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寧波
什么是小產權房？買小產權房有什么風險
“小產權房”不是一個法律概念，只是在社會實踐中形成的一個習慣稱謂。目前，所謂“小產權房”，又稱“鄉鎮產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家發放的房產。因此，“小產權”實際上是“農村產權”，并不構成真正的合法產權。更直白地說，“小產權房”是一些村集體組織或開發商以新農村建設的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農民自建的“商品房”。小產權的本質是沒有產權。國家規定農村集體土地不能出售，但一些房屋開發商在農村集體土地上建房出售，這就是所謂的小產權房。這樣的房子是違法的，權益得不到保障。出賣人當然沒有土地使用權，因為土地是集體的，國家不允許轉讓，自然不能辦土地使用權證。（1）法律效力“小產權房”買賣合同一般無效。但也要區別不同情況：對于農村集體經濟組織成員之間在鄉鎮范圍內進行的農村房屋交易，房屋交易合同是有效的。
將房屋出售給鄉外人員的，經有關組織、部門批準，合同視為有效。
未經有關組織和部門批準，將房屋出售給鄉外人員，未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效。房地產轉讓“小產權房”不能取得正式的房地產權證，不構成不動產合法產權。也就是說，產權小的房子只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》，小產權房不能轉讓或者出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉讓。同時，對住宅的保值增值也有一定的影響。（3） 政策風險在購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并支付房價后，如果有關部門對農村產權房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。購房者將面臨拿不到房子、不能及時領房款的尷尬局面。
購房后國家征地拆遷，由于農村產權房不具有國家承認的合法產權，買受人不是合法產權人，因此不能取得產權的拆遷補償，也不能取得拆遷補償由于實際使用權與產權補償相比是很少的。農村產權房的開發建設沒有明確的規定限制，開發建設缺乏監管，對購房者的利益造成一定影響。同時，沒有開發單位資質，很難保證房屋質量和售后保修。你知道嗎
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