法公布（2002）第2號(hào)

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

　　（2000）民終字第115號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：新疆維吾爾自治區(qū)建筑木材加工總廠，住所地烏魯木齊市錢塘江路27號(hào)。

　　法定代表人：陳長(zhǎng)星，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：呂向輝，該廠職員。

　　委托代理人：關(guān)勇，新疆元正律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：中國(guó)民主同盟新疆實(shí)業(yè)發(fā)展總公司，住所地烏魯木齊市南昌路1號(hào)。

　　法定代表人：王鴻年，經(jīng)理。

　　委托代理人：吳仁海，董事長(zhǎng)。

　　委托代主人：吳穎，新疆方舟律師事務(wù)所律師。

　　上訴人新疆維吾爾自治區(qū)建筑木材加工總廠（以下簡(jiǎn)稱木材總廠）與上訴人中國(guó)民主同盟新疆實(shí)業(yè)發(fā)展總公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)業(yè)公司）房屋租賃糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（l999）新民初字第13號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，木材總廠的委托代理人呂向輝、關(guān)勇，實(shí)業(yè)公司的法定代表人王鴻年、委托代理人吳仁海、吳穎到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1992年10月6日，木材總廠與中國(guó)民主同盟新疆烏魯木齊現(xiàn)代文化交流站（以下簡(jiǎn)稱交流站）簽訂《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》，約定：交流站租用木材總廠辦公樓左側(cè)的營(yíng)業(yè)大樓共四層（包括地下室），建筑面積3，054平方米，作為辦公室、賓館、餐廳、舞廳等，租期為20年。營(yíng)業(yè)大樓續(xù)建的工程費(fèi)用，交流站投資l00萬(wàn)元，應(yīng)在合同生效后半個(gè)月內(nèi)支付給木材總廠20萬(wàn)元，1993年3月底前再支付 40萬(wàn)元，其余投資款在工程竣工前全部交清。交流站支付的續(xù)建費(fèi)用100萬(wàn)元，抵扣租金，扣完后依合同約定繼續(xù)向木材總廠支付租金。按建筑面積計(jì)算，每平方米每月租金20元；每年度分四次支付，一次按年租金的25％付清，每次付款時(shí)間為該季度的第一個(gè)月。租金價(jià)格在合同生效后三年內(nèi)不變，逾期后在市場(chǎng)平均水平上另行調(diào)整。水、暖、電費(fèi)用按規(guī)定分季度向木材總廠交納。如實(shí)業(yè)公司拖欠租金，按日千分之五交納滯納金。營(yíng)業(yè)大樓正式交付實(shí)業(yè)公司使用之日為起租日。木材總廠負(fù)責(zé)辦理營(yíng)業(yè)大樓租賃手續(xù)。除交流站投資的100萬(wàn)元，續(xù)建大樓所需的其他費(fèi)用由木材總廠承擔(dān)。在不影響整體結(jié)構(gòu)前提下，可按交流站需要設(shè)計(jì)。木材總廠保證承租房?jī)?nèi)的水、暖、電的正常供應(yīng)。木材總廠在使用期限內(nèi)，不干預(yù)交流站對(duì)承租房的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方必須嚴(yán)格遵守合同約定的各項(xiàng)條款，任何一方違約，必須向?qū)Ψ劫r償合同額25％違約金及一切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。

　　1993年7月26日，交流站向?yàn)豸斈君R市沙依巴克區(qū)工商局申請(qǐng)將交流站更名為實(shí)業(yè)公司，以后工商局給實(shí)業(yè)公司核發(fā)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資金80萬(wàn)元。

