江西省贛州市中級(jí)人民法院
民事判決書

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（2006）贛中民一終字第744號(hào)

　　上訴人（原審被告）寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　
　　法定代表人徐志昂，男，該公司董事長(zhǎng)。
　　
　　委托代理人劉益敏，男，江西洪城律師事務(wù)所律師。
　　
　　被上訴人（原審原告）謝金生，男，1945年7月9日生，漢族，農(nóng)民，住寧都縣梅江鎮(zhèn)大校場(chǎng)7號(hào)。
　　
　　被上訴人（原審原告）謝銀生，男，1947年1月21日生，漢族，農(nóng)民，住寧都縣梅江鎮(zhèn)花薈園20號(hào)。
　　
　　被上訴人（原審原告）謝庭生，男，1950年7月23日生，漢族，農(nóng)民，住寧都縣梅江鎮(zhèn)大校場(chǎng)7號(hào)。
　　
　　以上三被上訴人委托代理人廖金林，男，江西同圓律師事務(wù)所律師。
　　
　　以上三被上訴人委托代理人曾新生，男，江西同圓律師事務(wù)所律師。
　　
　　上訴人寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛一案，不服寧都縣人民法院（2006）寧民一初字第301號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　
　　一審法院經(jīng)審理查明，2003年被告寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在原寧都縣政府所在地梅江鎮(zhèn)西廂村1號(hào)進(jìn)行寧都縣陽(yáng)光都會(huì)住宅小區(qū)開發(fā)，在小區(qū)開發(fā)與商住樓的建設(shè)過(guò)程中，對(duì)相鄰的原告謝金生、謝銀生、謝庭生的祖屋造成了不利的影響和損害，被告所建陽(yáng)光都會(huì)C4棟住宅樓（6層，高19.8米）與三原告的祖屋過(guò)近，其與原告方房屋最遠(yuǎn)處僅約4米，而最近處則其房屋基礎(chǔ)進(jìn)入了原告宅基地的范圍，懸挑陽(yáng)臺(tái)侵入原告屋頂，并侵占了三原告祖屋的部分圍墻和院落，同時(shí)影響了原告祖屋的通風(fēng)、采光、通行與下水道的通暢，導(dǎo)致房屋的使用價(jià)值受損。為此與三原告產(chǎn)生矛盾與糾紛，三原告多次阻撓被告的建房施工。2004年2月被告為解決矛盾和糾紛，決定對(duì)三原告的祖屋進(jìn)行拆遷。2004年3月14日原告謝金生、謝銀生、謝庭生（甲方）與被告寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方），在寧都縣政府有關(guān)部門（寧都縣建設(shè)局、寧都縣拆遷辦）的主持和協(xié)調(diào)下，雙方就三原告的拆遷安置達(dá)成《房屋拆遷安置協(xié)議》一份。該協(xié)議載明：一、甲、乙雙方同意在縣政府和縣建設(shè)局等有關(guān)部門協(xié)調(diào)下參照寧都縣登峰大道二期拆遷安置辦法實(shí)施安置工作。二、2004年3月13日經(jīng)甲乙雙方及政府、建設(shè)局、城管大隊(duì)、拆遷辦等現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地測(cè)量認(rèn)定甲方祖屋總占地面積299M2；其中，主體房屋占地225.27 M2，場(chǎng)院占地71.51M2，簡(jiǎn)易附屬占地 2.81 M2；房屋總建筑面積 292.83 M2；其中磚混結(jié)構(gòu)為32.16 M2，磚木結(jié)構(gòu)79.04 M2，土木結(jié)構(gòu)181.63 M2，簡(jiǎn)易建筑為2.81 M2。三、經(jīng)過(guò)甲乙雙方核定房屋補(bǔ)償除土地安置外包含其它一切補(bǔ)償費(fèi)用在內(nèi)總值為人民幣肆萬(wàn)貳仟捌佰捌拾肆元玖角肆分（42884.94元） 。四、關(guān)于土地補(bǔ)償雙方初定按土地置換方案執(zhí)行。即由乙方在登峰大道二期地段（登峰大道小溪以東）購(gòu)買一塊占地390 M2的住宅用地用于置換，雙方按縣登峰大道二期安置補(bǔ)償辦法找差價(jià)。……2004年4月7日，為了促使雙方更好地履行所訂立的拆遷安置協(xié)議，原告謝金生、謝銀生、謝庭生（甲方）與被告寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方）再次訂立了補(bǔ)充《協(xié)議》，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定：一、為了更好地履行承諾，乙方將貳拾萬(wàn)元人民幣打入縣建設(shè)局城管大隊(duì)規(guī)劃保證金專用賬戶作為履行的保證金，專用于購(gòu)置甲乙雙方置換用土地，如不夠再追加。