廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第613號

　　上訴人（原審被告）：何炳棠，男，1937年9月19日出生，漢族，住所：佛山市南海區沙溪鄉東二村。

　　委托代理人：梁燕群，廣東穗南律師事務所律師。

　　委托代理人：李杰升，廣東華鴻律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：何德良，男，1975年10月15日出生，漢族，住所：佛山市順德區陳村鎮潭村管理區大園坊五巷4號。

　　委托代理人：劉遠其，廣東天倫德勝律師事務所律師。

　　上訴人何炳棠因與被上訴人何德良土地使用權侵權糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字第2925號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決查明：1993年12月4日，順德市陳村鎮國土管理所與何振培（原告的父親，已故）簽訂國有土地使用權出讓協議書，約定將位于陳村鎮石洲工業區內的國有土地使用權面積7966平方米出讓給原告，總地價款1990066.10元（含出讓金、公路基金、城市設施費、耕地占用稅、公糧任務稅、征用地的管理費等）。1995年7月5日，順德市規劃國土局與何振培簽訂《國有土地使用權出讓合同書》[順國出讓字（95）第（122）號]，約定順德市國土規劃局將位于陳村鎮白陳路石洲路段的國有土地（即上述位于陳村鎮石洲工業區內的國有土地）7967平方米的土地使用權出讓給何振培，何振培應支付358515元（含出讓金119505元，城鎮設施配套費239010元），土地使用權出讓年限為1994年12月至2044年11月。1995年8月3日，順德市陳村鎮石洲管理區與被告簽訂《租賃土地合同》，約定石洲管理區將位于白陳路石洲路段，工業區的面積為3畝的土地租賃給被告，期限自1995年10月1日起至 2016年8月31日止，租金計算為自1998年10月1日起至2001年9月30日按每年42900元計算，2001年10月1日起至2004年9月 30日，按每年47190元計算，并對其他時段的租金進行了約定。在租賃合同簽訂后，被告使用了所租賃的土地，并在土地上建起了面積約1000平方米的兩層半混凝土建筑物及約1000平方米的廠房，但被告未能提供規劃報建的手續。查明，該工業區內的3畝土地位置位于原告所購買的國有土地使用權的土地范圍內。2000年12月21日，原告取得位于陳村鎮石洲白陳路邊的面積為7967平方米的國有土地使用權證，該地塊履行順國出讓字（1995）第122號合同的權利和義務。該國有土地使用權證附有順德市陳村鎮人民政府國土地管理所及順德市陳村鎮石洲管理區蓋章確認的紅線圖。2003年6月17日，原告向法院提起訴訟。

　　原審判決認為：原告履行順國出讓字（1995）第（122）號國有土地使用權出讓合同書約定的權利和義務，已依法領取了國有土地使用權證，故原告對該地塊享有合法的使用權，任何對這種合法使用權的侵犯，都構成侵權，故原告在本案具有訴權，具備主體資格。被告以“買賣不破租賃”的抗辯理由認為應繼續履行租賃合同，因原告與規劃國土局簽訂出讓合同的時間是1995年7月15日，土地使用權年限自1994年12月起至2044年11月止，且原告與順德市陳村鎮國土管理所在1993年12月4日早已簽訂出讓協議，而租賃合同簽訂的時間是1995年8月3日，時間在出讓合同之后，故管理區與被告簽訂的租賃合同無權對抗原告已合法取得的國有土地使用權，被告的該抗辯護理由，不予采納。被告未經原告同意而使用了原告享有使用權的部份土地，并建筑了建筑物，應屬侵權，被告應停止侵害。因被告建筑了建筑物，且被告未提供規劃報建物資料，而土地的使用權屬原告，可能涉及非法建筑，故應交由主管部門對涉及的建筑物進行處理，本案不予處理。因本案屬侵權糾紛，應適用訴訟期間為二年的一般規定，故原告請求被告支付自2001年7月至2003年的土地占用費作為賠償有理，其標準可比照被告認可的租賃合同約定的價款計算，被告認為應按租金的訴訟時效期間為一年計算的抗辯理由不成立，被告應賠償的費用為93307.50元（42900× 3/12+47190×21/12=93307.50）。依據《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規定，判決：一、被告何炳棠應于判決生效后十日內遷出順德區陳村鎮白陳路段7號地。二、被告何炳棠應于判決生效后十日內賠償原告何德良土地占用費93307.50元。三、駁回原告的其他訴訟請求。