　　簽訂合同后，實(shí)業(yè)公司于1992年11月2日向木材總廠付款20萬(wàn)元，1993年5月18日付款10 萬(wàn)元，5月29日付款40萬(wàn)元，6月25日付款15萬(wàn)元，9月30日付款30萬(wàn)元，以上共計(jì)115萬(wàn)元。此后從1994年5月至1995年12月實(shí)業(yè)公司又付給木材總廠款項(xiàng)274，847元。關(guān)于付款問題，一審判決還認(rèn)定：訟爭(zhēng)的營(yíng)業(yè)大樓原由長(zhǎng)城建筑公司所屬史錫寶工程隊(duì)施工，后變更為烏魯木齊市天鎂建筑公司（以下簡(jiǎn)稱天鎂公司）施工。經(jīng)實(shí)業(yè)公司、木材總廠與史錫寶協(xié)商，由實(shí)業(yè)公司支付給史錫寶前期工程費(fèi)用4萬(wàn)元，史錫寶收款后向?qū)崢I(yè)公司出具了收條并向一審法院出具了證明。1994年5月1日營(yíng)業(yè)大樓l－3層由天鎂公司施工完畢后交付給實(shí)業(yè)公司，地下室于1995年1月1日交付給實(shí)業(yè)公司。施工中木材總廠共支付給天鎂公司工程款984，081.17元，其余款項(xiàng)由實(shí)業(yè)公司支付。1998年7月，實(shí)業(yè)公司與木材總廠在《建筑與安裝工程審核情況說明書》中最后審定的營(yíng)業(yè)大樓工程造價(jià)2，235，789.81元，實(shí)業(yè)公司實(shí)際直接支付給天鎂公司工程款為1，251，708.64元。實(shí)業(yè)公司付給木材總廠、史錫寶、天鎂公司款項(xiàng)共計(jì)2，716，555.64元。實(shí)業(yè)公司為建設(shè)營(yíng)業(yè)大樓實(shí)際超付資金1，716，555.64元。對(duì)一審判決認(rèn)定的這一事實(shí)，雙方在二審期間中均未提出異議。一審期間，雙方于1999年11月16日簽署了兩份付款清單，對(duì)帳結(jié)論為實(shí)業(yè)公司支付給木材總廠的款項(xiàng)為l，424，847元，雙方無(wú)爭(zhēng)議。另付給史錫寶40，000元和搬遷費(fèi)l0，000元雙方有爭(zhēng)議，由法庭確認(rèn)。木材總廠支付984，081.17元雙方無(wú)爭(zhēng)議，另有四筆費(fèi)用計(jì) 95，230元，雙方有爭(zhēng)議，由法庭確認(rèn)。同日，雙方還簽訂了《中國(guó)民主同盟新疆實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司欠新疆建筑木材加工總廠款項(xiàng)清單》，確認(rèn)實(shí)業(yè)公司欠木材總廠64，005元。

　　此外，交流站與木材總廠在1993年3月簽訂了《協(xié)議書》約定：木材總廠同意為交流站向銀行貸款 150萬(wàn)元提供擔(dān)保。交流站同意在銀行貸款落實(shí)到位時(shí)，提前將租賃營(yíng)業(yè)大樓合同書中約定應(yīng)支付的續(xù)建工程款80萬(wàn)元一次付清，并同時(shí)付足50萬(wàn)元，作為信譽(yù)保證金。1997年4月，烏魯木齊市沙依巴克區(qū)稅務(wù)局（以下簡(jiǎn)稱沙區(qū)稅務(wù)局）無(wú)償使用承租房二樓約325.32平方米房屋作該局辦公室，二上訴人均未與沙區(qū)稅務(wù)局簽訂允許該局無(wú)償使用部分訟爭(zhēng)房的書面協(xié)議。一審判決認(rèn)定，1996年1月l日至1999年5月18日，木材總廠反租實(shí)業(yè)公司兩間房，每間每年按1.8萬(wàn)元計(jì)算，木材總廠應(yīng)付實(shí)業(yè)公司租金121，500元；1997年3月18日至1998年2月16日，木材總廠又租實(shí)業(yè)公司房屋一間，每間每年 1.8萬(wàn)元，應(yīng)付租金1.65萬(wàn)元；1998年7月17日至1999年5月18日，木材總廠又租實(shí)業(yè)公司房屋一間，每間每年仍為1.8萬(wàn)元，應(yīng)付租金 1.5萬(wàn)元。木材總廠反租實(shí)業(yè)公司四間房屋，共應(yīng)支付實(shí)業(yè)公司租金15.3萬(wàn)元。對(duì)上述認(rèn)定，雙方當(dāng)事人在二審期間均未提出異議。