該筆資金由縣建設(shè)局城管大隊(duì)和甲乙三方監(jiān)督，甲乙雙方進(jìn)行雙控，在甲乙雙方未簽字認(rèn)可的情況下，任何單位和個(gè)人不得挪用。二、甲方應(yīng)同時(shí)將土地使用證交由城管大隊(duì)保管。甲乙雙方及城管大隊(duì)到現(xiàn)場(chǎng)指定四址界線，乙方根據(jù)指定界線采用圍墻進(jìn)行圍擋，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。三、履行保證金打入指定賬戶后，乙方積極與政府部門聯(lián)系，并在所購(gòu)置土地總體規(guī)劃批復(fù)后一個(gè)月時(shí)間內(nèi)將土地置換手續(xù)辦妥交付給甲方。甲方不應(yīng)到工地阻止乙方施工。……此后，被告依約將貳拾萬(wàn)元保證金打入了寧都縣建設(shè)局城管大隊(duì)規(guī)劃保證金專用賬戶，三原告也未再阻攔被告陽(yáng)光都會(huì)的建筑施工，陽(yáng)光都會(huì)住宅小區(qū)工程于2005年順利建成投入使用。但被告在陽(yáng)光都會(huì)住宅小區(qū)工程完工后并未兌現(xiàn)原、被告訂立的《房屋拆遷安置協(xié)議》確定的義務(wù)，既沒(méi)有按約向三原告提供390平方米的住宅用地，也未向原告支付補(bǔ)償款。對(duì)原告方要求被告履行協(xié)議規(guī)定義務(wù)的請(qǐng)求，也借故推托和拒絕。現(xiàn)被告所進(jìn)行的寧都縣陽(yáng)光都會(huì)小區(qū)商住樓開發(fā)已全部結(jié)束，被告實(shí)現(xiàn)了自己的開發(fā)利益。但三原告的祖屋因被告的開發(fā)工程受到嚴(yán)重的侵害和影響，房屋遭到損壞，宅基地和圍墻受到侵占。雖然該房仍坐落在原址，但其通風(fēng)、采光、通行和下水道明顯不暢，現(xiàn)該房鄰近被告住宅樓的一間房屋已倒塌，其它房間則陰暗潮濕破敗，使用功能和價(jià)值大為減低，基本處于無(wú)法利用狀態(tài)。經(jīng)查三原告房屋主體建筑面積為225.27 M2。另查明，寧都縣金盆小區(qū)登峰大道二期地段（登峰大道小溪以東）現(xiàn)已開發(fā)完畢，興建起住宅小區(qū)。2004年3月22日，原、被告協(xié)議所涉的寧都縣金盆小區(qū)登峰大道二期地段（登峰大道小溪以東）第12-11地塊的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格為每一建筑平方米1350元（6670000元總成交價(jià)款÷4936平方米建筑占地面積）。另《寧都縣登峰大道二期征地拆遷開發(fā)建設(shè)實(shí)施方案》第五條規(guī)定；1、在本次征地范圍內(nèi)返還土地建住房的，返還用地價(jià)格為238元/M2　（該價(jià)格是指建房戶應(yīng)向政府部門交納的費(fèi)用），超過(guò)返還部分的土地價(jià)格為800-850元/ M2。此外，寧都縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)的建筑間距（在同地面標(biāo)高上，南北朝向布置的房屋長(zhǎng)邊南北間距）舊城區(qū)為不得小于1：0.7（建筑高比凈距）。三原告祖屋所在地依城建規(guī)劃為陽(yáng)光都會(huì)第二期開發(fā)范圍。
　　
　　一審法院認(rèn)為：原、被告所訂立的《房屋拆遷安置協(xié)議》和補(bǔ)充《協(xié)議》系房屋拆遷合同，是原、被告就原告祖屋拆遷的補(bǔ)償、安置問(wèn)題簽訂的書面協(xié)議，也是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。愿、被告就原告祖屋拆遷的補(bǔ)償、安置問(wèn)題所達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容，沒(méi)有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，也沒(méi)有侵害他人的合法權(quán)益和損害社會(huì)公共利益，應(yīng)認(rèn)定該部分合法有效，原、被告應(yīng)該繼續(xù)履行。由于三原告祖屋的宅基地現(xiàn)仍屬農(nóng)村集體所有制土地，故原、被告在《房屋拆遷安置協(xié)議》第四條中約定進(jìn)行土地置換，違反了國(guó)家《土地管理法》約有關(guān)規(guī)定其約定無(wú)效。綜上所述，原、被告雙方所簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》為部分有效和部分無(wú)效。但導(dǎo)致雙方所訂立的協(xié)議土地置換部分無(wú)效的主要原因和過(guò)錯(cuò)在被告，因?yàn)椋紫缺桓嬖诤炗唴f(xié)議時(shí)是明知的；其次不能按約進(jìn)行土地置換也是被告不依約積極申請(qǐng)辦理相關(guān)土地征用手續(xù)所造成的。