　　上訴人上訴稱：一、一審判決認定事實事實不清。1、在本案中，被上訴人一直沒有舉證其與何振培的關系的情況下，一審法院就直接認定何振培是被上訴人的父親。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第八條：“訴訟過程中，一方當事人對另一方當事人陳述的案件事實明確表示承認的，另一方當事人無需舉證，但涉及身份關系的案件除外”。第四十七條：“證據應當在法庭上出示由當事人質證，未經質證的證據，不能作為認定案件事實的依據”，即人民法院必須根據雙方當事人出示證據的真實性、合法性、關聯性進行認證后，才能以此作為認定事實的依據。上訴人不知道一審法院是怎樣逕行認定何振培就是被上訴人的父親的，這明顯是違反法定程序，認定事實不清，證據不足。2、被上訴人在其《民事訴狀》及開庭過程中，一直自認在2000年才購買包括該土地在內約8000平方米的土地，2000年12月21日，順德市規劃國土局發土地證給原告。上訴人在答辯及開庭過程中，也認可被上訴人該事實。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第八條：“訴訟過程中，一方當事人對另一方當事人陳述的案件事實明確表示承認的，另一方當事人無需舉證”，但一審法院卻超越雙方當事人都認可的事實，反而自作主張地認定被上訴人在1994年12月即取得該土地的使用權，認定事實嚴重不清。3、1995年7月15日，順德市規劃國土局與何振培簽訂的《國有土地使用權出讓合同書》中，出讓方順德市規劃國土局沒有蓋上公章，該《出讓合同書》是否真實不得而知，開庭時上訴人已對該《出讓合同書》的真實性有異議，但一審法院卻不顧上訴人的質證意見，照樣認定內容真實。4、假設《出讓合同書》是真實的，主體是順德市規劃國土局與何振培簽訂，而不是與被上訴人簽訂，但一審法院卻認為“原告與規劃國土局簽訂出讓合同的時間是1995年7月15日，…且原告與順德市陳村鎮國土管理所在1993年12月4日早已簽訂出讓協議，…”明顯是主體錯誤。5、根據我國《土地管理法》有關規定，簽訂土地出讓合同，并不等于同時取得土地使用權，期間如被上訴人沒有支付出讓價款等，就不能取得土地使用權。只有在土地管理部門核發的《國有土地使用證》，才是土地權利人依法使用或者處分使用權的憑證。而被上訴人在2000年12月 21日才取得《國有土地使用證》，在這之前沒有取得土地使用權。并且被上訴人一直沒有舉證何振培簽訂的兩份合同與其在2000年購買該土地之間有何關系，是如何變更的，故上訴人認為兩份合同都與本案沒有任何關聯性。但一審法院卻不顧上訴人的質證意見，反而毫無根據地認定被上訴人在1994年12月即取得土地使用權，明顯錯誤。通過以上一系列的事實認定不清，一審法院認定在上訴人與石洲管理區簽訂《土地租賃合同》之前，被上訴人就取得土地使用權，企圖否定 “買賣不破租賃”的原則，一審法院明顯證據不足，結論錯誤。二、請求二審法院依法認定一審中嚴重違反法定程序。根據《民事訴訟法》及最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》，本案中根本不符合法院需要主動依職權調查收集證據的情形，而且被上訴人自始至終也沒有向法院申請，但法院卻主動去幫被上訴人調查兩份合同。本來法院應該是裁判員，現在卻主動作為一方的運動員，參與幫助收集證據，這對另一方公平、合理嗎，一審法院明顯偏袒被上訴人。三、上訴人與石洲管理區簽訂的《租賃土地合同》是有效的，根據“買賣不破租賃”的原則，應駁回被上訴人的訴訟請求。本案中，根據被上訴人提交的證據顯示，石洲管理區在 1994年將該塊土地辦理了農用地轉用和征用土地的手續，經過國土、規劃部門的審批，完全合法地出讓成為建設用地。另外，《租賃土地合同》第六條也詳細規定了上訴人應按城市規劃的要求進行建設，正好印證本案的土地是經過國土、規劃部門同意的，故上訴人與石洲管理區簽訂的《租賃土地合同》沒有違反國家法律、法規的禁止性規定，是有效合同，故依法應受法律保護。根據《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即 “買賣不破租賃”的原則。本案上訴人與石洲管理區在1995年簽訂《租賃土地合同》，履行期限為20年，而被上訴人取得土地使用權的時間（2000年）在租賃期限內，即后來石洲管理區將該塊土地出讓為國有土地，被上訴人與順德市規劃國土局簽訂購買土地合同，完全不影響原來租賃合同的效力。所以，對于被上訴人而言，在未征得上訴人同意變更或解除之前，租賃合同未履行部分仍要受到原《租賃土地合同》的制約，其有義務按原合同繼續履行，向上訴人按原約定租期提供租賃土地，并保持其約定的使用狀態。其只能在上訴人向石洲管理區交納租金后，才由石洲管理區轉交給被上訴人。另外，其對土地的使用權仍受到一定的限制，必須等到土地租賃期滿后，才可要求上訴人搬出。因此，被上訴人現在無權要求上訴人立即交還土地。四、本案上訴人沒有構成侵權。根據民法上的侵權行為四要件， 1、侵害的必須是合法權益；2、實施的行為具有違法性；3、侵權行為與損害結果之間具有因果關系；4、第三人主觀上具有侵害的故意。但在本案中，上訴人并不符合以上條件。如前所述，上訴人與石洲管理區簽訂的《租賃土地合同》是有效合同，使用土地有合法理由，不具有違法性；上訴人租賃土地與被上訴人的損失沒有因果關系，因為其可以向石洲管理區追討租金；上訴人租賃土地是有合同保障的，時間上在被上訴人取得土地使用權之前，上訴人主觀上并沒有故意侵害被上訴人的利益。因此，本案被上訴人以侵權理由起訴，缺乏依據，請求法院駁回其訴訟請求。五、本案涉及合同概括轉讓的問題，上訴人作為善意的相對人，因此請求法院駁回其訴訟請求。本案是土地使用權租賃合同糾紛，涉及到《合同法》所規定的合同權利和義務概括轉讓的問題。根據《合同法》有關規定：合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人，應當通知對方當事人，并且應當取得合同另一方的同意，否則該轉讓對另一方當事人不發生效力。權利義務的相對性是合同的本質特征。一方面，正如被上訴人所知情的，在1995年8月3日，上訴人與順德區陳村鎮石洲管理區簽訂了《租賃土地合同》。合同簽訂后到現在，雙方一直履行著合同規定的權利義務，石洲管理區一直向上訴人收取租金，上訴人從來不知道租賃的土地使用權已經變更為被上訴人，直到被上訴人起訴后，上訴人才知情。另一方面，被上訴人不能提供上訴人同意合同轉讓的證據。因為最起碼三方應在《租賃土地合同》上蓋章、簽名承認，又或者被上訴人與上訴人重新簽訂合同。由于本案涉及的合同轉讓既未通知上訴人，也未征得上訴人的同意，因此不具有法律效力。并且被上訴人在取得本土地使用權之前，已經非常清楚上訴人與石洲管理區的租賃情況及現狀，但被上訴人繼續在2000年購買土地，說明其甘愿接受原合同的約束，故他們之間的內部合同，對不知情、善意的上訴人沒有約束力，其只能向石洲管理區追討租金。六、退一步說，被上訴人請求的一半的租金超過訴訟時效。根據《民法通則》第一百三十六條的規定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，即被上訴人只能要求起訴前一年（2002年7月至2003年6月）的租金，而無權要求2001年7月至2002年6月的租金。按照《租賃土地合同》規定，1998年10月1日到2001年9月30日每年交租金42900元。2001年10月1日到2004年9月30日每年交租金47190元，即本案的租金是47190元。綜上所述，上訴人上訴請求：撤銷原審判決，依法駁回被上訴人的訴訟請求，判令被上訴人承擔本案一、二審案件費用。

