廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民一再字第163號

　　抗訴機關：廣東省人民檢察院。

　　原審上訴人（一審被告）：佛山市住宅開發經營總公司，住所地：佛山市汾江中路58號。

　　法定代表人：杜振虎，總經理。

　　委托代理人：涂建軍，廣東豪盛律師事務所律師。

　　原審被上訴人（一審原告）：顧德民，男，1954年12月1日出生，漢族，住佛山市佛平路平桂街41號C座404房。

　　委托代理人：莫燦，廣東中信致誠律師事務所律師。

　　委托代理人：熊井春，廣東中信致誠律師事務所律師。

　　佛山市住宅開發經營總公司（下稱住宅開發公司）與顧德民商品房預售合同糾紛一案，本院于2001年12月20日作出（2001）佛中法房終字第324號民事判決，該判決已發生法律效力。廣東省人民檢察院于2004年3月11日以粵檢民抗字[2004]48號民事抗訴書向廣東省高級人民法院提出抗訴。本院于 2004年6月17日作出（2004）佛中法民一再字第163號民事裁定，依法另行組成合議庭進行再審，并于2004年7月26日進行了公開開庭審理。原審上訴人住宅開發公司的委托代理人涂建軍，原審被上訴人顧德民的委托代理人莫燦、熊井春均到庭參加訴訟。佛山市人民檢察院檢察員董超明出庭支持抗訴。本案現已審理終結。

　　再審查明：1996年3月20日住宅開發公司與羊城鐵路佛山車務段（以下簡稱車務段）簽訂《佛山“東城新村”購房合同書》（以下簡稱《購房合同書》），約定車務段向該公司購買佛山市東城新村商品房26套，共2210.71平方米；另約定陽臺、走廊、樓梯等按投影面積計算。該合同雖由車務段簽訂，但實際是由顧德民等人履行，顧德民亦已于同年3月15日支付了購房款153663.84元。1997年7月，住宅開發公司交付了房屋。1999年9月9日顧德民與住宅開發公司簽訂正式的《商品房購銷合同》，約定：顧德民購買爭訟房屋，建筑面積78.32平方米，每平方米1962元，總房款為153663.84元。 2000年11月顧德民領取了房地產權證，該產權證記載的建筑面積為75.20平方米，與合同約定的面積相差3.12平方米，其中訟爭房屋的陽臺按水平投影面積的計算為6.15平方米。顧德民據此要求住宅開發公司退回多收部分房款無果，遂提起訴訟。

　　一審法院經審理認為：原、被告簽訂的《商品房購銷合同》，主體合格，雙方意思表示真實，內容不違法，合法有效，雙方應嚴格遵守，依約履行義務。原告已依約支付了全部購房款，被告也理應按合同約定的建筑面積交付房屋，但被告實際交付的房屋經辦理權屬證后，比約定的建筑面積少3.12平方米，且少的幅度超過 2%，屬交付標的物不符合合同約定。被告明顯構成違約，應承擔違約責任，按合同第五條第2種方式約定的“單價不變，總房價按實際面積調整”即多退少補處理，由被告將多收的購房款（3.12平方米×1962元/每平方米=6121.44元）及其法定孳息退回給原告。原告的訴訟請求，理由充分，予以支持。對被告提出的其與原告的單位“羊城鐵路佛山車務段”簽訂的購房合同里有“陽臺投影面積計算”之約定的辯論意見，不予采納。因為：1、原告與其單位是兩個不同的民事主體，不能互相替代。2、原告的單位同被告簽訂購房合同，原告對其單位事前未授權，事后未追認。為此，該合同對原告無約束力，被告的辯論意見不能成立。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十二條之規定，判決：被告于本判決生效之日起五日內，將多收的購房款6121.44元及其利息退還給原告。利息從交款之日1996年3月15日起至實際退款之日止，按中國人民銀行同期商業貸款利率計算。本案訴訟費 315元，由被告承擔。