此外，被告在陽(yáng)光都會(huì)小區(qū)的開發(fā)過(guò)程中對(duì)三原告的祖屋造成了較為嚴(yán)重的侵害和影響，房屋遭到損壞，宅基地和圍墻受到侵占，通風(fēng)、采光、通行和下水道受阻，房屋陰暗潮濕破敗，致使原告方無(wú)法繼續(xù)有效的使用其祖屋。同時(shí)，由于被告所建住宅樓與原告祖屋過(guò)近，導(dǎo)致原告方已無(wú)法按寧都縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)的建筑間距城區(qū)不得小于1：0.7-0.8（建筑高比凈距）的要求，申請(qǐng)政府批準(zhǔn)對(duì)祖屋進(jìn)行改建。導(dǎo)致原告方現(xiàn)在既不能使用原祖屋，又不能重建，給原告方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。由此所造成的損失，被告理應(yīng)進(jìn)行賠償。參照原、被告協(xié)議中被告應(yīng)在寧都縣登峰大道二期地段以東為原告方購(gòu)買390 M2的住宅用地的約定，三原告按當(dāng)時(shí)該地段的相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)獲得的賠償金額為：394716元[（390平方米×1350元）-（390-225.27）平方米×800元]。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條、第五十八條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、被告寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一次性支付原告謝金生、謝銀生、謝庭生房屋補(bǔ)償費(fèi)用人民幣42884.94元。二、被告寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一次性賠償原告謝金生、謝銀生、謝庭生用地?fù)p失人民幣394716元。上述款項(xiàng)限本判決生效后一個(gè)月內(nèi)履行。案件受理費(fèi)及訴訟費(fèi)10000元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2780元，合計(jì)12780元，由被告負(fù)擔(dān)。

　　
　　上訴人寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)一審法院判決不服，向本院提出上訴稱，1、上訴人的房屋基礎(chǔ)完全是在自己的紅線范圍內(nèi)，只有懸挑陽(yáng)臺(tái)的一個(gè)角搭在了圍墻上。該圍墻原屬于縣政府的大院墻。被上訴人的祖屋在墻外，上訴人房屋懸挑陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有超出圍墻外，絲毫沒(méi)有侵占到被上訴人的宅基地，也沒(méi)有影響到被上訴人祖屋的通風(fēng)、采光、通行和下水道暢通。一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2、被上訴人的祖屋坐落在農(nóng)村集體土地上，對(duì)集體土地上的拆遷、安置依法應(yīng)當(dāng)在征用土地時(shí)一并解決，既然土地沒(méi)有被征用，也就不存在拆遷補(bǔ)償。原判決將無(wú)效合同作為有效的依據(jù)進(jìn)行判決，并作為損失的計(jì)算依據(jù)違法。3、現(xiàn)被上訴人的房屋沒(méi)有被拆，憑什么要上訴人補(bǔ)償拆遷費(fèi)？豈不是讓被上訴人既保留了祖屋，又額外得到了補(bǔ)償。特別是被上訴人既不要將宅基地讓出，又能得到城市新宅基地的價(jià)款。上訴人既沒(méi)有得到祖屋，也沒(méi)有得到祖屋宅基地，卻要支付買祖屋的錢，還要支付大于祖屋宅基地面積的城市土地款。原判決嚴(yán)重違反了公平原則和等價(jià)有償原則。請(qǐng)二審法院撤銷一審判決依法駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
　　
　　被上訴人謝金生、謝銀生、謝庭生答辯稱，上訴人沒(méi)有證據(jù)證明其房屋在自己的規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，且其房屋即使在紅線范圍內(nèi)，也不能以此認(rèn)定上訴人未侵犯答辯人房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。上訴人簽訂補(bǔ)償協(xié)議、寧都縣政府有關(guān)部門參與協(xié)議的簽訂、房屋損害現(xiàn)狀等都證明了上訴人對(duì)答辯人房屋權(quán)利造成實(shí)質(zhì)性損害的事實(shí)，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分。