫定為自2003年6月20日起240個(gè)有效工作日內(nèi)完成，并于一到兩個(gè)月內(nèi)完成交房并辦出房產(chǎn)證；本合同簽訂時(shí)，雙方預(yù)先草簽“商品房預(yù)售合同”和“商品房買賣合同”，但簽約日期暫空缺，留待符合條件時(shí)補(bǔ)正并使其正式生效，該別墅為度身定造，在未取得預(yù)售許可證前，雙方一致同意在建造過程中實(shí)行公開原則，互相配合，以保證保質(zhì)、按期建造完畢。合同另對面積差異的處理、逾期交房和逾期付款的違約責(zé)任等作了相應(yīng)的約定。 2003年5月7日、10月14日和2004年1月5日，原審被告分三次各支付原審原告房款15萬元，合計(jì)45萬元?，F(xiàn)涉訟房屋已結(jié)構(gòu)封頂。2004年 12月29日原審原告以其售予原審被告涉訟房屋因未取得預(yù)售許可而致合同無效，原審被告在系爭小區(qū)采取過激行為，為減少雙方經(jīng)濟(jì)損失為由，向本院提起訴訟。原審另查明，涉訟房屋至今尚未取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證。原審審理中，原審被告為主張房屋溢價(jià)損失向本院提供了其委托上海市價(jià)格認(rèn)證中心于2005 年2月26日出具的價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書，上述結(jié)論書明確涉訟房屋認(rèn)證價(jià)值為1，072，239元。原審原告認(rèn)為，上述價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書是被告單方委托，故不予認(rèn)可；若合同無效，則不應(yīng)賠償房屋溢價(jià)損失，僅愿意賠償已付房款的利息損失。

　　原審認(rèn)為，雙方簽訂的合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且好萊塢公司已經(jīng)按照約定收受李鐘輝支付的購房款，故應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。結(jié)合雙方當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)，本案涉及的主要爭議焦點(diǎn)之一是雙方間的合同是否屬于無效合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效的規(guī)定，鑒于本案中好萊塢公司至本次起訴前既未取得系爭房屋的商品房預(yù)售許可證明，亦未取得房地產(chǎn)權(quán)證，故雙方之間的合同應(yīng)屬無效合同，合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人基于該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方，故好萊塢公司應(yīng)當(dāng)向李鐘輝返還房款及占用期間的利息。

　　關(guān)于好萊塢公司應(yīng)否賠償李鐘輝已付房款一倍的損失或系爭房屋溢價(jià)損失的問題。原審認(rèn)為，首先，根據(jù)合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，有過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于本案雙方當(dāng)事人在合同中明確了系爭房屋未取得預(yù)售許可證明的事實(shí)，因此雙方對合同無效均有過錯(cuò)，且不符合前述最高人民法院司法解釋關(guān)于出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍賠償責(zé)任的規(guī)定，因此李鐘輝要求好萊塢公司賠償已付款一倍損失的意見，缺乏法律依據(jù)，不予采信。其次，過錯(cuò)方對無效合同承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，賠償?shù)氖菬o過錯(cuò)方因信賴合同有效所致利益損失，而不是合同正常履行情況下的可得利益損失，故李鐘輝要求好萊塢公司賠償系爭房屋溢價(jià)損失的意見，亦沒有法律依據(jù)，本院不予采信。

　　綜上，原審依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，作出如下判決：一、確認(rèn)2003年5月7日原告好萊塢公司與被告李鐘輝簽訂的合同無效；二、原告好萊塢公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告李鐘輝房款45萬元以及上述款項(xiàng)自付款之日始至實(shí)際返還之日止的利息（付款日期分別為2003年5月7日、10月14日和 2004年1月5日，金額為各15萬元，按中國人民銀行規(guī)定的同類同期貸款利率計(jì)算）。三、被告李鐘輝于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海好萊塢房地產(chǎn)總公司座落于本市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)好萊塢內(nèi)2＃地塊G型別墅住宅房一幢。案件受理費(fèi)9，789元，由原告好萊塢公司負(fù)擔(dān)4，894.50元（已付），被告李鐘輝負(fù)擔(dān)4，894.50元。