　　1997年6月10日，木材總廠與實(shí)業(yè)公司簽訂《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》，約定：根據(jù)雙方簽訂營(yíng)業(yè)大樓租賃合同，經(jīng)雙方充分協(xié)商，既考慮到原合同生效之日起三年內(nèi)租金不變，逾期后在市場(chǎng)平均價(jià)水平上另行調(diào)整的條款，又考慮到實(shí)業(yè)公司存在困難的實(shí)際情況，同意對(duì)實(shí)業(yè)公司按優(yōu)惠方案計(jì)算租金，即1996年應(yīng)收租金3，054平方米×50元×9個(gè)月＝137.43萬(wàn)元，1997年應(yīng)收租金3，054平方米 ×50元×12個(gè)月＝182.24萬(wàn)元，1996年的租金于1997年7月底前交清，1997年的租金于12月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第 7條辦理，即違約拖欠租金以日按千分之五計(jì)滯納金。對(duì)于這份協(xié)議的效力，一審判決認(rèn)定木材總廠清算小組寫給該廠的清算報(bào)告中并未出現(xiàn)和涉及該協(xié)議，說明在 1998年8月以前雙方未就租金價(jià)格調(diào)整達(dá)成一致意見。清算小組負(fù)責(zé)人俞新元證實(shí)報(bào)告真實(shí)。木材總廠反租實(shí)業(yè)公司的四間房自1996年至1999年租金價(jià)格未作調(diào)整，也說明雙方未就調(diào)整租金價(jià)格達(dá)成一致。實(shí)業(yè)公司認(rèn)為，木材總廠是為了應(yīng)付上級(jí)檢查才要求與其簽訂該協(xié)議，該協(xié)議是虛假的，不是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)無(wú)效。木材總廠清算小組負(fù)責(zé)人俞新元向一審法院提供的書面《補(bǔ)充說明》稱：清算報(bào)告反映的是個(gè)人觀點(diǎn)，未經(jīng)集體討論，未形成領(lǐng)導(dǎo)班子集體意見，報(bào)告文本上未加蓋單位公章。該報(bào)告不具備法律效力，一審法院以該報(bào)告作證據(jù)不尊重客觀事實(shí)。木材總廠參與合同簽訂的工作人員向一審法院提供書面證言證明該合同真實(shí)、合法。

　　另查明，雙方在1998年6月28日簽訂了實(shí)業(yè)公司欠木材總廠水電費(fèi)清單。實(shí)業(yè)公司已支付水電費(fèi) 163，710.5元，共欠441，631.54元，尚欠441，631.54元－163，710.5元＝277，921.04元。1998年11月，木材總廠在訟爭(zhēng)房一側(cè)臨窗采光處不足5公分間距處另建一棟樓，影響營(yíng)業(yè)大樓部分場(chǎng)地采光、通風(fēng)，影響承租房屋的正常經(jīng)營(yíng)使用。1982年9月15日木材總廠取得廠區(qū)占地的《國(guó)有土地使用證》，土地性質(zhì)為行政劃撥，用途為生產(chǎn)和生活用地。承建訟爭(zhēng)房屋先后取得立項(xiàng)批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。新疆自治區(qū)人民政府辦公廳發(fā)文同意木材總廠建立屬社會(huì)服務(wù)性大型綜合市場(chǎng)商貿(mào)城。烏魯木齊市市場(chǎng)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)文同意實(shí)業(yè)公司開辦“金三角大市場(chǎng)”，并到工商、消防、稅務(wù)等部門辦理開辦登記證。

　　又查明，1997年1月6日實(shí)業(yè)公司給烏魯木齊市鑫源商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫源公司，以后更名為烏魯木齊市海闊商貿(mào)有限公司）出具了委托書，記明：鑫源公司代理實(shí)業(yè)公司在承租樓內(nèi)收取租金、水、電、暖費(fèi)、物業(yè)管理、還貸。受托方與木材總廠簽訂租賃合同如與實(shí)業(yè)公司、木材總廠簽訂的合同相抵觸，以后一個(gè)為準(zhǔn)。代理期限為1997年1月6日至2000年1月5日。以后代理期限延期至2005年1月4日。 1997年1月6日，木材總廠與鑫源公司簽訂《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》約定：自簽字蓋章生效后，租金按建筑面積每月每平方米20元計(jì)，三年內(nèi)不變，逾期后在市場(chǎng)平均水平上另行調(diào)整。同日，雙方簽訂的《補(bǔ)充合同》約定、上述協(xié)議如與1992年10月6日木材總廠與交流站簽訂的《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》相抵觸，則以后一協(xié)議為準(zhǔn)。實(shí)業(yè)公司以木材總廠、鑫源公司簽訂的二份協(xié)議作為證據(jù)否認(rèn)實(shí)業(yè)公司、木材總廠簽訂的《關(guān)于收關(guān)金三角租金的協(xié)議》中有關(guān)提租的內(nèi)容。

