法公布(2001)第11號

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書
(2000)民終字第118號


　　上訴人(原審被告)：廣東省信托房產開發公司，住所地：廣東省廣州市童心路5號。

　　法定代表人： 朱勇，總經理。
　　委托代理人：高宗澤，中國法律律師事務所律師。

　　委托代理人：曾亦軍，廣東君信律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：廣州市恒利房地產開發有限公司。住所地：廣東省廣州市芳村花地大道翠竹苑翠竹街16號3樓。

　　法定代表人：楊天泰，董事長。

　　委托代理人：徐凡，該公司副總經理。

　　委托代理人：潘小蕾，廣東法丞律師事務所律師。

　　原審第三人：楊天泰，男，漢族，1954年10月25日出生，香港特別行政區公民，現住廣東省廣州市天河北路光華大廈僑輝樓1206室。

　　委托代理人：林潭民，廣州市恒利房地產開發有限公司經理。

　　上訴人廣東省信托房產開發公司（以下簡稱廣信公司）為與被上訴人廣州市恒利房地產開發有限公司（以下簡稱恒利公司）、原審第三人楊天泰房地產轉讓合同糾紛一案，不服廣東省高級人民法院（1999）粵法民初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　經審理查明：1992年10月30日，廣信公司與YTT國際投資有限公司（以下簡稱YTT公司）簽訂（1992）省房花地字第088《合同書》，約定：為加快廣州市芳村區花地灣居住區的建設，雙方決定以融資方式共同合作開發建設花地灣，具體地址是在花地灣E2區，定名為翠竹苑，翠竹苑小區建筑面積共計12.6萬平方米，其中12.6萬平方米屬融資建設范圍；雙方同意按住宅建筑面積每平方米1300元，商場建筑面積每平方米2300元計算，共計融資款數約為18080萬元，以后根據圖紙進行計算總建筑面積結算；廣信公司負責三通一平，小區規劃方案的設計與審批，單體抱建圖設計與報建，規劃道路、市政、供水、供電、人防的設計與施工，以及包括學校、醫院、幼兒園、體育場、游泳池、公園、派出所、街道辦事處等的大區公建及上述項目的費用。負責樓宇建筑的具體施工管理，組織施工隊伍，監理施工與驗收，負責辦理房屋銷售手續，辦理產權手續；YTT公司在合同簽訂后20天內需向廣信公司交付5424萬元定金，余款待廣信公司放線、驗線后10天內付清。YTT公司負責室內供水、供電、排水排污、電信、公用天線及所有土建費用，小區內室外的排水排污、供電、供水、路燈、綠化等工程費用及配電房和水泵房造價按所占建筑面積進行分擔。選擇施工隊伍由雙方協商解決，施工合同簽訂生效后，YTT公司應將工程款按進度撥款進廣信帳號，廣信公司負責支付工程款給施工單位，廣信公司向YTT公司進行工程總結算，建成住宅的產權屬YTT公司所有。具體施工管理由廣信公司執行，并向YTT公司收取管理費，費用為工程總造價的3%。凡屬YTT公司面積的建設工程單體報建及銷售一切稅費由YTT公司負責承擔。雙方還約定：簽訂合同后，YTT公司不得再將土地司所有，用于歸還YTT公司所付融資款等。1997年11月17日，廣信公司與香港TT國際投資有限公司（以下簡稱TT公司）簽訂《廣州市花地灣翠竹苑小區商品房委托總代理銷售合同書》，約定：廣信公司將花地灣翠竹苑小區全部樓宇委托TT公司總代理銷售，無論TT公司獨家銷售還是再委托代理商銷售，廣信公司均予協助辦理銷售及售后房產登記發證等各項有關手續；雙方同意該樓宇（住宅及商場）按現有施工圖紙及修改圖紙計算的總建筑面積約為141374.5平方米，按平均底價每平方米7363元計算，代理銷售價總金額1040940443.5元，最終以實際施工的圖紙建筑面積為準；本合同生效之日起20天內，TT公司支付102872900元（包括TT公司已支付給廣信公司的定金），代理銷售款的余款，廣信公司同意由TT公司按建筑工程進度款直接分期支付給施工方，如TT公司不按進度支付則視為違約；代理銷售總金額以上的收益，作為代理銷售酬金歸TT公司所得，由廣信公司從售樓款收入中向TT公司支付。