事實(shí)上，在談?wù)摲績(jī)r(jià)變化之前，我們可以參考過去的變化。眾所周知，房?jī)r(jià)的快速上漲始于2004年，2004年房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)一直持續(xù)到2008年，2008年被全球金融危機(jī)打斷；在接下來的幾個(gè)月里有下降的趨勢(shì)。但在2009年下半年之后，它很快恢復(fù)了增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)迅速擴(kuò)大；2010年第二季度后，上升趨勢(shì)有所抑制，2011年第四季度后總體環(huán)比下降，但總體上仍保持上升趨勢(shì)；2012年底，房?jī)r(jià)走勢(shì)再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并在2013年急劇上漲。北京、上海、廣州、深圳新房?jī)r(jià)格同比漲幅超過20%；2014年5月之后，它變成了普遍的逐月下降。直到2015年，受連續(xù)五次降息和年內(nèi)市場(chǎng)需求擴(kuò)大的影響，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭一直持續(xù)到現(xiàn)在

換句話說，只要限購(gòu)政策或限購(gòu)政策得到加強(qiáng)，北京的房?jī)r(jià)就會(huì)大幅下降。我相信這次也不例外

另一方面，在房?jī)r(jià)下跌之后，北京的房?jī)r(jià)迎來了一個(gè)顯著的反彈，也就是說，隨著未來政策有效性的減弱，一線城市房?jī)r(jià)小幅下跌后將迎來更強(qiáng)勁的反彈

原因是一線城市人口基數(shù)巨大，人口眾多推高了住房需求。雖然限購(gòu)政策在短期內(nèi)抑制了需求，但隨著時(shí)間的推移，被抑制的需求將在一定時(shí)間內(nèi)大量進(jìn)入市場(chǎng)。因此，需求的爆發(fā)將再次推高房?jī)r(jià)

二線城市

從這個(gè)限購(gòu)城市中，我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)二線城市都是省會(huì)城市或區(qū)域重點(diǎn)城市。雖然城市數(shù)量眾多，但與上一輪限購(gòu)政策相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)力度不強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，全面限購(gòu)始于2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《全國(guó)新十條》，自2011年2月限購(gòu)開始以來，南京市于2011年2月至2014年9月頒布了《限購(gòu)細(xì)則》

，但南京市的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整了一年，然后大幅反彈。2013年底再次進(jìn)入調(diào)整，直到2014年取消購(gòu)房

可以看出，限購(gòu)對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響確實(shí)是負(fù)面的。2011年至2014年為四年，其中2011年和2014年進(jìn)行了調(diào)整，2012年和2013年出現(xiàn)反彈

然而，很難說這種影響一定是由限購(gòu)造成的。因此，從南京的案例來看，限購(gòu)與成交量和房?jī)r(jià)之間存在一定的相關(guān)性，但顯然沒有什么參考意義。通俗地說，限購(gòu)不能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，因?yàn)橄拶?gòu)只會(huì)限制人們對(duì)住房的需求。當(dāng)限購(gòu)政策開始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí)，部分需求受到抑制，需求減少，房?jī)r(jià)自然下降。因此，它也使人們產(chǎn)生了限購(gòu)對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的作用。然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌的是人口和需求

并非所有的二線城市在這輪限購(gòu)中都有望在未來發(fā)展良好。其中，在南京、杭州、廈門等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，未來的房?jī)r(jià)在限購(gòu)后仍將上漲，因?yàn)檫@些地區(qū)繼續(xù)吸引人口流入，并受到強(qiáng)勁需求的支持，該省本身是一個(gè)人口外流的大省，流入省會(huì)的人口自然會(huì)相應(yīng)減少，需求也會(huì)減少；同時(shí)，與南京、杭州、廈門等城市相比，這些城市缺乏明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，不足以吸引大量人口回歸。此外，本輪房?jī)r(jià)上漲本身就是由大量外資造成的。一旦資金撤出，這些城市的房?jī)r(jià)將不可避免地下降

三、四線城市

從三線城市限購(gòu)名單中，我們可以發(fā)現(xiàn)，無錫、昆山、東莞、佛山都與一線城市相鄰。也就是說，三四線城市的限購(gòu)是由一線城市限購(gòu)政策過于嚴(yán)格導(dǎo)致的需求溢出造成的。但這種情況并不常見。畢竟，中國(guó)的一線城市只有北方、上海、廣州和深圳。然而，應(yīng)該注意的是，隨著越來越多的二線城市重新開始限購(gòu)，與二線城市相鄰的三四線城市也可能迎來新一輪房?jī)r(jià)上漲。例如，2010年，杭州的房?jī)r(jià)排名第一。由于杭州房?jī)r(jià)居高不下，浙江省的其他城市紛紛受益。根據(jù)2010年全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜的數(shù)據(jù)，除杭州外，前20名中有五個(gè)城市來自浙江，包括溫州，寧波，甚至超過廣州和深圳

，但在大規(guī)模限購(gòu)之后，三、四個(gè)城市的房?jī)r(jià)將到達(dá)一個(gè)岔口

一種情況是，由于大城市限購(gòu)后需求溢出的影響，一些三四線城市可能會(huì)迎來新一輪房?jī)r(jià)上漲

相反，限購(gòu)是一個(gè)信號(hào)，可以降低心理預(yù)期。一些購(gòu)房者認(rèn)為，這一輪限購(gòu)政策的出臺(tái)將是國(guó)家收緊樓市政策的信號(hào)，進(jìn)而推遲入市時(shí)間甚至放棄購(gòu)房。這樣，不斷萎縮的市場(chǎng)需求將導(dǎo)致大城市周邊房?jī)r(jià)出現(xiàn)懸崖式下跌，上漲還是下跌取決于資本是否有新的投資目的地，a股、香港股票、美元還是黃金期貨？讓我們拭目以待