　　實(shí)業(yè)公司以木材總廠違約、影響其正常使用和經(jīng)營(yíng)房屋為由向一審法院起訴，要求木材總廠承擔(dān)違約金，賠償損失和利息。木材總廠提起反訴稱：依租賃合同約定，實(shí)業(yè)公司投入的100萬(wàn)元折抵完租金后應(yīng)按約定繼續(xù)交納租金，但事實(shí)上自1994年該樓竣工交付使用后，未交納分文租金，截止到1998年8月31日已累計(jì)欠租6，641，972元，拖欠水、電、衛(wèi)生費(fèi)計(jì)331，683.34元。實(shí)業(yè)公司承租期間將承租房一層窗戶全部改造成門面，造成該樓嚴(yán)重安全隱患。承租期間，實(shí)業(yè)公司在承租房?jī)?nèi)從事色情表演，被社會(huì)傳媒披露因此嚴(yán)重?fù)p害了木材總廠的名譽(yù)。據(jù)此請(qǐng)求：解除雙方簽訂的《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》。實(shí)業(yè)公司支付拖欠房屋租金6，441，972元，水、電、暖、衛(wèi)生費(fèi)331，683.34元，利息 57，851.32元。實(shí)業(yè)公司承擔(dān)違約金3，579，159.64元。實(shí)業(yè)公司將擅自改造的樓層恢復(fù)原狀，在報(bào)紙上公開道歉，消除因從事色情表演給木材總廠帶來的不良影響。實(shí)業(yè)公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　一審法院審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同簽訂合同書》為有效合同。簽訂合同后，實(shí)業(yè)公司已依約投入100萬(wàn)元的情況下，追加投入全部營(yíng)業(yè)大樓建設(shè)款將房建成。木材總廠未依約履行100萬(wàn)元以上的補(bǔ)充投資義務(wù)，己構(gòu)成違約。木材總廠為實(shí)業(yè)公司貸款擔(dān)保與木材總廠和實(shí)業(yè)公司間的房屋租賃行為，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，木材總廠提出改變投資方式不構(gòu)成違約的理由不成立。1998年12月木材總廠在實(shí)業(yè)公司承租的營(yíng)業(yè)大樓旁另建大樓，致使?fàn)I業(yè)大樓600平方米的房產(chǎn)不能采光，嚴(yán)重影響了實(shí)業(yè)公司對(duì)營(yíng)業(yè)大樓的正常使用，給實(shí)業(yè)公司造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，也違反了合同約定，構(gòu)成違約。木材總廠違約行為給實(shí)業(yè)公司造成的經(jīng)濟(jì)損失，用支付違約金的方式即可補(bǔ)償，實(shí)業(yè)公司要求木材總廠賠償經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求不予支持。沙區(qū)稅務(wù)局無(wú)償占用營(yíng)業(yè)大樓325.32平方米房產(chǎn)而造成的損失，實(shí)業(yè)公司可另行要求沙區(qū)稅務(wù)局支付。實(shí)業(yè)公司建設(shè)營(yíng)業(yè)大樓中多支付的 1，716，555.64元，應(yīng)從1994年5月1日木材總廠交付房屋時(shí)起算利息，并按照折抵租金遞減本金的方法計(jì)算。實(shí)業(yè)公司應(yīng)支付給木材總廠的租金 3，445，274.4元，同實(shí)業(yè)公司已付款項(xiàng)2，716，555.64元及多付款1，716，555.64元的利息相折抵，基本抵平。實(shí)業(yè)公司未逾期支付租金，因木材總廠反訴請(qǐng)求實(shí)業(yè)公司支付延期付款違約金并解除合同的請(qǐng)求，一審法院不予支持。實(shí)業(yè)公司拖欠木材總廠的水、電、暖費(fèi)277，921.04元應(yīng)予給付，同時(shí)應(yīng)承擔(dān)延期付款利息56，511.28元。實(shí)業(yè)公司拖欠木材總廠的借款64，005元應(yīng)一并給付。實(shí)業(yè)公司使用營(yíng)業(yè)大樓中因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)一樓窗戶所做的改動(dòng)，符合合同要求；木材總廠以此主張實(shí)業(yè)公司違約，要求其恢復(fù)原狀，一審法院不予支持。據(jù)此判決：一、木材總廠與實(shí)業(yè)公司簽訂的《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》有效；二、實(shí)業(yè)公司投入款2，716，555.64元（預(yù)付租金），及實(shí)業(yè)公司多投入款1，716，555.64元的利息731，428元，共計(jì)3，447，984元；截止到1999年8月31日實(shí)業(yè)公司應(yīng)付木材總廠租金3，445，274.4元，兩項(xiàng)折抵，實(shí)業(yè)公司尚余款2，709.6元可繼續(xù)折抵租金；三、木材總廠償付實(shí)業(yè)公司違約金3，664，800元；四、實(shí)業(yè)公司給付木材總廠水、電、暖費(fèi)277，921.04元，償付利息 56，511.28元；五、實(shí)業(yè)公司給付木材總廠欠款64，005元；六、駁回實(shí)業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回木材總廠的其他反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)本訴費(fèi)60，210.4元，實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)30％，即18，063.12元，木材總廠負(fù)擔(dān)70％，即42，147.28元；反訴費(fèi)58，076.33元，實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)40％，即23，230.53元，木材總廠負(fù)擔(dān)60％，即34，845.80元。