　　再審過程中，李鐘輝對原審第一項(xiàng)判決無異議，對原審第二項(xiàng)判決提出如下異議：李鐘輝認(rèn)為，雙方之間的合同雖因未取得預(yù)售許可證而被確認(rèn)無效，但好萊塢公司作為房產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)基于善意和誠實(shí)信用原則積極去消除障礙從而取得預(yù)售許可證，對合同效力存在的缺陷予以補(bǔ)正，使合同歸于有效并能得以繼續(xù)履行，現(xiàn)因好萊塢公司自身的原因至今未取得房屋的預(yù)售許可證并致合同無效，最終使原審被告無法以合同約定的價(jià)格購買系爭房屋，故好萊塢公司對合同無效應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，經(jīng)有關(guān)部門對系爭房屋評估的市場價(jià)格高于合同約定的價(jià)格的增值部分即為原審被告蒙受的損失，該部分合同信賴?yán)鎿p失應(yīng)作為基于無效合同而產(chǎn)生的損失予以一并處理，歸還原審被告購房款45元，賠償原審被告訴爭房屋溢價(jià)損失50萬元及銀行同期貸款利息。好萊塢公司在再審中認(rèn)為：1.其公司未隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，雙方均同意在未取得預(yù)售許可證明的情況下簽署合同，并對到時(shí)無法履行的責(zé)任承擔(dān)作了約定。因此雙方對合同無效沒有過錯(cuò)大小之分，故認(rèn)為原審判令好萊塢公司全額返還原審被告實(shí)際已支付款項(xiàng)并支付利息符合法律規(guī)定；2.李鐘輝要求按市價(jià)進(jìn)行賠償?shù)闹鲝埐怀闪?。因?yàn)?，首先，合同被確認(rèn)無效后，賠償損失是基于締約過失。締約過失責(zé)任賠償?shù)氖菬o過錯(cuò)方因信賴合同有效所致利益損失，而不是合同正常履行情況下的可得利益損失，更不是機(jī)會(huì)損失，且締約過失必須是由違反合同義務(wù)引起的。在本案中，好萊塢公司沒有隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，雙方還就此后果作了約定。因此原告沒有違反先合同義務(wù)，所以不存在承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，現(xiàn)按合同所建房屋因沒有相應(yīng)房產(chǎn)權(quán)證，只是一幢沒有價(jià)值的爛尾房，所以要求本公司賠償原審被告在系爭房屋上的市場差價(jià)的損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)；其次，在履約過程中，本公司已基于善意和誠實(shí)信用原則積極努力去履行，但由于好萊塢小區(qū)項(xiàng)目是1993年開盤的老項(xiàng)目，十幾年后的今天，規(guī)劃要求和政策規(guī)范有了很大的變化，而一系列作為開發(fā)企業(yè)難以解決的多項(xiàng)歷史遺留問題，則成了手續(xù)上要完成以上使房屋具備買賣或交易條件難以逾越的障礙，無視這些事實(shí)，片面責(zé)難本公司未能使原本無效的合同歸于有效并能得以繼續(xù)履行，這是不公平的；第三，本公司認(rèn)為上海市價(jià)格認(rèn)證中心價(jià)格鑒證報(bào)告存在明顯錯(cuò)誤：①它采用市場比較法認(rèn)證標(biāo)的價(jià)格，這種方法使用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，而本案爭議標(biāo)的是“在建工程”，既未取得房地產(chǎn)權(quán)證，也未取得預(yù)售許可證，屬于法律禁止交易的標(biāo)的，因此不適用市場比較法；②價(jià)格認(rèn)證中心將認(rèn)證標(biāo)的權(quán)屬性質(zhì)定位“產(chǎn)權(quán)”，其依據(jù)是一份殘缺不全的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》（滬房地松字（1998）第000797號），事實(shí)上該權(quán)證和認(rèn)證標(biāo)的根本沒有任何關(guān)系，而是其他和本案不相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　再審中，原審原告除提供松江區(qū)規(guī)劃管理局對其違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求建造的非本案所涉及的另一幢6層住宅，而對好萊塢公司所作的行政處罰書一份外，其它有關(guān)雙方所訂立的合同、原審被告在原審中提供的由其委托的上海市價(jià)格認(rèn)證中心出具的價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書、原審原告開發(fā)本案房產(chǎn)所涉地塊的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證方面的證據(jù)，在原審中均已提供；原審被告在再審中提供了 （2005）滬一中民二（民）終字第1389號民事判決書，以此證明他人與其以相同情況同時(shí)向原審原告訂立合同購買同批房屋發(fā)生訟爭，本院一審判決后，二審改判確定好萊塢公司對合同無效承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任的事實(shí)。

　　針對雙方當(dāng)事人的以上訴辯觀點(diǎn)，本院歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：

　　1.雙方對合同無效的責(zé)任有無過錯(cuò)大小之分？

　　2.在合同被確認(rèn)為無效的情況下，系爭房屋是否存在溢價(jià)？如果有溢價(jià)，對該溢價(jià)如何公平處理？

　　本院認(rèn)為：1.關(guān)于雙方對本案合同無效的責(zé)任是否存在過錯(cuò)大小之分的問題。李鐘輝方雖在明知好萊塢公司尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與對方訂立了房屋買賣合同，其有一定的過錯(cuò)責(zé)任，但李鐘輝同時(shí)還和好萊塢公司先期草簽了“商品房預(yù)售合同”和“商品房買賣合同”，雙方約定簽約日期暫空缺，留待符合條件時(shí)補(bǔ)正并使其正式生效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，只要日后好萊塢公司取得商品房預(yù)售許可證明或房地產(chǎn)權(quán)證，該商品房買賣合同可以轉(zhuǎn)為有效。但由于好萊塢公司單方的原因，使本該對合同效力存在的缺陷可以予以補(bǔ)正，使合同歸于有效并能得以繼續(xù)履行的合理期待變成不可能，最終使李鐘輝無法以合同約定的價(jià)格購買系爭房屋，好萊塢公司對此合同無效應(yīng)承擔(dān)主要的過錯(cuò)責(zé)任。好萊塢公司稱雙方對本案合同無效不存在過錯(cuò)大小之分的說法，不能成立。