　　本院二審審理認為：上訴人與車務段簽訂的《購房合同書》，代表了被上訴人、上訴人及車務段的真實意思表示，其內容不違反法律規定，是有效合同。合同簽訂后，被上訴人支付了購房款，上訴人亦于1997年間交付了房屋給被上訴人使用，《購房合同書》的主要內容已經履行完畢。被上訴人與上訴人另行簽訂《商品房購銷合同》，《商品房購銷合同》的主要條款與《購房合同書》條款內容一致，對房屋支付情況及房屋交付情況亦已作記載，但沒有另行寫明《購房合同書》第一條約定的陽臺等面積計算方法，致使依《購房合同書》約定而確定的房屋面積，與有關部門依《商品房購銷合同》作為示范合同來計算的房屋面積產生差異，并導致本案糾紛的產生。從兩份合同的約定來看，由于《購房合同書》所約定的主要內容已基本履行，雙方當事人不可能再主動變更該合同的內容，因為如果對面積計算方法進行變更，必然會造成房屋面積的變化，造成一方當事人不利的局面。且雙方當事人另簽合同的目的是為了方便辦理房產證，而不是為了變更合同，雙方亦并未對因計算方法不同而造成的面積變化達成新的協議或作出處置，從《商品房購銷合同》條文來看只是沒有約定面積計算方法，故不能認為《商品房購銷合同》是對《購房合同書》內容的變更，訟爭房屋仍應按水平投影面積的100%計算陽臺面積。至于訟爭房屋的實際面積，除因陽臺面積計算方法不同而造成的差異外，還少了 0.045平方米，上訴人應將多收的該部分房款88.29元及利息退還給被上訴人。原審判決認定事實清楚，但處理欠妥，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：變更廣東省佛山市城區人民法院（2001）佛城法房初字第279號民事判決為：上訴人佛山市住宅開發經營總公司于本判決發生法律效力之日起十日內退還多收部分款88.29元及利息（利息從1996年3月16日始至退還上述款項之日止按中國人民銀行同期商業貸款利率計算）給被上訴人顧德民。

　　本案一、二審案件受理費各315元，合共630元，由上訴人佛山市住宅開發經營總公司承擔300元，被上訴人顧德民承擔330元。

　　廣東省人民檢察院抗訴的主要理由是：車務段與住宅開發公司簽訂的《購房合同書》，是申訴人和住宅開發公司的真實意思表示，并且申訴人和被申訴人都已根據《認購表》和這份合同書切實履行了義務。后各申訴人又分別與住宅開發公司簽訂了《商品房購銷合同》。終審判決亦認定兩份合同合法有效，對雙方當事人都應具有約束力。《購房合同書》約定了“陽臺、走廊、樓梯等按投影面積計算”，雙方根據這個計算方法測量出的房屋面積實際上就是暫測面積，《商品房購銷合同》則明確約定“暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實測面積為準”，這也是雙方對房屋面積計算方法的進一步約定，是對《購房合同書》的補充，兩份合同對房屋面積方法的約定是不存在矛盾的。因此，終審判決認定《商品房購銷合同》沒有約定面積計算方法，訟爭房屋仍應按《購房合同書》的約定計算面積，是錯誤的。根據《合同法》第八條第一款的規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”，本案中，《商品房購銷合同》約定了“實測面積與暫測面積有差異并且超過暫測面積的+2%時，每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整”，開發公司就應根據該約定返還多收的房款。終審判決既認定《商品房購銷合同》的法律效力，但在處理時又否定其對雙方當事人的約束力，屬于適用法律錯誤。

　　本院再審認為：本案爭議的焦點是訟爭房屋的陽臺面積是用何種方式計算的問題。根據住宅開發公司與車務段于1996年3月20日簽訂的《購房合同書》的約定，陽臺面積按投影面積計算。雖然該合同有關陽臺面積計算的約定，與原國家經委基本建設辦公室于1982年制定的《建筑面積計算規則》第十六條規定的“凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積”不符，但因《建筑面積計算規則》屬部門規章而非法律、法規，且《購房合同書》的內容不違反法律、法規的禁止性規定，故雙方當事人在該合同書中有關陽臺面積計算的約定合法有效。事實上，雙方亦依《購房合同書》的約定，履行了各自的主要義務。雖然雙方又于 1999年另行簽訂了《商品房購銷合同》，但因在簽訂該合同前，顧德民已支付了購房款，而住宅開發公司亦交付了房屋，在這種情況下，雙方在房屋交付兩年后再變更《購房合同書》有關陽臺面積的約定，是不符合常理的，故雙方簽訂《商品房購銷合同》的目的顯然是為辦理房產證備案所需，并非對《購房合同書》補充或修改。

　　綜上所述，抗訴機關認為原審判決適用法律不當是沒有道理的，對其抗訴理由本院不予采納。本院原判決認定事實基本清楚，適用法律正確，處理得當，應予維持。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條的規定，判決如下：

　　維持本院（2001）佛中法房終字第324號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 甄 建 中

　　審 判 員 李 少 鋒

　　審 判 員 黃 雪 鵠

　　二○○四年八月十日

　　書 記 員 黃 志 敏