　　被上訴人答辯稱：一、一審判決事實清楚，適用法律正確，應判決予以維持。二、何振培與何德良的父子關系及何振培身故后由其唯一兒子何德良繼承其父遺產在陳村是眾所周知的事實，何振培與陳村國土所于1993年12月4日簽訂的國有土地使用權出讓協議書及1995年7月15日何振培與順德市規劃國土局簽訂的順國出讓字（95）第（122）號國有土地使用權出讓合同書所出讓的地塊，與何德良所持有的順府國用（2000）字第0400038號國有土地使用證的地塊是同一地塊，并在記事欄注明：本地塊履行順國出讓字（1995）第122號合同的權利和義務。況且產權人之間如何變更的過程并不影響答辯人何德良對該地塊行使法律賦予其的權利。另外，順府國用（2000）字第0400038號國有土地使用證的使用年限是50年，從1994年12月至2044年11月29日止，也就是說從1994年12月始該地的使用權人就是何德良，而上訴人與石洲管理區將屬于答辯人的土地以于1995年8月簽訂的所謂租賃合同出租顯然是無效的。三、一審法院為了查清順府國用（2000）字第0400038號記事欄注明的“本地塊履行順國出讓字（95）第（122）號合同書的內容，根據何德良的申請，依職權到國土部門調取出讓合同書及協議書的內容，是完全符合法律規定的。綜上所述，上訴人為了更長期地侵占使用被上訴人的土地而不支付使用費，濫用訴權，請求二審法院駁回上訴，維持原判，確實維護被上訴人的合法權益。

　　經審查，對原審判決查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為：被上訴人何德良通過1995年7月15日與順德市規劃國土局簽訂的順國出讓字（95）第（122）號國有土地出讓合同，于2000年12月21 日取得訟爭土地的國有土地使用權證。但該土地的一部分，在順德市規劃國土局簽訂國有土地出讓合同后僅十幾天的1995年8月3日，由當時訟爭土地的土地所有者順德市陳村鎮石洲管理區（現佛山市順德區陳村鎮石洲村民委員會）出租給上訴人使用，并一直使用至今。佛山市順德區陳村鎮石洲村民委員會在出租土地使用權時應當明知該土地已被征用為國有土地而其已不具備對訟爭土地的處分權，且其與上訴人租賃農村集體土地的行為并無經過佛山市順德區規劃國土局的批準，亦不可能獲得批準，因此，上訴人與佛山市順德區陳村鎮石洲村民委員會簽訂的《租賃土地合同》是無效合同，自始沒有法律效力，上訴人對訟爭土地沒有合法使用權。上訴人占用被上訴人土地，應當停止侵害，并賠償損失。上訴人的上訴基礎點是其土地使用權合法，因此其上訴理由不成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，處理適當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費3350元，由上訴人何炳棠負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年九月十日

　　書 記 員 肖 建 國