　　2.關(guān)于系爭房屋是否存在溢價(jià)？如果有溢價(jià)，對該溢價(jià)如何公平處理的問題。本案在原審中，李鐘輝委托上海市價(jià)格認(rèn)證中心對系爭房屋進(jìn)行了價(jià)格認(rèn)證?，F(xiàn)經(jīng)再審審查認(rèn)為，上海市價(jià)格認(rèn)證中心具備對房屋進(jìn)行認(rèn)證的資質(zhì)，其對本案系爭房屋所作的價(jià)格認(rèn)證程序合法，結(jié)論依據(jù)充分，好萊塢公司雖對上述價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書提出異議，但在上海市價(jià)格認(rèn)證中心工作人員從專業(yè)角度對該份報(bào)告作出說明后，其未能提供充分的證據(jù)予以反駁，本院對該份價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書作為證據(jù)予以確認(rèn)。根據(jù)上述價(jià)格認(rèn)證依據(jù)，本案系爭房屋的市場價(jià)格為人民幣1，072，239元，雙方合同總價(jià)約定為人民幣485，276元，該房溢價(jià)586，963元。此系爭房屋市場價(jià)格高于合同約定的價(jià)格的增值部分即為李鐘輝訂約時(shí)認(rèn)為可以得到的利益，也是由于合同無效使李鐘輝蒙受的機(jī)會(huì)損失，該部分合同信賴?yán)鎿p失可以作為基于無效合同而產(chǎn)生的損失予以一并處理。本院綜合考慮雙方在締約過程中的過錯(cuò)程度，根據(jù)公平原則，酌情確定好萊塢公司應(yīng)賠償李鐘輝損失469，570元。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對合同無效的后果處理不當(dāng)，本院再審依法予以改判。好萊塢公司雖然在簽約時(shí)沒有向李鐘輝隱瞞當(dāng)時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，但其在合同中明確承諾其將依法及時(shí)申請預(yù)售許可證或及時(shí)為購房方辦理房地產(chǎn)權(quán)證，以保證雙方預(yù)簽的“商品房預(yù)售合同”或“商品房買賣合同”及時(shí)生效，并明確在該房施工結(jié)束時(shí)一到兩個(gè)月內(nèi)完成交房并辦出房產(chǎn)證手續(xù)。以上合同內(nèi)容說明雙方約定的是商品房買賣交易，合同被確認(rèn)無效后，對購房人所造成的損失，理應(yīng)以商品房買賣交易不成作為基礎(chǔ)來衡量損失。因此，本院對好萊塢公司認(rèn)為本案系爭房屋不存在由該公司承擔(dān)賠償市場差價(jià)的說法不予支持。違約責(zé)任的成立以有效合同的存在為前提，本案屬無效合同，故好萊塢公司要求對本案適用雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約責(zé)任條款，本院不予采納。好萊塢公司在本案系爭房屋施工完成后，由于其自稱的該公司歷史遺留原因，使好萊塢公司此前承諾的申辦商品房預(yù)售許可證最終落空，而好萊塢公司將此自稱的歷史遺留原因，卻在訂立合同時(shí)向李鐘輝作了隱瞞，違背了誠實(shí)信用原則，其應(yīng)賠償李鐘輝基于此項(xiàng)信賴而生的損害。信賴?yán)娴膿p失包括為訂立合同而支出的必要費(fèi)用，也包括因此而失去的機(jī)會(huì)損失。現(xiàn)好萊塢公司稱締約過失責(zé)任中不包括機(jī)會(huì)損失的意見，本院不予采納。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條，《中華人民共和國合同法》第四十二條、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

　　一。 維持松江區(qū)人民法院（2005）松民一（民）初字第139號民事判決的第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；

　　二．變更松江區(qū)人民法院（2005）松民一（民） 初字第139號民事判決的第二項(xiàng)為：上海好萊塢房地產(chǎn)總公司于本判決生效之日起10日內(nèi)返還李鐘輝房款450，000元，并賠償李鐘輝損失469，570元。

　　原審案件受理費(fèi)9，789元，再審案件受理費(fèi)9，789元，合計(jì)19，578元，由上海好萊塢房地產(chǎn)總公司負(fù)擔(dān)15，662.40元（已付9，789元，剩余5，873.40元于本判決生效之日起7日內(nèi)交付本院），李鐘輝負(fù)擔(dān)3，915.60元（已付）。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

　　審 判 長 ?阮士軍

審 判 員 ?沈雅娟

審 判 員 ?朱建平

二OO六年一月二十五日

書 記 員 ?李忠明