委托第三者代理銷售的費用由TT公司負責。代銷價額內的有關稅費和費用由TT公司按中國政府的有關規定支付，廣信公司應提供售房所必須的各種文件、資料。雙方還就境內外售樓款的管理、違約責任等事項進行了約定。同日，雙方又簽訂《廣州市花地灣翠竹苑小區商品房委托總代理銷售合同書的補充合同》，約定：花地灣翠竹苑小區項目的實際出資者是YTT公司，為確保出資者的利益，在YTT公司按融資合同向廣信公司付清融資款及繳納翠竹苑小區項目稅費的條件下，廣信公司以發展商身份開發建設的翠竹苑小區商品房建成后，全部商品房的處分權及其收益完全歸YTT公司所有；雙方同意TT公司作為總代理商和出資方YTT公司委托的全權代表，具體負責翠竹苑小區的投資及銷售工作，廣信公司應予協助；總代理銷售合同所述TT公司應付之第一期總代理金額與YTT公司已按融資合同支付給廣信公司融資款的數目相等，其金額為102872900元，故TT公司無需再行支付；原融資合同規定YTT公司應按工程總造價的3%向廣信公司支付管理費（含監理費）；經廣信公司同意，在TT公司履行總代理銷售合同及本補充合同（包括今后制定的補充合同）的前提下，將予以優惠，降至2%，總代理銷售合同與融資合同中如有與本補充合同發生抵觸的條款，則按本補充合同的條款為準，雙方切實執行。1998年3月28日，YTT公司與TT公司聯合向廣信公司發出《關于合同權益轉讓的通知》：TYY公司與TT公司屬于主要股東同一的關聯公司，經YTT公司與TT公司協商同意，融資合同、總代理銷售合同及補充合同中的所有權益及義務，全部由TT公司承擔完成。今后有關該項目的所有業務和經濟責任等一切事宜，直接由TT公司按照合同承擔并執行，現報請廣信公司同意認可。廣信公司當日在該通知上簽署意見：廣信公司接受以上通知內容，即同意并認可YTT公司在與廣信公司簽訂的融資合同、總代理銷售合同及補充合同中的全部權利義務轉由TT公司仍然按照上述合同承擔及執行。1999年6月，TT公司向一審法院提起訴訟，請求判決TT公司依法享有翠竹苑小區72361平方米的土地使用權及95849.56平方米建筑物的所有權；判令廣信公司將共管帳戶移交TT公司自行管理，盡快完成小區內的拆遷補償和三通一平。小區內中學、小學、體育運動場等配套建設工程原屬廣信公司的責任，改由TT公司出資完成，其工程款抵消廣信公司地價款等等。在一審審理期間，TT公司于1999年10月4日與恒利公司、楊天泰簽訂《權益和債權債務承受協議書》，約定：經TT公司董事會會議決定，解散TT公司及所有分支機構。TT公司將其在中國廣州翠竹苑項目的全部投資款及權利，由恒利公司承受和履行。TT公司以往在中國大陸的其他權益及債權債務由恒利公司按照中國法律及法規的規定享有、履行和承擔，由恒利公司按照中國的法規進行資產重組接管和經營，雙方并以聯合行文的方式，通知TT公司以往在中國大陸發生業務關系的第三方。TT公司在香港及海外的債權債務，根據香港法律規定的方式進行移轉，由楊天泰在本協議生效之日起享有、履行和承擔。同日，TT公司、恒利公司、楊天泰三方給廣信公司發出通知，告知上述協議書的內容，但廣信公司提出未收到通知。同年10月7日，TT公司股東會通過特別決議案，決定股東自動清盤解散，清盤工作委托香港安永會計事務所——周啟和及卓思高進行。同年12月4日，香港何耀棣律師事務所梁鳳儀律師向一審法院出具《法律意見書》，證明根據香港公司注冊處發出的核證文件副本，TT公司于1999年11月30日舉行最終股東大會，通過股東特別決議案批準清盤人提交的清盤報告，TT公司清盤人并于同日遞交該份清盤報告予香港公司注冊處處長，TT公司已按照香港公司條例處理，并已完成所需的清盤程序及注銷商業登記。該《法律意見書》經香港律師、中國委托公證人羅榮生見證，并出具《證明書》，加蓋中國法律服務（香港）有限公司（中華人民共和國司法部委托香港律師辦理內地使用的公證文書）“轉遞專用章”。2000年1月10日，恒利公司向一審法院提出變更原告的訴訟請求，要求承接TT公司作為本案原告參加訴訟，一審法院于1月24日發出《參加訴訟通知書》，同意恒利公司作為本案原告參加訴訟。[Page]

