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[2005]沈中民二房初字第212號(hào)

原告：朱亞娟，女，1968年5月11日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)文藝路順發(fā)巷14號(hào)222室。
委托代理人：胡明哲、王屹，系遼寧法意衡平律師事務(wù)所律師。

被告：沈陽(yáng)華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司，住所地：沈陽(yáng)市東陵區(qū)桃仙鎮(zhèn)荒山子村。

法定代表人：鄭郭碧蘭，系董事長(zhǎng)。

委托代理人：李振革，系遼寧法信律師事務(wù)所律師。

被告：沈陽(yáng)華新國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司，住所地：沈陽(yáng)市沈河區(qū)青年大街219號(hào)。

法定代表人：鄭郭碧蘭，系董事長(zhǎng)。

委托代理人：劉宏，系遼寧同方律師事務(wù)所律師。

原告朱亞娟訴被告沈陽(yáng)華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱華新城市公司）、沈陽(yáng)華新國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華新實(shí)業(yè)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2005年10月25日受理后，依法由審判員張卓琦擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審，與審判員常振明、代理審判員李倩組成合議庭，2007年1月16日開(kāi)庭，公開(kāi)進(jìn)行了審理，朱亞娟的委托代理人胡明哲、王屹、被告華新城市公司的委托代理人李振革、華新實(shí)業(yè)公司的委托代理人劉宏到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2003年10月29日與華新城市公司簽訂一份《商品房買賣合同》，購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的位于沈陽(yáng)市東陵區(qū)鳳凰大街99號(hào)錦繡山莊商品房一棟（A35幢），建筑面積413.57平方米，總價(jià)款3,506,164元。合同簽訂后，原告支付首付款1,056,164元，余款辦理了銀行按揭貸款。入住后，發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，房屋多處滲水、墻體受潮發(fā)霉、墻皮開(kāi)裂、室內(nèi)積水等。尤其嚴(yán)重的是，設(shè)計(jì)圖紙關(guān)于車庫(kù)進(jìn)深標(biāo)注的長(zhǎng)度為5.30米，而實(shí)際測(cè)量為4.90米，被告未按圖紙施工。同時(shí)按照合同約定，華新城市公司應(yīng)當(dāng)于房屋交付使用后180日內(nèi)報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但事實(shí)上一直未能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。2004年8月，為解決上述問(wèn)題，華新城市公司、華新實(shí)業(yè)公司共同向朱亞娟做出承諾。約定：房屋的土地使用權(quán)證書(shū)、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等手續(xù)應(yīng)于承諾書(shū)做出之日起一年內(nèi)辦理完畢，否則，朱亞娟有權(quán)退房，華新公司返還房款并承擔(dān)總房款30%的違約金。并承諾于承諾書(shū)做出之日起三個(gè)月內(nèi)完成房屋質(zhì)量維修工作，否則，每逾期一天按總房款的千分之一承擔(dān)違約金。華新公司沒(méi)有履行承諾義務(wù)，給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失，故訴訟來(lái)院，請(qǐng)求：1、判令被告給付原告逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約金1,051,849.20元。2、判令被告給付原告至起訴之日止，因未履行維修承諾應(yīng)支付的違約金1,223,651.23元，保留至判決之日止的違約金，待審理后補(bǔ)交訴訟費(fèi)。3、判令被告繼續(xù)履行房屋維修義務(wù)。4、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用、鑒定費(fèi)用。

被告華新國(guó)際城市公司辯稱，原告用于起訴的承諾書(shū)系被告原法定代表人在被原告等業(yè)主挾持的情況下作出的違背真實(shí)意思表示的承諾，被告行使撤銷權(quán)后，東陵區(qū)法院一審已判決撤銷該承諾書(shū)，承諾書(shū)不能作為本案中原告主張賠償權(quán)利的依據(jù)。即使該承諾書(shū)不被撤銷，在本案中作為被告只是逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并沒(méi)有因此給原告造成經(jīng)濟(jì)損失，按《合同法》規(guī)定，該承諾書(shū)所約定的違約金過(guò)高，應(yīng)當(dāng)依法減少。依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條、建設(shè)部《商品房銷售管理辦理》第34條，本案原告應(yīng)當(dāng)是辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)人，被告對(duì)此只須履行協(xié)助義務(wù)，被告已于2005年8月10日向房屋登記機(jī)關(guān)提交了土地使用證、房屋竣工驗(yàn)收備案書(shū)等全部用于房屋初始登記的資料，已經(jīng)履行了協(xié)助義務(wù)，本案爭(zhēng)議房已經(jīng)具備了辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的條件，被告已書(shū)面通知原告辦理。根據(jù)雙方合同第15條，被告不同意原告提出的必須辦證關(guān)于違約金的要求，被告同意按雙方合同中約定的按原告已付房款的1％向原告給付違約金。被告不否認(rèn)向原告交付的房屋在使用過(guò)程中出現(xiàn)有部分質(zhì)量問(wèn)題，但并未嚴(yán)重影響原告的正常居住和使用。被告同意由原告自行或委托他人按鑒定報(bào)告所提出的修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)，由被告承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。請(qǐng)求法庭查明事實(shí)，駁回原告訴訟請(qǐng)求中的無(wú)理請(qǐng)求部分。