雙方兩份協(xié)議的內(nèi)容是約定上訴人對(duì)答辯人房屋受損及相鄰受到侵害而給予答辯人的補(bǔ)償，而不是上訴人與答辯人之間的土地交易或土地置換，上訴人為答辯人購(gòu)買住宅用地是上訴人對(duì)答辯人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞街唬贿`反法律規(guī)定，與答辯人宅基地是否被征用、能否被征用沒(méi)有關(guān)聯(lián)。上訴人同意對(duì)答辯人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)哪康牟皇菫榱巳〉迷娣课菁罢兀菫榱藢?shí)現(xiàn)陽(yáng)光都會(huì)小區(qū)的開發(fā)利益。上訴人開發(fā)利益的需要，嚴(yán)重?fù)p害答辯人房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益，上訴人基于前述原因承諾給予答辯人補(bǔ)償，并在縣政府有關(guān)部門參與下與答辯人簽訂協(xié)議，系上訴人的真實(shí)意思表示，雙方之間就補(bǔ)償問(wèn)題所簽訂的協(xié)議合法有效，理應(yīng)得到全面履行。請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持一審判決。
　　
　　二審法院認(rèn)定的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)相符。
　　
　　本院認(rèn)為，上訴人寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的陽(yáng)光都會(huì)住宅小區(qū)，其房屋基礎(chǔ)進(jìn)入了被上訴人謝金生、謝銀生、謝庭生祖屋的部分圍墻和院落，妨礙了三被上訴人祖屋通風(fēng)、采光、通行與下水道的暢通，導(dǎo)致房屋使用價(jià)值受損等不利影響和損害。為解決雙方矛盾和糾紛，在寧都縣政府有關(guān)部門（寧都縣建設(shè)局、寧都縣拆遷辦）的主持協(xié)調(diào)下，雙方就三被上訴人的拆遷安置達(dá)成《房屋拆遷安置協(xié)議》，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議就拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題所達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容，沒(méi)有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，也沒(méi)有侵害他人的合法權(quán)益和損害公共利益，一審法院對(duì)協(xié)議該部分約定認(rèn)定有效并無(wú)不當(dāng)。鑒于三被上訴人祖屋的宅基地現(xiàn)仍屬農(nóng)村集體所有制土地，雙方在《房屋拆遷安置協(xié)議》第四條中約定進(jìn)行土地置換，違反了國(guó)家《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，一審法院對(duì)協(xié)議該部分約定認(rèn)定無(wú)效正確。由于上訴人所建住宅樓與被上訴人祖屋過(guò)近，導(dǎo)致被上訴人已無(wú)法按寧都縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)的建筑間距城區(qū)不得小于1：0.7-0.8（建筑高比凈距）的要求，申請(qǐng)政府批準(zhǔn)對(duì)祖屋進(jìn)行改建。被上訴人既不能使用原祖屋，又不能重建，給被上訴人造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，一審法院參照協(xié)議約定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和面積，由上訴人進(jìn)行賠償?shù)奶幚砬‘?dāng)，應(yīng)予以維持。在上訴人寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付完畢賠償款后，三被上訴人即喪失對(duì)該土地及其房屋行使權(quán)利。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　
　　駁回上訴，維持原判。
　　
　　二審案件受理費(fèi)10000元，由上訴人寧都縣恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
　　
　　本判決為終審判決。

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審　判　長(zhǎng)　 胡小娥
審　判　員　 張美星
代理審判員　 陳　正
二00七年一 月 八 日
書　記　員　 黃　瓊