　　一審判決主文第二項(xiàng)731，428元利息的計(jì)算方法是：1994年5月1日木材總廠交付出租房l－3 層時(shí)，實(shí)業(yè)公司超付資金1，716，555.64元已全部投入到出租房建設(shè)中。從1994年5月1日至1995年11月30日租金100萬(wàn)元折抵完畢，這期間超付資金l，716，555.64元不分段計(jì)息，利率按當(dāng)時(shí)平均利率13.95％（年利率）計(jì)息，共計(jì)431，027元。從1995年11月30日以后每季度扣除租金179，430元。本金遞減后計(jì)租，利息共計(jì)300，401元時(shí)，本金折抵完畢。兩項(xiàng)利息合計(jì)731，428元，一審法院對(duì)一審判決主文第三項(xiàng)違約金3，664，800元，是按下列方法計(jì)算出來的，即：20元（每月每平方米租金標(biāo)準(zhǔn)）×3，054平方米（實(shí)業(yè)公司承租房屋總面積）×12個(gè)月×0.25（違約金標(biāo)準(zhǔn)）×20年（合同約定的租期）＝3，664，800元。

　　木材總廠與實(shí)業(yè)公司均不服一審判決，向本院提起上訴。木材總廠上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，判令實(shí)業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因違約給其造成的經(jīng)濟(jì)損失。事實(shí)和理由如下：一審判決認(rèn)定木材總廠違約缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。實(shí)業(yè)公司未按合同約定的時(shí)間支付租金已構(gòu)成違約。實(shí)業(yè)公司向銀行貸款支付房租，木材總廠為貸款提供擔(dān)保，雙方改變了合同約定的付款方式，不能認(rèn)定木材總廠支付續(xù)建資金不足構(gòu)成違約。按合同約定，三年內(nèi)房租為每月每平方米20元，三年后雙方按市場(chǎng)價(jià)格商定；一審判決以此價(jià)格作為三年后租金標(biāo)準(zhǔn)違反了合同約定，侵犯了木材總廠權(quán)益。應(yīng)認(rèn)定《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》有效。一審判決將實(shí)業(yè)公司多交的續(xù)建承租房的投資款抵作租金，又計(jì)算利息，違反了財(cái)務(wù)原則，而且也不知道利息數(shù)額是如何計(jì)算出來的。一審判決木材總廠承擔(dān)3，664，800元違約金，既不符合合同約定，也沒有法律依據(jù)，且不知是如何計(jì)算出來的。一審判決認(rèn)定實(shí)業(yè)公司改建承租房不違約與合同約定不符，違背了意思自治原則。一審判決駁回木材總廠反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求二審法院支持反訴請(qǐng)求。實(shí)業(yè)公司亦不服一審判決，向本院提起上訴請(qǐng)求：改判木材總廠承擔(dān)因其違約給實(shí)業(yè)公司造成的經(jīng)濟(jì)損失3，877，894.08元；改判木材總廠承擔(dān)因其違約占用實(shí)業(yè)公司利息2，497，386.74 元。事實(shí)和理由為：木材總廠多次違約給實(shí)業(yè)公司造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，依據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同法》第31條規(guī)定：當(dāng)事人一方違反經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約會(huì)。如果由于違約已給對(duì)方造成的損失超過違約金的，還應(yīng)當(dāng)賠償，補(bǔ)償違約金不足的部分。按法律規(guī)定，利息的計(jì)算應(yīng)以銀行同期利率作為標(biāo)準(zhǔn)，銀行同期利率分別為月利率16.5‰、15‰、13.725‰、l2.24‰，平均利率為13.9‰，以此為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算木材總廠應(yīng)向?qū)崢I(yè)公司支付利息的數(shù)額為 2，222，076.3元，而非一審判決認(rèn)定的利息731，428元。

　　本院認(rèn)為，木材總廠與交流站簽訂的《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥用地，《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定，房屋所有人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。由于房屋租賃合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并將其中土地收益部分上繳國(guó)家；繳納土地收益并不是合同成立并生效的前提條件。木材總廠應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定將收取的房租中所含的土地收益部分上繳國(guó)家并辦理出租登記備案、領(lǐng)取租賃許可證。