案例

2010年1月1日，一家房地產(chǎn)企業(yè)以5000萬元的價格，將一棟已完工的商務(wù)樓出售給B銀行（獲準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)）。商務(wù)樓的建設(shè)成本為4500萬元。合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)將于2012年12月31日回購該商務(wù)樓，回購價格為5600萬元。

會計處理

本次交易實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)以該房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向銀行借款5000萬元，期限3年，應(yīng)付利息600萬元。房地產(chǎn)企業(yè)出售的房地產(chǎn)所有權(quán)的主要風(fēng)險和報酬尚未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，仍留在房地產(chǎn)公司，不能確認(rèn)收入。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南第14號——收入》的規(guī)定，以售后回購方式銷售的，將收到的價款確認(rèn)為負(fù)債。房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理如下：（單位：萬元）。出售房地產(chǎn)時：

借款：銀行存款5000

貸款：其他應(yīng)付款5000

借款：貨物4500

貸款：產(chǎn)品4500

2。2010年末和2011年末計提應(yīng)付利息時：

借款：財務(wù)費(fèi)用200

借款：其他應(yīng)付款20 0

3。2012年12月31日回購房地產(chǎn)時：借款：其他應(yīng)付款5400，財務(wù)費(fèi)用200，借款：銀行存款5600，借款：產(chǎn)品開發(fā)4500，借款：發(fā)出商品4500。融資性售后回購業(yè)務(wù)是否繳納營業(yè)稅，主要取決于交易實(shí)質(zhì)是促銷活動的售后回購還是融資性售后回購。促銷活動的售后回購應(yīng)繳納銷售稅，但融資性售后回購不應(yīng)繳納銷售稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“買房退租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1999]144號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“買房退租”等形式進(jìn)行經(jīng)營活動促銷性商業(yè)活動，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”的稅目征收營業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后租回業(yè)務(wù)承租人出售資產(chǎn)有關(guān)稅務(wù)問題的公告（公告第13號，國家稅務(wù)總局2010年版規(guī)定，承租人以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，再從融資租賃企業(yè)租回資產(chǎn)的，承租人出售資產(chǎn)不征收增值稅和營業(yè)稅。

在上例中，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的交易符合國家稅務(wù)總局2010年第13號公告所述的融資性售后回租情況，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)不繳納營業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號），經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位經(jīng)中國人民銀行、對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)從向承租人收取的總價和附加價款中扣除租賃物的實(shí)際成本，余額為營業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)回購環(huán)節(jié)，銀行應(yīng)繳納營業(yè)稅。應(yīng)交營業(yè)稅=（5600-5000契稅）×5%。

需要注意的是，上例中的交易需要在形式上辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即涉及到房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這需要銷售房產(chǎn)的營業(yè)稅發(fā)票，否則，不能辦理過戶手續(xù)。當(dāng)事人不繳納營業(yè)稅能否取得營業(yè)稅發(fā)票，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后租回業(yè)務(wù)承租人出售資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號），承租人以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，再將該資產(chǎn)從融資租賃企業(yè)租回的，在第三人出售該資產(chǎn)、該資產(chǎn)的所有權(quán)以及與該資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的一切報酬和風(fēng)險時予以出租資產(chǎn)未完全轉(zhuǎn)讓。承租人出售資產(chǎn)，不確認(rèn)為銷售收入。融資租入的資產(chǎn)，在出售前按原賬面價值計提折舊。租賃期內(nèi)，承租人支付的融資利息部分，作為企業(yè)財務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。

在上例中，房地產(chǎn)企業(yè)出售資產(chǎn)不確認(rèn)為銷售收入，折舊仍按出售前賬面原值4500萬元計提。租賃期內(nèi)支付的利息作為財務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。稅收處理與會計處理沒有區(qū)別，不需要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于售后回租融資契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條，金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承擔(dān)承租人房屋、土地所有權(quán)的，按規(guī)定征稅。回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地所有權(quán)的，免征契稅。

在上例中，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時，銀行必須繳納契稅。

應(yīng)交契稅=5000×契稅稅率；房地產(chǎn)企業(yè)回購過程中，免征房地產(chǎn)企業(yè)契稅。土地增值稅稅法對融資性售后回購業(yè)務(wù)如何繳納土地增值稅沒有明確規(guī)定。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，《條例》第二條所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總價和相關(guān)經(jīng)濟(jì)收入。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，在土地增值稅清算中，已足額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或者發(fā)票未足額開具的，按照買賣合同金額和雙方簽訂的其他收入確認(rèn)收入。

在融資性售后回購業(yè)務(wù)中，雙方均涉及資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。筆者認(rèn)為，只要轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)權(quán)屬，企業(yè)在開具發(fā)票、收取價款時就應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)計繳土地增值稅，銀行在回購環(huán)節(jié)計繳土地增值稅。

印花稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)放貸款合同貼花的具體規(guī)定》（國稅發(fā)[1988]30號），在上述交易中，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行簽訂的商品房買賣合同，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書”計算，交易雙方分別繳納5000×5的印花稅；雙方簽訂融資租賃合同的，按“借款合同”，雙方印花稅為5600×0.5。以上是關(guān)于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務(wù)，我們也支持在指定區(qū)域網(wǎng)上選擇律師，他們都有相關(guān)律師的詳細(xì)信息。你知道嗎