廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第8號

　　上訴人（原審被告）：朱文正，男，1963年8月5日出生，漢族，住所：佛山市順德區大良金桂花園橡林三街807號。

　　被上訴人（原審原告）：順德市中毅物業發展有限公司，住所：佛山市順德區大良街道辦事處鳳山東路德業大廈8樓。

　　法定代表人蔡偉斌。

　　委托代理人黎偉賢，廣東德豐律師事務所律師。

　　委托代理人丁懷宇，廣東德豐律師事務所律師。

　　上訴人朱文正因與被上訴人順德市中毅物業發展有限公司（以下簡稱中毅公司）物業管理糾紛一案，不服佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第04995號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：朱文正是佛山市順德區大良街道辦事處金桂花園橡林三街807號的業主，該房的用地面積是306平方米，位于金桂花園小區的東苑。2003年 3月，金桂花園住宅區的業主經選舉成立大良金桂花園業主委員會。2003年3月31日，大良金桂花園業主委員會與中毅公司簽訂金桂花園物業管理委托合同，雙方約定：金桂花園業主委員會委托中毅公司對金桂花園小區進行物業管理，中毅公司提供的服務的受益人為金桂花園的全體業主和物業使用人，金桂花園的全體業主和物業使用人應履行合同規定的責任。物業管理服務費按業主用地面積計算每月：東苑0.75元/平方米；西苑0.55元/平方米。合同簽訂后，中毅公司從 2003年4月起對金桂花園小區進行物業管理。朱文正以不清楚已成立金桂花園業主委員會，且未住為由故未交納物業管理費。因雙方協商未果，中毅公司遂于 2003年10月13日向提起訴訟，請求：1、判令朱文正立即支付拖欠的物業管理費服務費1606.50元（計至2003年10月）以及拖欠物業管理服務費期間的利息（從起訴日起按中國人民銀行同期貸款利率計至清償日止），并承擔本案訴訟費用。

　　原審判決認為：當事人對自已提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。訴訟中，朱文正雖認為金桂花園業主委員會不是合法成立，且金桂花園業主委員會選擇中毅公司作為物業管理公司未得得2/3業主通過為由提出抗辯，但未提交證據加以證實金桂花園業主委員會是非法成立，與中毅公司簽訂物業管理委托合同前，未得到成立業主委員會的過半數以上投票業主通過的證據，故中毅公司與金桂花園業主委員會與中毅公司簽訂的物業管理委托合同是有效合同，對朱文正具有合同約束力，原、朱文正均應按物業管理委托合同履行各自的義務。雖朱文正在訴訟中認為未搬入金桂花園居住，沒有享受過物業管理服務，但朱文正沒有搬入金桂花園居住，并不能否認中毅公司已對金桂花園進行物業管理服務，故朱文正應從2003年4月起至2003年10月止按房屋的用地面積306平方米、每月按0.75元/平方米，即每月 229.50元向中毅公司支付物業管理服務費。因朱文正未按期履行交納物業管理服務費的義務，已構成對物業管理委托合同的違約，故朱文正應履行支付物業管理費及違約金的責任。中毅公司請求判令朱文正支付拖欠的物業服務費1606.50元和支付從起訴日起至清還完畢日止的利息的主張合法，予以支持。朱文正的抗辯理由，因在訴訟中的證據不足，不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第七十一條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十三條、第六十六條、第七十二條第一款，《廣東省物業管理條例》第五條、第八條、第二十七條、第四十條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零九條的規定，判決：朱文正應于本判決發生法律效力之日起10日內向中毅公司支付物業管理服務費1606.50元及利息（從2003年10月 13日起至清還完畢之日止，利率按中國人民銀行同期商業貸款利率計）。本案受理費50元，由朱文正負擔。