實(shí)業(yè)公司承租訟爭(zhēng)房屋開辦金三角大市場(chǎng)獲得烏魯木齊市人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，并已辦妥營(yíng)業(yè)、稅收、消防審批手續(xù)，據(jù)此，一審判決認(rèn)定《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》有效，是正確的，應(yīng)予維持。關(guān)于《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》的效力問題。《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》約定：按建筑面積計(jì)算每月每平方米20元的租金價(jià)格在合同生效后三年內(nèi)不變，逾期后在市場(chǎng)平均水平上另行調(diào)整。《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》的內(nèi)容與主合同關(guān)于三年后調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容是連貫的、相互銜接的，是租賃合同的補(bǔ)充協(xié)議。木材總廠的內(nèi)部清算報(bào)告未署名、未簽章、未經(jīng)廠領(lǐng)導(dǎo)討論，是木材總廠的內(nèi)部材料，對(duì)外不產(chǎn)生證據(jù)效力，實(shí)業(yè)公司以此作為主張?jiān)搮f(xié)議不成立或不生效的證據(jù)，理由不成立。木材總廠反租實(shí)業(yè)公司四間房屋與實(shí)業(yè)公司承租木材總廠營(yíng)業(yè)大樓是兩個(gè)法律關(guān)系，二者沒有必然的因果關(guān)系，實(shí)業(yè)公司上訴主張以反租房屋未提租來否認(rèn)《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》的效力、亦缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。1997年1月6日木材總廠與鑫源公司簽訂了《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》和《補(bǔ)充合同》，就《補(bǔ)充合同》內(nèi)容看，約定如1997年1月6日簽訂的租賃合同與1992年10月6日簽訂的租賃合同相抵觸，應(yīng)以1992年10月6日租賃合同為準(zhǔn)；后一租賃合同約定按建筑面積每月每平方米20元，自合同生效之日起三年內(nèi)不變，合同經(jīng)雙方簽字蓋章后即生效；前一租賃合同約定營(yíng)業(yè)大樓正式交付使用之日為起租日；兩份合同約定的起租日相矛盾，應(yīng)以前一約定為準(zhǔn)。實(shí)業(yè)公司以前后兩個(gè)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)相同來證明《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》不成立或無(wú)效，也是沒有道理的，因后一合同約定的起租日無(wú)效而不具備證明力。《關(guān)于收取金三角租金的協(xié)議》上蓋有交流站的印鑒，還有實(shí)業(yè)公司董事長(zhǎng)吳仁海的簽字，實(shí)業(yè)公司未能舉出簽訂該協(xié)議時(shí)存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，應(yīng)認(rèn)定《關(guān)于收取金三角租金的協(xié)議》有效。根據(jù)《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》和《關(guān)于收取金三角租金的協(xié)議》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)業(yè)公司投入的100萬(wàn)元資金折抵租金至1995年9月12日，1，716，555.64元折抵租金至1997年4月8日。木材總廠未對(duì)實(shí)業(yè)公司履行《關(guān)于收取金三角租金的協(xié)議》是否存在違約事實(shí)以及如何承擔(dān)違約責(zé)任提出明確、具體的訴訟請(qǐng)求，對(duì)履行該協(xié)議涉及到的違約問題，本院不予審理。1993年3月，木材總廠與交流站簽訂的《協(xié)議書》將木材總廠為實(shí)業(yè)公司貸款提供擔(dān)保與實(shí)業(yè)公司向木材總廠提前支付80萬(wàn)元聯(lián)系起來，但未約定提前付款時(shí)間，參照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第78條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更，據(jù)此應(yīng)推定原合同的履行方式未因簽訂該協(xié)議而變更。木材總廠為實(shí)業(yè)公司向銀行貸款提供擔(dān)保而簽訂的其他合同，與本案的房屋租賃糾紛是各自獨(dú)立的兩個(gè)法律關(guān)系，且與本案合同主體亦不同，木材總廠上訴主張因簽訂貸款擔(dān)保合同而改變了《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》的履行方式，從而應(yīng)免除木材總廠不支付續(xù)建投資款的違約責(zé)任，其理由不成立，本院不予支持。