　　另查明：訴爭項目的土地使用權和所有報批手續均是以廣信公司名義取得。1998年6月3日，廣信公司與廣州市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，約定：廣州市國土局將芳村區花地灣面積約為107萬平方米的土地出讓給廣信公司，土地出讓金為30016205元，同時注明該用地允許與附頁2所列39個單位（包括TT公司）合作開發，今后若再轉讓或新發生合作，必須按規定補交土地出讓金。現花地灣翠竹苑小區已由YTT公司和TT公司投資完成了翠竹苑自編B1、B2號兩棟32層和自編A3號一棟23層商住大廈的土建施工及翠竹苑自編A1、A2號兩棟23層商住大廈的基礎和地下層。廣信公司尚有部分凈規劃面積未完成三通一平，其負責建設的中小學、幼兒園及體育場等主要公建設施也沒有建設。廣信公司承認收到YTT公司付款105275216.08元。

　　再查明：一審法院曾就本案訴爭項目能否轉給恒利公司開發等問題征詢廣州市國土局房管局的意見，該局認為：廣信公司取得的翠竹苑小區用地是市規劃局[89]城地112號《國家建設用地征用土地通知書》核定的面積中的一部分，圖上量算約有114673平方米，其中28262平方米（以實測為準）沒有完成拆遷補償工作及未按規劃實施公建配套。恒利公司訴訟請求將翠竹苑72361平方米土地使用權轉讓到其名下，顯然對上述28262平方米的拆遷補償及公建配套不予負責，這是不行的。由于廣信公司實質無正常運作，難以繼續履行合同中的義務，如恒利公司承諾接受翠竹苑114673平方米開發的全部權利義務，落實用地拆遷補償工作以及保證公建配套按規劃實施，依法繳交未繳交的土地使用權出讓金，該局可以按法院的判決，為恒利公司依法辦理更改建設用地單位名稱手續。2000年5月15日及6月16日，恒利公司向一審法院出具《關于翠竹苑地塊中工廠拆遷補償工作及公建配套建設實施等問題的意見》和《關于被告未完成翠竹苑小區拆遷補償和三通一平問題和我司的意見》，表示：1、翠竹苑地塊中未拆遷補償的工廠（28262平方米）的拆遷補償和三通一平工作由恒利公司負責，由恒利公司會同廣信公司與被拆遷單位三方協商解決，費用按合同約定由廣信公司承擔。2、廣信公司在該小區應履行而未履行的市政和公建配套等義務，轉由恒利公司實施完成，所發生的費用按合同約定由廣信公司承擔，可由恒利公司墊資并在未付的轉讓費中抵扣，抵扣后多退少補。3、原屬廣信公司應付而未付的土地使用權出讓金，由廣信公司轉交給恒利公司支付。

