一、房屋租賃代理合同的無效情形

《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十三條合同中的下列免責條款無效：

(一)造成對方人身傷害的;

(二)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

屬于因無效代理訂立的無效合同，包括以下情況：

1、無權代理人訂立的未經被代理人追認的合同;

2、代理人以被代理的人名義同自己簽訂的合同;

3、代理人以被代理人的名義同自己代理的其他人簽訂的合同;

4、代理人與對方通謀簽訂的損害被代理人利益的合同。

二、房屋租賃代理合同的內容

(1)委托代理事項

合同中的委托代理事項應清晰明了。如是房屋出租還是承租，是增量房還是存量房，是產權房還是使用權房，是繁華地段的房屋還是比較偏僻地段的房屋等。

(2)委托代理事項的要求和標準

涉及房屋出租的，委托人可以圍繞出租時間、租金金額、出租宣傳等對房地產經紀人提出要求，房地產經紀人也可以對代理過程中需委托人提供哪些方便提出要求，尤其要對代理完成的標準予以明確。

(3)合同履行期限

合同履行期限反映了委托代理雙方權利和義務的存續時效關系：履行期限一結束，雙方當事人之間的權利義務關系即告終止。

(4)服務費數額、支付方式及時間

合同中應明確代理完成時，委托人應支付的傭金數額。具體支付時間和方式，可以協商議定。有的是分期支付，有的是預收部分委托費，待代理完成后再結算。

(5)違約責任和糾紛解決方式

委托代理雙方應嚴格按合同規定履行義務。如果因某種原因違約，違約方應承擔違約責任。具體解決方式可由雙方協商議定。

房地產經紀人最擔心的莫過于合同履行將結束時被委托人拋棄，由委托人直接與第三人發生交易行為。對此，房地產經紀人可以在合同中約定：被委托的事項因某種原因未成功，但在以后的一定時間內交易成功，也視為本代理范圍，一并收取傭金。這樣約定，可以在一定程度上抑制上下家跳開房地產經紀人的做法。

三、代理人的法律責任

第一，代理人和被代理人之間負連帶責任。委托書授權不明的，代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。如果代理人知道被委托代理的事項違法仍然進行代理活動的，由被代理人和代理人負連帶責任。

第二，代理人不履行代理職責，損害被代理人利益的責任。如果代理人以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人進行民事活動造成損失的，應當承擔民事責任。這種情況實際上是代理人獨斷代理行為。如果代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人第三人負連帶責任。

第三，無權代理造成損害的責任。如果沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的代理行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔法律責任。未經追認的行為，由行為人承擔法律責任。如果本人知道他人以本人的名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。如果第三人知道行為人沒有代理權;超越代理權或者代理權已經終止還與行為人實施民事行為給他人造成損失的，由第三人和行為人負連帶責任。

代理人為了維護被代理人的利益，可以將自己取得的代理權轉托他人。轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人的同意，應當在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負法律責任。但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的，不受這個限制。

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