社區(qū)公共設施的所有權是什么？

從物權法理論的角度看，社區(qū)公共設施的所有權屬于共有產權問題。社區(qū)公共設施的權屬主要分為以下幾種情況：

（1）道路、綠地、空地、備用地、電梯、樓梯、走廊、走廊、屋頂等，這種公共配套設施是整個居住區(qū)不可缺少的。這些公共配套設施與整個居住區(qū)構成一個不可分割的整體，不具有獨立產權的含義。事實上，這類公共設施的面積已經分攤到業(yè)主所購房屋的建筑面積中作為分攤面積。對于這類公共設施，無論其所有權的購買合同如何約定，都屬于社區(qū)全體業(yè)主。

（2）停車場、俱樂部、戶外廣告位等，這類公共設施也與小區(qū)業(yè)主的生活有著重大關系，但與上述其他公共設施相比，這類公共設施的規(guī)模還不夠大，對業(yè)主的日常生活沒有決定性的意義。沒有這種公共設施，小區(qū)的業(yè)主就不能用自己的房子。更重要的是，這種公共設施并沒有分配給業(yè)主所購房屋的建筑面積作為分攤面積。因此，對于此類公共設施，開發(fā)商和業(yè)主可以在買賣合同中約定其所有權。小區(qū)公共配套設施必須按照規(guī)劃目的提供給業(yè)主共用。社區(qū)公共配套設施無論是全體業(yè)主所有，還是開發(fā)商預留，都必須按照規(guī)劃目的提供給全體業(yè)主共同使用。部分公共設施在所有權上屬于開發(fā)商，但開發(fā)商作為業(yè)主不得隨意處置，應將公共設施提供給全體業(yè)主使用。當然，這種使用是可以付費的。開發(fā)商對社區(qū)公共設施的所有權受到社區(qū)業(yè)主公共利益的限制，必須服從社區(qū)業(yè)主使用公共設施的需要。因為能夠使用社區(qū)所有的公共設施，是每個業(yè)主在購房時的合理期待。無論購房合同中是否約定，開發(fā)商都應承擔保證業(yè)主使用小區(qū)所有公共設施的義務，這一點應該不言而喻。因此，即使開發(fā)商同意保留部分公共配套設施，開發(fā)商也不得擅自改變公共配套設施的用途或向業(yè)主開放公共配套設施。擅自改變社區(qū)公共配套設施的用途，構成侵權，侵犯了業(yè)主使用社區(qū)公共配套設施的共同權利，因此，他們應當承擔立即停止侵權、恢復社區(qū)公共配套設施原狀的法律責任。改變小區(qū)公共配套設施的用途，必須征得業(yè)主同意，并經規(guī)劃部門批準，符合兩個條件：

（1）取得全體業(yè)主（至少大部分業(yè)主）的書面簽字同意；

（2）取得土地規(guī)劃的批準同意部門。

在實踐中，開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往將社區(qū)公共配套設施的用途改為商業(yè)用途出租。這種行為一方面構成對小區(qū)業(yè)主的侵權，屬于侵權行為；另一方面違反了相關規(guī)劃法規(guī)，屬于違法行為。業(yè)主可以要求賠償侵權造成的損失；違法行為取得的租金收入屬于違法所得，應當予以沒收。損害賠償與沒收違法所得是兩種不同的法律關系。損害賠償的數額絕不等于非法的租金收入。至于損害賠償的數額，業(yè)主應當舉證，但業(yè)主無權要求返還租金收入，也無權以租金收入直接沖抵損害賠償。否則，將非法租金收入轉移給所有業(yè)主，就違反了任何人都不能基于非法行為獲得利益的法律原則。你知道嗎