　　一審法院認為，從YTT公司與廣信公司簽訂的《088號合同書》的內容看，廣信公司是負責整個大區（包括翠竹苑小區）的學校、醫院、幼兒園、體育場、游泳池、、公園、街道辦事處等公建設施，以及翠竹苑小區的三通一平、小區規劃方案的設計與審批，單體報建圖的設計與報建，規劃道路、市政、供水、供電等的設計與施工，負責辦理房屋銷售及產權手續等。而YTT公司是首先向廣信公司按照建筑面積支付融資款，并負責整個翠竹苑小區的土建及小區內室外的排水排污、供電、供水、路燈、綠化等工程費用。YTT公司向廣信公司支付的所謂融資款，實際上相當于項目轉讓費用。故上述合同實際上應確認為房地產項目轉讓合同。雙方當事人雖然未按照有關規定辦理土地使用權變更登記手續，但考慮本案發生在房地產管理法實施之前，雙方簽訂合同是在平等自愿的基礎上進行的，合同的內容沒有違反當時的法律規定，沒有違反國家利益和社會公共利益，原告已完成了小區主體工程的大部分及部分小區內公建設施，廣信公司亦完成了小區大部分土地的三通一平，且廣州市國土局在1998年與廣信公司簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中明確注明允許廣信公司與包括TT公司在內的39個單位融資合作開發，故本案的《088號合同書》應為有效。在此基礎上簽訂的總代理銷售合同及補充合同沒有違反法律的有關規定，亦應認定為有效合同。YTT公司將其在上述合同中的全部權利與義務轉讓給TT公司承擔，經過了廣信公司的同意，事后獲得廣州市國土局的認可，故YTT公司和TT公司向廣信公司出具的《關于合同權益轉讓的通知》可認定為有效。在本案審理期間，TT公司將其在翠竹苑小區的全部投資權益及權利轉給恒利公司，并且自行清盤注銷，恒利公司作為TT公司在翠竹苑小區投資權益的承接人，愿意承擔TT公司在此項目中的全部義務，并作為本案原告代替TT公司參加訴訟，TT公司在翠竹苑小區的全部權利和義務可由恒利公司承接。廣信公司應配合恒利公司繼續履行合同，并協助恒利公司辦理上述翠竹苑項目的土地使用權變更登記手續。由于翠竹苑小區是一個整體，不能隨意分割開發，主管部門亦明確要求恒利公司承擔翠竹苑小區開發的全部權利義務，故廣信公司應配合恒利公司將翠竹苑小區的全部土地使用權辦理到恒利公司名下，恒利公司僅要求辦理72361平方米的土地使用權轉讓手續，缺乏依據，本院難以支持。沒有依法辦理土地使用權變更登記手續，雙方當事人均有過錯，且雙方簽訂的合同對此問題沒有約定，故本案補辦土地使用權變更登記手續所發生的費用，應由雙方各分擔一半。現由于廣東國際信托投資公司破產清算，廣信公司被清產核資，難以繼續履行上述合同，恒利公司提出廣信公司未完成的拆遷補償和三通一平由其負責，費用由廣信公司按合同約定支付。廣信公司應履行而未履行的小區內的中小學、體育場等市政和公建配套工程，廣信公司應付而未付足的土地使用權出讓金，恒利公司均愿意在廣信公司不能按時履行的情況下，由其先行墊付。恒利公司的上述承諾有利于加快小區的開發進程，亦符合雙方利益，本院予以準許。恒利公司代廣信公司履行完上述全部義務后再向廣信公司追償有關費用。恒利公司尚欠廣信公司的項目轉讓款，可待恒利公司履行完上述義務后雙方統一結算。恒利公司要求將其已建好的房屋先行確權歸其所有，一方面由于土地使用權尚未轉讓到恒利公司名下，另一方面上述房屋尚未竣工驗收，故不能先行確權歸恒利公司所有，恒利公司的此項請求本院不予支持。廣信公司與TT公司簽訂的總代理銷售合同及其補充合同，由于該項目已轉讓給恒利公司，上述合同中有關代理銷售內容的約定已沒有繼續履行的基礎，應予解除，其他條款繼續履行。對雙方已履行的部分，應由雙方另行結算。據此判決：一、廣信公司和YTT公司簽訂的《088號合同書》及廣信公司與TT公司簽訂的總代理銷售合同、補充合同有效，后兩份合同中有關代理銷售內容的條款予以解除；二、廣信公司在判決生效之日起30日內，與恒利公司共同到政府主管部門辦理花地灣翠竹苑小區115673平方米土地使用權的變更登記手續，所需費用由雙方各負擔一半。廣信公司應同時將該項目地塊的有關圖紙、證件、批文等移交給恒利公司；三、翠竹苑小區尚未完成的拆遷補償、三通一平工作由恒利公司負責。恒利公司在與被拆遷單位協商拆遷補償方案時，應通知廣信公司參加，所確定的費用由廣信公司負擔；四、翠竹苑小區內的中學、小學、體育運動場、市政等公建配套工程由恒利公司負責完成，費用由廣信公司承擔。在廣信公司不能按時支付的情況下，由恒利公司先行墊付；五、翠竹苑小區廣信公司應付而未付清的土地出讓金由恒利公司先行墊付；六、廣信公司應在生效之日起30日內將雙方的共管帳戶移交恒利公司自行管理；七、恒利公司尚欠廣信公司的土地轉讓款暫停支付。恒利公司履行完上述判決四、五項的義務后，可將履行四、五項判決的開支與尚欠廣信公司的土地轉讓款相抵，雙方另行統一結算。案件受理費914010元，由恒利公司負擔270000元，廣信公司負擔644010元。

