1、 如何確定商品房合同的有效性是無效的。該房地產單獨出售，合同無效

，因為房屋建在土地上，附屬于土地，因此不可分割。因此，當房屋所有權通過出售轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須轉讓或隨該房屋一起轉讓。出賣人將房產和土地使用權分別轉讓給不同的買受人，或者只轉讓房屋所有權，不同時轉讓土地使用權的，買受人可以提出買賣合同無效。如果產權主體有問題，合同無效。

出售房屋的主體必須是房屋的所有人。如果非所有人出售他人的房屋，其買賣行為通常無效。

房屋產權由多人共享，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應當提交共有人的同意書。如果一些共有人在未經其他共有人同意的情況下出售共有房屋，他們的買賣行為通常被視為無效。房屋所有人出售共有房屋時，共有人在同等條件下享有優先購買權。房屋所有人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。如果房屋所有人在出售房屋時侵犯了共有人和承租人的優先購買權，共有人和承租人可以請求法院宣布房屋買賣無效。非法轉讓，合同無效。主要包括以下房地產的轉讓（包括買賣）

① 司法行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利

；② 依法收回土地使用權

③ 所有權爭議

④ 法律、行政法規禁止的其他情形。買家可以查看的幾種典型情況。開發商不完善的開發程序導致合同無效

開發商必須擁有完整的證書才能建造和出售該房屋。如果開發商證書不完整，則為非法經營，與買方簽訂的合同為無效合同。由于該合同無效，開發商應退還買方支付的房款。開發商未取得《商品房預售許可證》的，與買受人簽訂的《商品房預售合同》視為無效，但開發商在訴訟前取得《商品房預售許可證》的，視為有效。延遲交付

根據司法解釋，如果開發商未能在開發商和買方合同約定的交付日期后通知入住，如果開發商在買方催促后三個月內未能履行，買受人有權要求開發商退房，并要求退還定金或支付房價利息（雙方另有約定的除外）。此外，還要注意房地產開發項目的竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。逾期辦理商品房買賣合同房屋權屬登記或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的房屋權屬登記期限超過一年的，因開發商原因，買受人無法辦理房屋權屬登記，買受人要求解除合同并賠償損失的，應當予以支持。未經買受人同意，開發商擅自變更設計的，開發商應當按照批準的規劃設計建造該商品房。商品房出售后，經規劃部門批準的規劃變更或者設計單位同意的設計變更，導致商品房結構類型、戶型、空間大小、朝向發生變化的，開發商不得擅自變更規劃設計，以及合同當事人約定的其他影響該商品房質量或者使用功能的情形，開發商應在變更確定之日起10天內書面通知買方，買方有權在通知到達之日起15天內書面答復是否退房。買受人自通知送達之日起15日內未作出書面答復的，視為已接受規劃設計變更及由此產生的房價變動。開發商未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房；如果買方退房，開發商應承擔違約責任。房屋面積誤差超過法定或約定的誤差率

開發商交付房屋的建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致。合同約定的，按照約定辦理；如果合同中沒有約定或約定不明確，且面積誤差率的絕對值超過3%，則支持買受人要求終止合同并退還已支付的購房款和利息。房屋質量不合格嚴重影響使用

根據司法解釋的規定，有兩起房屋質量問題，買受人要求解除合同并賠償損失。一是房屋主體結構質量不合格，致使房屋主體結構不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核實不合格；一是房屋質量嚴重影響正常的生活使用。房屋產權存在瑕疵，開發商惡意違約和欺詐

開發商在出售房屋前將售出的房屋抵押給他人，或將房屋出售給買方后將其抵押給他人。買受人發現后，可以認定購房合同無效，要求退房。此外，導致購房合同無效的常見情況是開發商未取得預售許可證；房屋所有權存在爭議，司法行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房屋權利。這里通常涉及開發商的惡意違約和欺詐行為。為此，司法解釋規定了相應的懲罰性賠償措施。抵押合同無法辦理的

商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款的形式支付款，因一方當事人的原因未能訂立商品房擔保貸款合同的，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，對方可以要求解除合同，賠償損失。因不可歸責于雙方的原因致使商品房抵押貸款合同不能訂立，商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，開發商應將收到的購房款本金及其利息或押金退還給買家

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