是否有取得土地使用證的小產(chǎn)權(quán)房

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指建在農(nóng)村集體土地上，不繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，又稱“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”。它不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)俗稱。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同也不會(huì)在國土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房有三種性質(zhì)：一種是建在集體建設(shè)用地上的，即建在宅基地上的房屋只屬于農(nóng)村集體所有人，其他村的農(nóng)民買不到；

另一種是非法建在集體企業(yè)用地上或占用的房屋農(nóng)田；

最后是各種農(nóng)業(yè)園區(qū)或養(yǎng)老院的別墅。如果這類房屋發(fā)生糾紛，買方將無法獲得賠償，因?yàn)橘I賣合同無效。

小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的不繳納土地出讓金和其他費(fèi)用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，也叫“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，購房合同也不會(huì)在國土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)的快速上漲密切相關(guān)，自2007年房價(jià)快速上漲以來，小產(chǎn)權(quán)房成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。按照國家相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”是不允許確權(quán)發(fā)證的，不受法律保護(hù)。（1）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般無效。但也要區(qū)別不同情況：

對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，房屋買賣合同有效。

將房屋出售給鄉(xiāng)外人員的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，合同視為有效。

未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，將房屋出售給鄉(xiāng)外人員，未實(shí)際履行合同或者買受人未實(shí)際居住、使用房屋的，合同無效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”不能取得正式的房地產(chǎn)權(quán)證，不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)。也就是說，產(chǎn)權(quán)小的房子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，對(duì)住宅的保值增值也有一定的影響。（3） 政策風(fēng)險(xiǎn)在購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并支付房價(jià)后，如果有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被叫停甚至被迫拆除。購房者將面臨拿不到房子、不能及時(shí)領(lǐng)房款的尷尬局面。購房后征地拆遷，由于缺乏國家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，因此不能取得產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人的拆遷補(bǔ)償與財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償相比是非常小的。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定限制，開發(fā)建設(shè)缺乏監(jiān)管，對(duì)購房者的利益造成一定影響。同時(shí)，沒有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。

以上問題，我們已經(jīng)整理好了。小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用證。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證。購房合同不在國土房管局備案。如果你有任何問題，請(qǐng)咨詢我們的律師。你知道嗎