一、租賃合同的效力

1、出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認(rèn)定?

出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。

租賃合同之一已實(shí)際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。

2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力?

租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。

最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。

但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害，對(duì)交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的效力。

3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效?

未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。

二、轉(zhuǎn)租合同

4、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效?

在沒有其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。可見，對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。

5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭(zhēng)議的，是否需要追加出租人為合同當(dāng)事人?

一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個(gè)法律關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)在一個(gè)案件中審理;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人，或通知出租人對(duì)租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。

我們認(rèn)為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個(gè)法律關(guān)系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達(dá)意見的話，勢(shì)必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)事實(shí)予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。

6、因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人?對(duì)次承租人向承租人主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當(dāng)事人?

因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當(dāng)事人另行訴訟。

次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當(dāng)事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。

7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任?

由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。

8、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，是兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系?

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃，而出租人行使合同解除權(quán)的，在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無效的情況下，只能兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除。對(duì)兩個(gè)合同解除的后果，原則上都應(yīng)予以處理，但當(dāng)行使釋明權(quán)后，相關(guān)當(dāng)事人不主張也不舉證的，對(duì)后一個(gè)租賃合同解除的后果可不予處理。對(duì)解除兩個(gè)租賃合同的后果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償，則根據(jù)兩個(gè)租賃合同中的約定處理。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)租中，因承租人拖欠租金，次承租人無過錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃的，從保護(hù)次承租人的利益出發(fā)，可判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系。

我們認(rèn)為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。

9、原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應(yīng)收訴訟費(fèi)?

次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無論其提出什么主張，都不能構(gòu)成反訴。但出于解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟后，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。同時(shí)，另行訴訟屬于新的訴訟，應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi)。

10、租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時(shí)解除)，次承租人因此負(fù)有退房義務(wù)。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算?

房屋使用費(fèi)參照數(shù)額一般有租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場(chǎng)租金三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，出租人就上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)支持。

三、合同的履行

11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?

《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責(zé)任。在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下，根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況，可以部分減少相應(yīng)的租金;如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。

12、由于第三人的原因影響承租人對(duì)房屋使用、收益的，承租人是否有權(quán)利要求減少租金?

合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任，只要是非承租人自己過錯(cuò)的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利，出租人不得以系第三人侵權(quán)為由而免除自己的責(zé)任。出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系。

13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán)，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責(zé)任?

承租人基于承租權(quán)而對(duì)房屋具有使用、收益的權(quán)利，當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時(shí)，承租人基于占有人的地位，可以相應(yīng)地請(qǐng)求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利，而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利。不過，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利與承租人對(duì)房屋的權(quán)利有時(shí)是會(huì)有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭(zhēng)議的問題。

我們認(rèn)為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方，但不能重復(fù)主張這部分權(quán)利。所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當(dāng)各自主張。如侵權(quán)行為人針對(duì)承租人的營(yíng)業(yè)而實(shí)施侵權(quán)行為，承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，而所有權(quán)人則不能主張。同理，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而不影響承租人權(quán)利的行使的，承租人也不得主張。比如第三人未經(jīng)出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對(duì)該房屋進(jìn)行使用的，承租人就不能向第三人主張權(quán)利。

14、租賃合同解除時(shí)，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?

《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”因此，租賃合同解除時(shí)，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對(duì)房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對(duì)出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹６⒔?jīng)過出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對(duì)于這種損失，原則上按照過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。

15、租賃合同當(dāng)事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時(shí)歸出租人。現(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定?

如果雙方約定合同終止時(shí)添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價(jià)值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物;添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有;同時(shí)，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，參照上條規(guī)定處理。

備注：

本法律適用解答不適用公房租賃。

本法律適用解答適用下發(fā)后受理的和下發(fā)前已受理尚未審結(jié)的一審案件。

二00五年八月二十九日