被告華新實(shí)業(yè)公司辯稱：請(qǐng)求駁回原告對(duì)第二被告第1—4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。第二被告不是商品房買賣合同的主體，因此不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。所謂的承諾是脅迫取得，東陵區(qū)法院已經(jīng)撤銷了該承諾，請(qǐng)求市法院依據(jù)已經(jīng)生效的判決結(jié)果進(jìn)行裁判，原告要求第二被告承擔(dān)責(zé)任的承諾書(shū)已經(jīng)被一審判決撤銷了。

經(jīng)審理查明：2003年10月29日朱亞娟與華新城市公司簽訂一份《商品房買賣合同》，購(gòu)買華新城市公司開(kāi)發(fā)的位于沈陽(yáng)市東陵區(qū)鳳凰大街99號(hào)錦繡山莊商品房一棟（A35幢），建筑面積413.57平方米，總價(jià)款3,506,164元。合同簽訂后，朱亞娟支付了首付款1,056,164元，余款辦理了銀行按揭貸款，合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：華新城市公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任。買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。朱亞娟于2003年11月11日入住該房。入住后，朱亞娟發(fā)現(xiàn)該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，且在合同約定的期限屆滿后，朱亞娟未能辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。2004年8月，為解決上述問(wèn)題，華新城市公司、華新實(shí)業(yè)公司共同向朱亞娟做出承諾。約定：房屋的土地使用權(quán)證書(shū)、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等手續(xù)應(yīng)于承諾書(shū)做出之日起一年內(nèi)辦理完畢，否則，朱亞娟有權(quán)退房，華新公司返還房款并承擔(dān)總房款30%的違約金。并承諾于承諾書(shū)做出之日起三個(gè)月內(nèi)完成房屋質(zhì)量維修工作，否則，每逾期一天按總房款的千分之一承擔(dān)違約金。

2005年8月，華新城市公司向沈陽(yáng)市東陵區(qū)人民法院就2004年8月與朱亞娟達(dá)成的承諾書(shū)提起撤銷權(quán)訴訟，2005年11月東陵區(qū)人民法院以[2005]東民二房初字第（238）號(hào)民事判決做出裁判認(rèn)定，該承諾書(shū)是華新城市公司的法定代表人在受到挾持的特殊環(huán)境下，違背真實(shí)意思表示所做出的顯示公平的承諾，不是在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的，判決撤銷了華新城市公司、華新實(shí)業(yè)公司與朱亞娟2004年8月10日簽訂的承諾書(shū)。宣判后，朱亞娟不服，上訴至本院。本院于2007年月，以[2006]沈民（2）房終字第212號(hào)民事判決認(rèn)定：華新國(guó)際城市發(fā)展公司、華新國(guó)際實(shí)業(yè)公司與朱亞娟所簽訂的承諾書(shū)，是在被迫的情況下，作出的違背其真實(shí)意思表示的承諾，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款（二）項(xiàng)所規(guī)定的法定撤銷權(quán)條件。故維持了東陵區(qū)人民法院[2005]東民二房初字第238號(hào)民事判決。

2005年8月20日，華新城市公司將辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的相關(guān)手續(xù)報(bào)房產(chǎn)管理部門備案。