　　依《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》的約定，實(shí)業(yè)公司應(yīng)于1993年10月21日前支付承租房屋續(xù)建投資款20 萬(wàn)元，實(shí)際于1993年11月2日付清；應(yīng)于1993年3月底前支付40萬(wàn)元，實(shí)際在5月18日支付10萬(wàn)元，5月29日支付30萬(wàn)元，其延期付款行為已構(gòu)成違約。合同中有關(guān)拖欠租金以日千分之五交付滯納金的約定，其法律性質(zhì)為專項(xiàng)違約金，僅對(duì)拖欠租金產(chǎn)生法律效力，實(shí)業(yè)公司應(yīng)以此為標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任。木材總廠未依合同約定支付營(yíng)業(yè)大樓續(xù)建投資款己構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償實(shí)業(yè)公司因此造成的損失。實(shí)業(yè)公司多投入的資金產(chǎn)生的利息應(yīng)視為木材總廠違約給其造成的損失，由木材總廠予以賠償。一審判決在計(jì)算利息上存在兩方面缺陷，應(yīng)予糾正，其一，一審判決按年利率13.95％作為計(jì)息利率明顯高于國(guó)家規(guī)定的同期最高類別的利率（即固定資產(chǎn)貸款利率），從而違反了《中華人民共和國(guó)中國(guó)人民銀行法》規(guī)定的利率法定原則，應(yīng)以同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)息。其二，一審判決以實(shí)業(yè)公司多投入資金折抵租金期間作為計(jì)息期間，未考慮《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》生效后提租的事實(shí)。實(shí)業(yè)公司拖欠木材總廠水、電、暖費(fèi)已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；一審判決其承擔(dān)延期付款利息而不承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予糾正。《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》約定：任何一方違反合同約定的條款，必須向?qū)Ψ劫r償合同額的25％違約金，即任何一方違約，按比例向?qū)Ψ街Ц哆`約金；由于本案雙方當(dāng)事人均違約，違約金比例相同，相互抵消。木材總廠上訴主張實(shí)業(yè)公司承租期間擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、從事色情表演，因證據(jù)不足，本院不予認(rèn)定。沙區(qū)稅務(wù)局無(wú)償使用營(yíng)業(yè)大樓中325.32平方米的房屋是由出租人同意還是承租人同意的，雙方各執(zhí)一詞、說法不一，因雙方或其中一方均未與沙區(qū)稅務(wù)局簽訂書面協(xié)議而難以查清，根據(jù)公平原則，由雙方合同約定、法院判令的租金標(biāo)準(zhǔn)，按50％的比例分?jǐn)傋饨稹Ｄ静目倧S在實(shí)業(yè)公司承租的營(yíng)業(yè)大樓旁近距離建樓房，影響實(shí)業(yè)公司承租房屋的采光、通風(fēng)，給其正常經(jīng)營(yíng)造成損失，這一行為既是違約行為又是侵犯相鄰權(quán)的侵權(quán)行為，參照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十二條規(guī)定：因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。實(shí)業(yè)公司已選擇追究木材總廠的違約責(zé)任，對(duì)該違約行為給實(shí)業(yè)公司造成的損失是否超過違約金，是否應(yīng)對(duì)超出違約金的損失予以賠償，缺乏定量化的證據(jù)，本院難以對(duì)是否應(yīng)賠償損失或應(yīng)當(dāng)賠償多少作出判斷；由于這一事實(shí)有相對(duì)獨(dú)立性，權(quán)利人可就此另行提起訴訟。