　　朱文正不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、金桂花園業主委員會的成立經過如下：2003年2月14日由18人統計核票選出業主委員會（18人中包括區建設局、大良城管辦、順峰居委成員），于同年4月18日向順德區大良辦事處城市建設管理辦公室申報備案，于同年4月23日經順德區建設局同意備案，于同年7 月26日召開業主大會宣布業主委員會成立，并公告業主委員會成員的名單，即業主委員會只能在同年7月26日之后才能合法履行其職責，而物業管理合同簽訂時間是同年3月31日。二、根據廣東省物業管理條例第八、十、十三條的規定，業主大會的決定，應當有過半數以上投票以的業主同意才能通過，業主大會的職權是批準物業管理委托合同。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，何時召開業主大會及大會的內容記錄，證據的保存是業主委員會。中毅公司已向法院提供由業主委員會保存的所有會議記錄，沒有就有關物業管理委托合同召開業主大會，更沒有過半數以上投票權的業主同意的有關記錄。舉證責任不是業主。按誰主張誰舉證的原則，中毅公司必須舉證其所簽訂的合同是否合法有效，即負有舉證責任。物業管理委托合同未經業主大會決定，沒有過半數以上投票權的業主同意，更未經業主大會批準，業主委員會擅自代理簽訂合同是無效的。法律明確規定對代理權（業主委員會代理權）發生爭議的，由主張有代理權一方當事人（即物業管理公司）承擔舉證責任。原審判決業主負舉證責任顯然是錯誤的。綜上所述，請求撤銷原判，判決《金桂花園物業管理委托合同》無效，判決中毅公司承擔本案全部訴訟費用及朱文正交通費、誤工費200元。

　　中毅公司答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持，朱文正的請求應予駁回。其理由如下：一、中毅公司是受金桂花園業主委員會的委托，中毅公司是依據金桂花園業主委員會提供的合法資料與之簽定物業管理合同，也實際提供了物業服務，所以作為業主之一的朱文正應繳納管理費。二、關于我方是否合法成立的問題，我方的舉證責任已經全部履行。三、剛法官詢問朱文正住所時，他明確說明是住在金桂花園。即使認為中毅公司物業提供的服務不合格，即使解聘也是由業主管理委員會來解聘。所以應駁回朱文正的上訴請求。

　　中毅公司二審期間提交了下列證據：物業管理企業資質證書。經質證，朱文正對該證據無異議，本院予以采信。

　　經審查，對于原審認定的事實，本院予以確認。本院另查明：中毅公司于2001年8月8日取得物業管理企業資質證書，資質等級為三級。2003年2月14日由18人統計核票選出業主委員會（18人中包括區建設局、大良城管辦、順峰居委成員）。同年3月，業主委員會向順德區大良辦事處城市建設管理辦公室、順德區建設局申報備案，備案表中注明管理單位為中毅公司。同年4月18日順德區大良辦事處城市建設管理辦公室同意申報備案，同年4月23日順德區建設局同意上述業主委員會成立備案。同年7月26日，金桂花園小區召開業主大會，宣布業主委員會成立，并公告業主委員會成員的名單。

　　本院認為：雖然本案尚未有證據顯示金桂花園業主大會決定選聘中毅公司，但具有物業管理企業資質的中毅公司對金桂花園進行物業管理，是基于與金桂花園業主委員會簽訂的物業管理委托合同，而且中毅公司對金桂花園進行物業管理也已經取得當地政府房地產行政主管部門的確認，并得到金桂花園的建設單位順德市新城區置業發展公司的確認，故本院確認中毅公司享有對金桂花園進行物業管理的資格。中毅公司已實際對金桂花園進行物業管理，其有權向業主收取物業管理服務費用，費用的收取應按中毅公司與金桂花園業主委員會達成一致意見并經當地政府物價管理部門批準的標準收取。朱文正作為金桂花園的業主，依法應當履行按時交納物業服務費用的義務。原審判決認定事實基本清楚，處理適當，依法應予維持。朱文正上訴理由不成立，依法應予駁回。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費50元，由朱文正負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學

　　二○○四年四月二十九日

　　書 記 員 余 珂 珂