　　廣信公司不服一審判決提起上訴：恒利公司承受TT公司的權利義務，依法應獲得廣信公司的同意。但TT公司的轉讓行為從未獲得廣信公司的同意和認可，故《088號合同書》項下TT公司的權利義務的轉移依法未能成立；一審判決認定《088號合同書》有效是錯誤的，YTT公司及TT公司不具備作為受讓方的主體資格，轉讓合同雙方未依法辦理土地使用權變更登記手續，明顯違反了當時法律法規的規定。一審判決違反法定程序，在認定事實適用法律、行政機關復函等方面均存在錯誤，故請求撤消一審判決，發回重審，或者在查明事實的基礎上直接改判。恒利公司答辯稱：TT公司在翠竹苑項目投資的權利由恒利公司承受不同于合同的轉讓，因而不需經廣信公司同意，依法給予通知即可。本案是由1992年簽訂的合同所引起的糾紛，恒利公司已實際履行了合同，投入了巨大資金，翠竹苑的商品樓經批準已獲得《預售商品房許可證》、《商品房外銷許可證》，住宅小區向社會公開發售，該項目的建設規劃和公建配套等都已向社會公開承諾。自1995年至訴訟前，被上訴人一再要求上訴人補辦土地使用權變更和申辦項目公司，上訴人遲遲沒有辦理，訴訟后又惡意主張合同無效。故請求二審法院駁回上訴，維持原判。[Page]

　　本院認為，TT公司將其在翠竹苑小區的全部投資權益及權利轉讓給恒利公司時，未有充分證據表明已征得廣信公司的同意，故TT公司仍應為本案《088號合同書》的主體。由于一審訴訟期間TT公司在香港依法清盤并注銷商業登記，不再具有民事權利能力和訴訟權利能力，不能繼續作為本案的當事人參加訴訟并承擔民事權利義務。因此，與TT公司實際為同一利益主體的恒利公司表示愿意承受TT公司在此項目中的權利義務。并未違反法律的禁止性規定，也符合本案的實際情況，故一審法院同意恒利公司作為本案原告代替TT公司參加訴訟并承受TT公司在翠竹苑小區的全部權利和義務是適當的。廣信公司與廣州市國土局簽訂的《廣州市國有土地使用權出讓合同》附表所列開發單位中，TT公司已列入其中，TT公司投資翠竹苑小區的行為，廣州市國土局是認可的。雖然雙方當事人未按照有關規定辦理土地使用權變更登記手續，但雙方已實際履行合同，翠竹苑小區主體工程的大部分已基本完工，根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》規定的精神，從有利于房地產市場發展的原則出發，一審法院認定《088號合同書》及總代理銷售合同、補充合同有效是正確的。一審法院從本案的實際情況出發，考慮到廣信公司被清產核資、一時難以繼續履行合同的現狀，在征得廣州市國土房管局同意的前提下，對本案作出變通處理也是適當的。對廣州市國土房管局給一審法院的復函。在二審庭審質證中，廣信公司并沒有提出充分的反駁理由。上訴人廣信公司的上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費914010 元由廣信公司負擔。

　　本判決為終審判決。


審　判　長　　馮小光


審　判　員　　張　章　

代理審判員　　吳曉芳

二○○一年二月十三日

書　記　員　　胡曉菲