哪幾類購(gòu)房合同是無(wú)效的

無(wú)效的購(gòu)房合同一般非為三類：

第一類是產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題的合同。

所謂產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，是指房屋的出賣人并不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人。如果非產(chǎn)權(quán)所有人出賣房屋沒(méi)有得到產(chǎn)權(quán)所有人的同意，無(wú)法提供同意證明書(shū)，則簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的。

律霸網(wǎng)提示：購(gòu)房人在簽合同之前一定要核實(shí)房屋出賣人的身份，如果其不是房屋所有人應(yīng)讓其提供房屋所有人同意出賣房屋的證明，如若不能，那這樣的合同還是不要簽了。

第二類是侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分為兩種：房屋共有人的有限購(gòu)買權(quán)和承租人的有限購(gòu)買權(quán)。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

律霸網(wǎng)提示：如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，他們有權(quán)向法院提出訴訟，宣告購(gòu)房合同無(wú)效。建議購(gòu)房者在簽訂合同之前最好先征詢一下共有人和承租人的購(gòu)房意向。

第三類是非法轉(zhuǎn)讓的合同。

以下情形屬于法律上規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書(shū)面同意的;

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

律霸網(wǎng)提示：對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，識(shí)別房屋是否屬于非法轉(zhuǎn)讓存在一定難度，建議購(gòu)房者如果條件允許，最好來(lái)律霸網(wǎng)咨詢專業(yè)的律師，以免掉入失效合同的陷阱，陷入無(wú)謂的糾紛。