本案在審理中，朱亞娟申請(qǐng)對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定，本院委托遼寧省建設(shè)科學(xué)研究院、遼寧省工程質(zhì)量檢測(cè)中心進(jìn)行鑒定，2006年6月9日遼寧省建設(shè)科學(xué)研究院、遼寧省工程質(zhì)量檢測(cè)中心作出（2006）2-2-378號(hào)檢驗(yàn)報(bào)告，鑒定結(jié)論為：1、一層頂棚（12）（L）軸附近存在滲漏，為空調(diào)風(fēng)道冷凝水滴落所致。2、一層（7）（K）軸墻角存在滲漏并發(fā)霉，與淋浴間防水層失效有關(guān)。二層（L）軸存在墻面發(fā)霉，是由于外墻無(wú)保溫和二層窗下部坡屋面漏雨進(jìn)水潮濕所致。3、一層（10）軸（C）-（D）段存在墻面開(kāi)裂，是施工中框架柱與空心磚墻體存在5mm縫隙，此縫隙中無(wú)砂漿填實(shí)。4、在檢測(cè)期間不是豐水期，沒(méi)有看到地面積水、返潮現(xiàn)象。從現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)結(jié)果分析，住房反映地面積水、返潮主要與地面做法欠缺、沒(méi)做散水、室內(nèi)外高差不足等施工質(zhì)量有關(guān)。5、車庫(kù)進(jìn)深經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，比原設(shè)計(jì)少27mm。華新城市公司對(duì)上述質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有異議。

　　上述事實(shí)有《商品房買賣合同》判決書(shū)、房屋交驗(yàn)通知書(shū)、鑒定報(bào)告以及雙方當(dāng)事人陳述,在本院當(dāng)庭質(zhì)證予以確認(rèn)并在卷佐證。

本院認(rèn)為：朱亞娟與華新城市公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。2004年8月10日雙方簽訂的承諾書(shū)由于華新城市公司提起撤銷權(quán)訴訟，業(yè)經(jīng)東陵區(qū)法院判決撤銷該承諾書(shū)，并經(jīng)本院生效判決維持原判，故該承諾書(shū)喪失了法律效力，對(duì)雙方不具有約束力，亦不能成為朱亞娟向華新城市公司、華新實(shí)業(yè)公司主張權(quán)利的證據(jù)，朱亞娟與華新城市公司簽訂的《商品房買賣合同》是確認(rèn)華新城市公司應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任的依據(jù)，因此，由于華新實(shí)業(yè)公司不是《商品房買賣合同》的相對(duì)人，其提出的本公司并非商品房買賣合同的主體，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任的抗辯理由成立，本院予以支持。

按照《商品房買賣合同》的約定，華新城市公司應(yīng)當(dāng)于房屋交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任。買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。審理中已經(jīng)查明，至2005年8月20日華新城市公司才將備案資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使朱亞娟未能在合同約定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)，華新城市公司存在違約行為，其應(yīng)按照合同違約條款約定的方式承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題。本院認(rèn)為，涉訴房屋的質(zhì)量問(wèn)題業(yè)經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定，且雙方對(duì)鑒定結(jié)論無(wú)異議，華新城市公司作為該商品房的出賣人負(fù)有對(duì)出賣房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，因此，朱亞娟要求華新城市公司承擔(dān)房屋修復(fù)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

關(guān)于逾期修復(fù)的違約責(zé)任問(wèn)題。由于朱亞娟提出該主張所依據(jù)的2004年8月10日的承諾書(shū)業(yè)經(jīng)生效法律文書(shū)裁判撤銷，而雙方在《商品房買賣合同》中對(duì)逾期修復(fù)的違約責(zé)任沒(méi)有約定，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、沈陽(yáng)華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司于本判決生效后30日內(nèi)給付朱亞娟逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的違約金350,616.40元（計(jì)算方法：3,506,164 元*1%）；

二、沈陽(yáng)華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司于本判決生效后60日內(nèi)按照2006年6月9日遼寧省建設(shè)科學(xué)研究院、遼寧省工程質(zhì)量檢測(cè)中心作出（2006）2-2-378號(hào)檢驗(yàn)報(bào)告所列明的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)朱亞娟購(gòu)買的沈陽(yáng)市東陵區(qū)鳳凰大街99號(hào)錦繡山莊A35幢房屋進(jìn)行修復(fù)至驗(yàn)收合格。

三、駁回朱亞娟、沈陽(yáng)華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)21,388元由華新城市公司負(fù)擔(dān)3, 304元，朱亞娟負(fù)擔(dān)18,084元，鑒定費(fèi)20,000元，由華新城市公司承擔(dān)。

如不服本判決，可于本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提出上訴，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交上訴狀及副本，上訴于遼寧省高級(jí)人民法院。

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審 判 長(zhǎng) 張卓琦

審 判 員 常振明

代理審判員 李 倩

二○○七年三月十日

書(shū) 記 員 白鳳岐

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本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律

《中華人民共和國(guó)合同法》　第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。