　　《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》僅對(duì)1996年4月1日至1997年年底的租金標(biāo)準(zhǔn)等作出約定，對(duì) 1998年1月1日以后的租金標(biāo)準(zhǔn)沒有約定，在合同履行過程中，以致在訴訟中雙方當(dāng)事人就租金標(biāo)準(zhǔn)不能協(xié)商達(dá)成一致意見，導(dǎo)致租賃合同難以繼續(xù)履行，木材總廠請(qǐng)求解除《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》，本院準(zhǔn)許。本院根據(jù)《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》、《關(guān)于收交金三角租金的協(xié)議》的約定、當(dāng)?shù)胤课葑赓U的市場(chǎng)行情、雙方房屋租賃關(guān)系提前解除以及實(shí)業(yè)公司出資承建訟爭(zhēng)房屋的情況、當(dāng)事人提出的上訴請(qǐng)求，將1998年l月1日至租賃合同解除之日的租金標(biāo)準(zhǔn)確定為每月每建筑平方米30元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（1999）新民初字第13號(hào)民事判決第一、五、六項(xiàng)；

　　二、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（1999）新民初字第13號(hào)民事判決第二、三、七項(xiàng)；

　　三、解除木材總廠與實(shí)業(yè)公司簽訂的《營(yíng)業(yè)大樓租賃合同書》，自本判決生效后90日內(nèi)實(shí)業(yè)公司將承租房屋交還木材總廠。

　　四、自判決生效之日起30日內(nèi)，實(shí)業(yè)公司向木材總廠支付1997年4月9日至1997年12月30日租金（其中2，728，68平方米按建筑面積每月每平方米50元計(jì)租，325，32平方米按建筑面積每月每平方米25元計(jì)租）。

　　五、自本判決生效之日起30日內(nèi)，實(shí)業(yè)公司向木材總廠支付自1998年1月1日至本判決生效之日租金（其中2，728.68平方米按建筑面積每月每平方米30元計(jì)租，325.32平方米按建筑面積每月每平方米15元計(jì)租）。

　　六、自本判決生效之日起30日內(nèi)，木材總廠向?qū)崢I(yè)公司支付1，716，555.64元利息（自1995年9月13日至1997年4月8日，按中國(guó)人民銀行公布的同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)息）。

　　七、自本判決生效之日起30日內(nèi)，實(shí)業(yè)公司向木材總廠支付延期支付租金的違約金123，500元。

　　八、變更新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（1999）新民初字第13號(hào)民事判決第四項(xiàng)為：自本判決生效之日起30日內(nèi)，實(shí)業(yè)公司向木材總廠支付水、電、暖費(fèi)277，921.04元。

　　九、駁回上訴人的其他上訴請(qǐng)求。

　　一審案件受理費(fèi)按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)118，286.73元，由實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)82，800.71元，木材總廠負(fù)擔(dān)35，486.02元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)　　馮小光

　　審　判　員　　張 章

　　代理審判員　　吳曉芳

　　二○○一年八月二十一日

　　書　記　員　　胡曉菲