1、 嚴格控制施工合同的簽訂，努力完善合同條款。

以往施工單位與施工單位簽訂施工合同時，往往采用“建筑安裝工程施工合同”的格式模板。由于模板制定較早，其許多條款已不符合現行法律規定，也不符合市場需求。為此，建設部和國家工商行政管理總局為了配合近年來國家一系列法律法規的實施，特制定了一套新的《建設工程施工合同》示范文本用于簽訂合同，由“協議書”、“通用條款”、“專用條款”和“工程質量保證書”組成。合同條款格式嚴謹，符合新頒布的《合同法》、《建筑法》、《建筑工程質量管理條例》等法律法規，能最大限度地保護建設單位的合法權益。二是要求建設單位提供履約擔保，及時付款。

為使建設單位即發包人能在開工時及時支付工程款，雙方可在合同中約定發包人可提供相應的財產作為應付工程款的擔保，或由第三方提供擔保，擔保方式可以是連帶責任擔保。這樣，在發包人以后無力支付拖欠工程款的情況下，承包人可以用發包人擔保的財產清償債務，也可以要求第三方承擔擔保責任，盡量減少承包人的風險。第三，正確運用《合同法》第286條行使建設工程法定抵押權。根據《建筑法》和《合同法》第279條，“建設工程竣工驗收合格的，發包人應當按照合同約定支付價款”。建設工程承包人已按約定竣工并通過竣工驗收，但發包人逾期未支付工程款的。根據以前的法律，承包人不能貼現或者注銷房屋例如，根據1995年通過的《擔保法》，債務人不履行保管合同、運輸合同、加工合同所產生的債權的，債權人有權行使留置權，但留置權僅限于動產，承包人不能對房屋等不動產行使留置權，發包人往往沒有其他財產，承包人墊付的巨額工程款無法收回，顯然損害了承包人的合法權益。因此，本著保護承包人利益的原則，《合同法》第286條明確規定，承包人對建設工程享有法定抵押權，即“發包人未按約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不付款的，承包人可以與發包人協商折價或者依法申請人民法院拍賣，但根據工程性質不宜折價或者拍賣的除外。

（1）這里的“價款”是指發包人根據施工合同應當向承包人支付的合同費用，包括承包人支付的勞務報酬、投入的材料以及為施工而預先支付的其他費用，以及對合同造成的損害的賠償，即要求賠償的權利、要求預付款的權利和要求損害賠償的權利。（2） 承包人行使法定抵押權時，應當注意下列程序：

1。催告，即發包人未按合同約定支付價款時，承包人有權催告發包人在合理期限內支付價款，這是行使法定抵押權的必要程序。承包人扣留發包人財產后，應當約定2個月以上的期限，并通知發包人在該期限內履行債務。

2。項目應通過協議轉換為價格。發包人仍未能在承包人通知規定的合理期限內支付價款的，但根據建設工程性質（高速公路、政府辦公樓、鐵路橋梁等）不宜折價的除外，承包人可以與發包人協商折價，即雙方協商確定工程價款，將建設工程出售給第三人，發包人有兩個以上債權人時，從發包人處取得工程，承包人優先于其他債權人從拍賣價款中獲得賠償。三。依法拍賣。承包人與發包人未就工程折價達成協議，或者1997年《拍賣法》正式實施時，承包人可以依法拍賣建設工程，并對拍賣所得享有優先受償權。（3）發包人在施工過程中將工程抵押給銀行的，即銀行和承包人同時設定工程的擔保權益。關于工程拍賣價款誰優先受償的問題，從合同法的立法背景來看，第286條是指法定抵押權，當法定抵押權與約定抵押權并存時，無論約定抵押權之前還是之后，根據法定權利優先于約定權利的原則，法定抵押權應當優先于約定抵押權。建設項目由承包人用工和墊資建設。如果允許先行使約定的抵押權，就等于用承包人的資金清償發包人的其他債務，發包人將其債務轉移給屬于第三人的承包人，違反了公平和誠實信用原則。法定抵押權是法律賦予承包人的一項特殊權利。作為承包人，建設單位應當積極使用。（四）建設項目為商品房的，在工程竣工前，用人單位（開發商）分別與消費者簽訂房屋買賣合同，用人單位拖欠工程款的，承包人的合法抵押權與消費者的權利可能發生沖突?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條規定：“商品房預售合同應當按照國家有關規定報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記。”。雙方在房產部門辦理了交易登記手續的，消費者取得了房屋所有權，房屋被依法抵押，權利消滅。當事人雙方未辦理交易登記手續的，根據《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋（一）》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但不辦理的沒有規定登記在登記后生效，當事人未辦理登記手續的，不影響合同效力，合同標的物的所有權和其他物權不得轉讓。”也就是說，當事人雙方都未辦理登記的辦理交易登記手續后，房屋仍應歸開發商所有，承包人仍應享有法定抵押權。法定抵押權的行使方式有：一是發包人與承包人約定折價；二是承包人向人民法院申請拍賣。這與《擔保法》第五十三條規定的“債務履行期屆滿抵押權人未清償的，可以與抵押人協商，將抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款予以補償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟?！?。根據《合同法》第286條，“承包人既可以與發包人協商折價，也可以直接向人民法院依法申請拍賣該工程”。這里規定的不是“提起訴訟”，而是“向法院申請拍賣”。其立法意圖是改變擔保法規定的抵押權行使方式，承包人直接向法院申請執行抵押權，無需提起訴訟。目前，對具體申請執行程序沒有具體規定。參照我國現行民事訴訟法關于執行程序的規定，我國民事訴訟法對執行程序進行了規定